薛蛮子买下京都一条街做民宿,究竟哪来的底气?

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就在前几天,知名投资人薛蛮子在微博上宣布,他在京都“一口气买了一条街”。

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 还非常迅速地开展了京都自由行的活动...

 薛蛮子似乎对自己在京都的布局十分得意,还在微博上放出了他在京都的住宅里舒适而悠闲的照片。

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1当“网红”遇上京都

 

其实薛蛮子在京都的买买买,早在2016年就开始了。

 

在买下上文说的一条街之前,去年11月他在京都买下了7幢百年町屋,地段位于上京区的上七轩。

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为什么看好京都而不是东京,薛蛮子给出的理由是,人口少正是京都的优势,因为人口少,京都的房产需求不高,“完全是一个卖方市场”。

 

还有一个秘密就是旅游了。200万人口的京都市,2016年接待了多达6000万外来游客。

 

京都是世界文化遗产中心,有17个世界级文化遗产,很多的建筑都能找到唐宋的影子;京都建城完全是按照盛唐的长安和洛阳制式而建;在日本人眼里,京都是“心灵的家园”……

 

并且,京都还是一个求学的府都,这里有足够的学府,当地的京都大学在全国非常有名,相当于国内的南京大学。

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(京都大学,2017年发布的QS世界大学排名位列全球第36位、日本第二)

 

还有,京都对民宿也称得上友好。

 

京都没有大型酒店,100个房间以上的酒店几乎没有。京都建筑法和容积率决定了房屋无法建设高层建筑,而当地的楼房基本上被当地人以分让住宅的形式所居住,所以大型的酒店无法进驻京都。

 

不过,了解京都的人就知道,地处上京区的古宅,不是有钱想买就能买得起的。

 

日本人是出了名的死脑筋,如果没办法给他证明“你有资格‘继承’这些老物件”,你就永远别想谈成这笔生意。

 

反正,薛蛮子最终是收购成功了。

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(薛蛮子的民宿·之一)

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(蛮子民宿的内部装潢)

 

另外,京都市府对这一类百年住宅也有非常严苛的要求,整个上七轩必须保留五百年前的风貌,就算房子坏了也要按原样重建。

 

从薛蛮子的众筹企划书来看,他在京都的布局真是全方面的:

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你能想到的京都名胜几乎都有了。

 

目前,他的京恋民宿品牌旗下已经有15个门店,而正在筹划开店的已知的也有八家:

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看看这些位置,都是京都的核心地段啊...

 

作湖山一日主人,历唐宋百年过客。

 

京都常常被拿来比作唐代的长安。此次我们掘金小分队到京都看寺看房看艺伎,就有朋友问,你们有穿越回唐朝的感觉吗?

 

是啊,京都的美是无法形容的。虽然多少有一点商业化,但在袛园的花间小道拍照,随便一个转角小巷,都能拍出“唐朝街景”。

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(别说,京都街头的电线也是外露的居多)

 

当时夜色渐深,我们左拐右绕绕进了袛园的小巷弄中。小路两边都是低矮的小房子。

 

远远的看到一个步履仓促穿着便服、妆容完整的年轻女性,手上提着一个大袋子。她在一个复古的老式日本旅店门口停下,只看她轻轻地拉开日式的拉门,大约留出一个侧身可以进入的位置,然后快速利落地进门、关门。这一系列动作的幅度,都非常小。

 

这或许就是一位未打扮的艺伎了。

 

京都究竟凭什么吸引中国房产投资者的目光,由此可见一斑。

 

2旅游!旅游!旅游!

 

我们一直以为东京是日本投资最优的城市,但其实京都却是地价涨幅最“疯狂”的,甚至一度超过了东京。

 

究其原因,就是旅游。

 

在2014年日本经济低迷时,安倍晋三喊出“观光立国”的口号,将其作为日本发展战略的重要支柱之一。日本从中央到地方都制定了极具针对性的“观光战略”和配套政策,并不遗余力地加以推广。

 

“到2020年之前实现每年访日的外国游客人数达到2000万人。”这是安倍在2014年提出的目标,但仅一年,外国观光客就达到1900万人。此后,更是逐年递增。

 

