绿景中国(00095.HK)：粤港澳大湾区真正的核心地段之王

上个月刷新闻看到白石洲旧改项目有了新动向，有研究机构发表报告认为，绿景中国深圳白石洲旧村项目目前规划公示已经完成，预期今年内可完成最终规划审批并启动签约程序。作为一名深圳地产老司机，看到绿景这个熟悉而又亲切的名字，不禁感慨，这家一直被深圳人称作“深圳旧改之王”的房企终于还是拿下了有着“旧改航母”之称的白石洲城市更新项目。 

其实自己很早之前就一直在关注绿景和白石洲项目，所以也深刻明白已经在白石洲旧改项目上跟进长达6、7年的绿景这位小伙子此时此刻的心情，或许正如那句仓央嘉措的书名所预示的——一切都是最好的安排。如今白石洲旧改的主体已经基本确定，绿景终于要抱得美人归了！

而在今日绿景中国地产接连发布公告，早间即拟以每股2.938港元折让8.19%向两家机构发行可换股优先股及新股，净筹7.74亿元，而在午后绿景突然停牌并在晚间再度发布公告，将先旧后新发行8000万股新股再募资2.33亿港元，而两项募集的资金则都将拟用作一般企业用途及为集团新物业项目拨资。这突如其来的融资动作，不禁引发我的猜测，难道绿景在白石洲项目上要有大动作了？

✦ 生逢大时代，拥抱粤港澳 

白石洲旧改，对于深圳人、每一个曾经来过深圳的人，所蕴含的意义在这里无须用太多煽情的语言去多说什么，其价值也更是不言而喻。对于参与其中的绿景来说，在我看来则正是因为其能够早早下注这个时代赋予的机遇，才迎来了现如今前所未有的发展契机，并犹如一颗冉冉升起的新星，亟待释放着它的价值。

而这个价值的背后，毫无疑问，是其精准布局粤港澳大湾区核心地段所将为绿景带来的品牌价值快速提升及其在未来所蕴藏的巨大利润回报空间。 

进入新年来，关于粤港澳规划出台的消息接连扰动资本市场，相关概念股更是迎来一顿爆炒。而据此前媒体报道，目前《粤港澳大湾区发展规划纲要》已顺利完成，预计有望在近期获得批准实施。

近年来每每出现粤港澳大湾区的相关消息，总能引来二级市场的一阵骚动，究其原因也正是因为粤港澳大湾区将会带来的前所未有的历史性机遇及其在资本市场搅动的财富效应。 

不妨直接来看看粤港澳大湾区的经济实力。

2016年粤港澳大湾区GDP位居世界湾区经济总量第三，而到2017年，粤港澳大湾区"9+2"城GDP总额首次突破10万亿人民币，不仅追平了北上广深四大一线城市的总和，更是占到全国经济总量的1/8，同时还成功比肩世界第一大湾区纽约大湾区。这样的经济实力可谓不俗。

不过，尽管粤港澳大湾区经济体量很大，但是与国际上其他湾区相比却仍然还有较大的差距，而这也主要表现在其土地产值和人均GDP上，而这也就意味着，这一地区在经济聚集度尤其是在地产价值上仍然还存在着巨大的提升空间。 

由此也不难想象，随着后期粤港澳大湾区规划的推进和落实，在经济强劲增长、人口及财富增加的带动下，以地产业为代表的各类产业势必将要在这里迸发出无限的生机与活力。

生逢大时代，与其坐看潮起潮落，不如积极融入，拥抱属于自己的未来。 

对于投资者而言，看到如此确定的历史大势，选择押注一家有着粤港澳大湾区概念的，尤其是已经在大湾区核心区域深度布局的好公司，等待它的价值释放，不失为一个好策略。

而早已深耕粤港澳大湾区核心地段多年的绿景中国，无疑是我心目中的最佳选择。 

✦ 粤港澳大湾区双核心之王——绿景中国 

法国思想家罗曼·罗兰曾经说过，与其花许多时间和精力去凿许多浅井，不如花同样的时间和精力去凿一口深井。在投资亦或是企业战略布局上这句话可以说有着深刻的教育意义。举网以纲，千目皆张，做任何事情，如果能够抓住核心，无疑也将提前收获到更多的惊喜。 

a. 粤港澳大湾区的核心 

任何一个经济区，必然有个带头大哥。对粤港澳大湾区的十一个城市而言，科技创新程度足以媲美美国硅谷的深圳，以及世界级金融中心香港，两者凭借着地理位置相邻的区位优势在日趋同城化的路上，搭配“创新+金融”的双重驱动，毫无疑问是粤港澳大湾区公认的实际核心。 

