多家房地产公司频频海外融资为哪般？

2018年开年，中国多家房地产企业发布海外融资计划。

1月9日，时代地产控股有限公司宣布，拟进行有担保美元定息优先票据的国际发售。该公司称，拟将建议票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

同日，龙湖地产有限公司发布公告称，成功发行共8亿美元优先票据，其中，3亿美元，5.25年期，票息3.9%；5亿美元，10年期，票息4.5%。龙湖称，此次美元债的发行，将令龙湖地产的借贷成本进一步降低，债务结构进一步优化。

此外，金科股份公告称，拟发行不超过10亿美元高等级债券，主要用于补充公司及公司下属子公司的项目建设资金、偿还境内公司债券及金融机构贷款和一般公司用途。

碧桂园8日宣布，建议向机构投资者发行美元优先票据。公告称，公司已就建议票据发行委聘高盛及J.P.Morgan作为联席全球协调人，以及高盛、J.P.Morgan、法国巴黎银行及中银国际作为联席账簿管理人及联席牵头经办人。

富力地产也在5日公告称，该公司旗下怡略有限公司额外发行2023年到期的1亿美元5.875%优先票据。

去年底以来包括华夏幸福、太古地产等房企先后披露发售美元债券及票据事宜。

何谓美元优先票

所谓的美元优先票据就是以美元为结算的优先债。优先债在所有企业债务中，具有清算优先赔付权。这种债务有企业资产担保，因此风险较小，收益率低，但有发行上限：一般限定于企业的固定资产范围之内。 

发行优先债的好处在于：1. 无需担心公司的经营权变化 2. 发债成本低廉

优先债在所有企业债务中，具有清算优先赔付权。这种债务有企业资产担保，因此风险较小，收益率低，但有发行上限：一般限定于企业的固定资产范围之内。 

房企为何频频海外融资

这已经不是第一出线海外融资潮了。在上一波房地产调控全面展开后，即2013年下半年，当年10月起各地房地产调控政策密集出台，杭州、南昌、厦门等地提高二套房首付比例至70%。与此同时，房地产企业融资收紧，房地产企业纷纷寻求海外融资，导致海外房地产债券发行数量和规模激增。据彭博社的统计数据显示，2013年第四季度，国内房地产企业发行海外债规模超过91亿美元，较2012年同期增加了近一倍。2014年，国内房地产企业发行海外债接近222亿美元，较2013年增加了120%。

而这一次，房企转向海外寻求融资，这一趋势在2017年已经显现。自从政府开始推出调控政策以后，房地产整个行业进入调控周期，房企国内的融资渠道也受到影响，呈现大幅收紧态势。不少房企为了替换旧债，改善财务结构，只能转战海外发债。譬如17年成功发行的融创中国，票面利率分别为6.875%和7.95%，高融资成本，既发映出了国内融资难的现实，又显示出了融创对资金的饥渴，而这也仅仅是众多房企的一个缩影。数据显示，今年以来，地产企业国内发债规模较去年同期大幅下滑超过了七成。而2017年全年，房企境外融资388.6亿美元，同比2016年全年上涨176%。

对于房地产企业而言，2018年可能会是偿债高峰年遇上地产调控年。通过统计2017年至2020年房地产债券到期分布情况可以发现，房企债券再融资压力最大的是2020年。但是考虑到2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是“3+2”期限，如果投资机构出于房地产行业资金链紧张可能会出现违约的担忧选择回售，那偿还压力可能会提前到2018年或2019年。如果不考虑回售和还未发行的债券，低评级房企债到期规模最大的是2019年的381亿元人民币，其次是2018年的309亿元人民币。

那么，绕道海外融资是否会成为18年的趋势？当前，房地产行业处在降杠杆的背景之下，政策风险犹存，并且人民币宽幅波动，加上美元进入加息周期，导致海外发债成本也开始回升。2018年是否会受基本面以及美国加息影响，人民币汇率是否下滑，增加了国内企业海外发债的成本，这一切都还未知，所以趋势还难以判别。但是，在目前境内外融资环境下，除了债权，创新融资方式，包括发行资产支持计划、超短期融资券、永续债、产业基金也将成为大部分房企在18年考虑的融资渠道。