近几年的数据证明安倍的这一战略取得初步成功。据日本国家旅游局数据,2017年,赴日游客数创有史以来最高纪录,达到2869 万 1 千人。其中,约四分之三来自中国(包含港澳台)和韩国。如今,达成各个小目标后,日本更雄心勃勃提出力争在2020年东京奥运会到来之际,吸引4000万境外游客。

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(赴日旅游外国人国家及地区前十;数据来自:日本国家旅游局)

 

光这其中带动的旅游消费,就可想而知是多么可观。

 

除观光外,医疗游、看房团……应运而生。而传统旅游目的地的房产,也相应显示出强有力的涨幅趋势。其中涨幅最亮眼的,当属就是京都。

 

3京都地价应声而起

 

京都市在过去一年中有6个地区地价涨幅超过了20%,单以下这6个主要的地区就有很亮眼的表现。

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(数据来源:国土交通省“都府县地价调查”)

 

其中,表现最好的区域,一个是距景点伏见稻荷大社很近的“伏见5-1”(同比上涨29.6%)

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(伏见稻荷大社的千本鸟居;掘金小分队现场拍摄)

 

从图三中也能看出,京都个地方的地价在近年来呈现不断上涨的态势,并且在2015年之后开始超过10%的增长。游客数量也在2011年之后迅速上涨,达到了2016年的将近6000万人次。

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不过,当地的中介告诉我们,京都的房价是“北高南低,东高西低”,具体情况可以看看这幅京都地图:

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中心区在中间,布局也比较紧凑,而报告中涨幅最高的伏见区就在南部,这样看来,它的涨幅大与原本基数较低也有一定关系。

 

此前,海外掘金小分队曾考察过京都当地的房产。京都作为古城,很少有如东京一般的高楼,主要是一户建或者较低矮的公寓,室内的装修也更有复古的味道。

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(在当地考察时看到的一户建)

image.png (内部装修)

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(庭院)

image.png (考察时走过的京都居民区;听说薛蛮子买的房就在这个区。)

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(考察时见到的较高的公寓楼)

 

去京都,就会想着去看一眼三岛由纪夫书中所说的金阁寺、去走一圈供奉狐狸神的伏见稻荷大社、再去走一趟充满古老气息的袛园街道... 因为这些吸引外国游客的景点,成全了京都的房价一路上扬。

 

今后,安倍政府仍会大力推动赴日旅游的项目。此次海外掘金小分队前往大阪心斋桥时就发现,许多当地的商店都启用华人留学生作为店员,几乎所有专柜都设有中国导购,这样方便的购物体验很大程度地推动了国人赴日旅游的动力。

 

据日本国家旅游局统计,中国游客2017年在日逗留期间,花费在酒店、交通、购物等服务上的人均支出超过2000美元,比任何其他主要国家的游客都高。

 

所以,从旅游热门地区的地价上涨来看,紧紧跟随日本政策的红利,旅游地产在2017年以后会成为长期看好的项目。

 

4在日本做民宿,不是一件简单的事儿...

 

早在2016年4月,薛蛮子旗下品牌的第一间民宿就开张了。不过为了开这个民宿,他们还是老老实实地去申请了京都政府的许可书:

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 从上图文字来看,2016年的民宿还归为《旅馆业法》管辖,而《旅馆业法》主要管的是酒店和旅馆,民宿反而在这一时期更多地存在于灰色地带。2018年6月,日本的民宿法将推行,以后在日本没有许可证就不能经营民宿了。

 

在日本住民宿就已经有各种问题(你的垃圾要分类,也不能高声喧哗等等),开民宿会遇到的麻烦就更不用说。

 

我们翻阅民宿的细则时发现,日本各个城市的民宿法规巨细靡遗,与当地要协商很多问题,也要和邻居搞好关系,还要对当地的居住习惯有深入了解。而具体细则,也可以从我们的报告中了解一二。

 

所以,薛蛮子在京都开民宿的底气,也不仅仅只是文化方面的学识,他还有能力找到非常了解京都生活的当地人帮他经营。

 

目前,薛蛮子一晚上的价格已经高达一人一千多人民币...

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(这是住两个人的价格)

 

如果你对日本足够了解,也看好旅游地产,想跟薛蛮子一样投民宿,那么,从目前的日本政策大方向,以及当地地价涨幅情况来看,不妨在民宿合法化的2018年,做一个尝试~

 

以上内容部分摘自《海外掘金2018年度展望》,若想获得报告全文,欢迎点击阅读原文购买。

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