如今粤港澳大湾区已经进入一个全新的发展阶段，两大核心城市无疑将在这一建设过程中会享受到更多的政策红利和发展机遇。而在这两个城市有着强大前瞻性布局的绿景中国，势必也将顺势而起迎来它的全新时刻。 

在这里不得不吐槽的是，近年来，随着粤港澳大湾区概念的持续火热，资本市场也迎来了一轮又一轮的炒作，不少地产公司更是摇身一变，随便在佛山、中山买上两块地皮，就搭配上了粤港澳概念的快车引来了二级市场众多股民的追捧。 

看到这里，不禁想要怒甩一张绿景中国在深圳的项目位置示意图。然后用星爷电影里的那句经典台词说上一句：上面所说的各位都是垃圾。 

b. 深圳核心区域之王 

作为一家深耕深圳多年，为深圳人所熟知的实力房企，绿景中国以其极具前瞻性的眼光在深圳、香港核心城市的核心地段精准布局，无疑才是当之无愧的粤港澳大湾区黄金地段之王。

单从上面图片的红色点块来看，绿景中国在深圳的项目所处的位置就基本上都是处在福田中心区。而再对照深圳十三五规划中的未来城市中心地图，其在深圳黄金地段的精准布局更是一目了然。

而再从规模上来看，绿景中国目前于粤港澳核心地带的土地储备就已经高达410万平方米，而其控股股东手中更是握有1200万平方米的土储，并且三分之一以上还都位于深圳。由此也不难看出，无论是在数量还是在质量上，有着如此高超而又前瞻性土储布局的绿景中国，显然在后期发展中已经有了充足而又坚实的保障。 

c. 布局香港核心地段商业地产 

值得注意的是，去年12月底绿景中国还以90亿港元正式收购位于香港九龙东海滨道的8 Bay East项目首度入驻香港商业地产，而这个全海景的甲级写字楼项目同样也正处在香港特区政府试图打造的有望成为"中环第二"的核心商业区九龙东地带。

在这里重点提一下绿景中国布局香港的逻辑。 

大家都知道香港的CBD是在中环，而近年来随着中资机构在香港持续扫楼，中环写字楼租金节节攀高，目前已经远超纽约和伦敦，可谓是“贵”绝全球。而随着中环甲级写字楼供应持续紧张，租金高企，已无法应付跨国公司对优质办公室的需求。香港特区政府开始积极将九龙东打造成为第二个核心商业区。此时，绿景中国大手笔的进入九龙东买楼显然也正是看中了这一地段的潜在升值空间和政策红利。 

事实上，此次绿景中国入手的这个8 Bay East商厦还是一个可租可售的项目，给了公司极大的弹性。在香港房价、写字楼、住宅物业租金仍在持续攀升的的大环境下，此项目的未来盈利能力也较为确定，如若公司觉得效益不行，亦或是公司一旦发生债务危机时还可以通过适当卖出套现，可以说不失为一个退可攻近可守的绝佳。而值得一提的是通过在香港这一核心地段的布局，还加快了绿景中国品牌国际化进程，进一步提升了公司在海内外的影响力，可谓是一举多得，名利双收。 

由上种种，可以看出绿景中国通过在粤港澳大湾区“核心城市+核心地段”的双核布局较之普通地产商招拍挂大规模拿地的简单粗暴模式明显高超许多。 

一方面，通过在核心城市核心地段的布局，不仅大大提高了绿景中国地产项目的抗风险能力，还能让其公司的业务和效益都能够保持较高的成长性和确定性，进而实现快速扩张。而另一方面，在粤港澳大湾区红利效应下，瞄准核心点位的绿景中国的各项项目势必也将以惊人的速度释放价值，抢占政策先机，赢得更多发展机遇。

✦ 土储运作模式独特 旧改助力企业高速腾飞

最后不得不提的还有绿景中国独特的土储运作能力。 

作为一家重点布局深圳地产市场有着近20 年旧改经验的开发商，绿景中国凭借着城市更新项目取得了成本极低质地极优的土地，而这也奠定了公司长期利润率和极强的高风险承受能力。 

a. 严峻的深圳土地供应形势 

在这里先说一下深圳的土地供应形势。 

自2010年以来，深圳地区新土地交易数量逐年减少，于2011年，通过城市更新而获取的土地供应更是首次超过新土地供应，回顾去年，根据深圳2017年供地计划，在供应的218公顷居住用地中，新供应土地仅32公顷，而通过城市更新供应则高达100公顷。其中在用地属性上来看，如果以"建成后房屋可供出售"的商品住宅来严格界定商品住宅土地供应的话，整个2017年，深圳不仅未供应任何"建成后房屋可供出售"的普通住宅用地，且唯一出让的两宗宅地，也仅是属于"只租不售"性质。

土地供应如此紧张，然而再观之深圳的人口流动情况，以小学生人口变化情况来看，近年来深圳小学在校生人数可谓是节节攀高，增速较之全国平均水平更是差距悬殊。

由上可以明显看出，对于一个人口仍然持续涌入，土地供应却已经提前进入"老年化"的新兴城市而言，深圳未来能够释放的土地无疑将要更多的依赖于城市更新。由此对布局于此的地产开发商而言能否留有或者获取到旧改土地将是决定其实现持续发展，扩大市场占有率的根本途径。 

b. 深耕深圳旧改市场 

有幸的是，早已在深圳旧改市场深耕多年的绿景中国，未雨绸缪积累了大量的土储资源和项目经验，可以说有着极强的先发优势。 

早在2002年绿景就已经进入到深圳城市更新市场，通过十多年的苦心经营，在深圳积累了大量的城市改造及城市更新经验，据统计，目前在深圳完成的13个项目中，就有10个项目的土地是通过城市更新取得。 

正如之前提到的，绿景中国在粤港澳核心地带土储惊人，其控股股东手中更是握有高达1200万平米的土储，并且大老板还曾多次强调会将这些项目逐步注入到上市公司主体之中。

值得一提的是，与普通的开发业务不同的是，旧改项目也并非随便哪个房企都能轻而易举运作。且先不论项目的大小程度，仅就项目开发的周期，操作的复杂程度以及牵扯的利益关系三大方面而言，都将要求开发企业要有极高的综合运营能力。而近年来随着旧改模式的不断改进和升级，政府更看重的还有开发企业的产业开发能力和服务能力。 

对于绿景而言，其多年将房地产开发与销售、商业物业投资与经营、综合服务三大业务板块作为核心，可以说在旧改项目运作能力上有着极强的先发优势，而搭配母公司绿景集团金融和科技等板块的联动支持更是赋予了绿景强大的操盘能力。 

而单从科技板块来看，从最近的网络招聘中，我们可以发现绿景白石洲项目的人员招聘就搭配了“智慧城市项目经理”这一职位，而这也让此前市场传言公司在与某家知名网络科技运营商洽谈智慧城市的安排增添了一份确定性。

事实上绿景近年来也一直在打造以智慧家庭、智慧社区、智慧城市、生物医疗为主轴的人居科技产业链，公司不仅拥有数十项核心专利技术，并屡获行业大奖，还是国内人居科技产业细分领域的领先企业。从这一点而言，绿景不仅是城市更新的典范运营商，其未来在科技智慧城市运营商发展路径上实力也将不容小觑。 

c. 独特的土储运作模式 

需要强调的是，绿景中国还通过与母公司绿景集团的联动成功总结出了一套完善而标准化的土地获取模式，而通过这样一个模式也成功的保障了绿景能够获得具有成本优势、较高毛利并可持续发展的土地供应。 

在这个模式中，绿景集团往往会率先完成前期的整合工作，扫平各项不确定性的障碍，等整合基本完成后，再根据开发节奏在适当的时间注入到上市公司。 

而通过这样的操作，上市公司不仅成功的规避了项目开发前期的风险和时间的不确定性，同时也无须因为获取土地储备而去积压大量现金，从而降低了公司的财务压力和土地成本，进而极大的提升了项目的毛利率。而观之公司历年毛利率，绿景中国也一直都处在行业领先水平，较之普通房企平均30%左右的毛利率水平，可谓优势明显。 

另外再从大股东利益角度考虑，大股东之所以能够有这样的动力去注入资产，一方面是考虑到同业竞争问题，控股股东不能从事其所控制的企业相同或相似的业务。另一方面，则是因为大股东在上市公司中还拥有较高的股权（占到75%），而通过资产注入将极大提升上市公司在二级市场的期待，而后期的各项分红最终也会大部分回馈到大股东身上，因此这也就能够促使大股东选择让利部分小股东。而从这一点来看，小股东无疑在这样一个注资过程中捡了个大便宜。

✦ 结语： 

作为一家上市时间并不长的房企，绿景中国成功押注时代红利，以国际化视野，前瞻性的眼光深度布局粤港澳大湾区核心城市的核心地段，势必将享受优质湾区核心资产带来的价值释放！ 

公司深耕深圳城市旧改，以独特的土储运作模式，不仅获取到了极具成本优势、且质地十分精良并能可持续发展的土地供应资源，而随着后期项目的推进，资产的注入，公司也将释放出更多后劲十足的发展势能。 

巨头起舞、大浪淘沙。在房企纷纷喊出"万亿"远景目标的今天，后千亿规模时代，各大房企势必将迎来一场没有天花板的战争，绿景凭借其前瞻性的布局，无疑已经拿到了竞争的入场券，并成功成为中小型房企逆袭突围的一匹黑马，迎来全新的发展机遇！