内地商业地产将迎来新一轮增长机遇

过去一年中,房地产行业转型进程进一步加快,单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变,更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一,但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。

发展趋势:

此前受互联网行业冲击,传统零售业陷入生死挣扎边缘,内地商业地产也受影响被指进入寒冬期。不过近些年,随着房企对商业地产发展模式的不断摸索,以及互联网技术的灵活应用,内地商业地产正在迎来新一轮的上升通道。

值得一提的是,随着今年以来全国住宅市场不断遭遇严厉的调控政策,许多房企也欲从住宅市场突围,寻找新的盈利增长点,其中,一些房企的业务触角伸向了商业地产。

例如,近年在商业地产布局方面有大动作的万科。万科在2016年收购印力集团,并将其作为旗下商业开发与运营平台,专注于国内商业地产投资、开发和运营管理,截止2017年6月30日,共持有及管理商业物业面积超过850万平方米。

为快速提升商业物业管理运营能力,万科还在今年5月公告称,通过下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)、招银成长玖号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)。该商业地产投资基金将用于投资收购该集团所拥有的商业项目。应该注意的是,万科仅以约51亿元来撬动前述两支共129亿的基金。

其实在目前多家房企的营收结构中,商业地产板块已经占有很大分量。比如,在大悦城地产(00207)上半年的收入中,集团投资物业租金收入及相关管理费收入占收入总额36.0%,其中大悦城租金收入录得11.62亿元,同比增长10.7%。上半年,华润置地(01109)包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币40.1亿元,同比增长13.2%,占总营业额352.6亿港元的11.4%。

此外,各大房企还立下军令状。万科提出到2019年,其商业租金规模要达120亿元;龙湖提出到2020年,其商业租金收入将达100亿元左右;远洋地产和中国金茂也提出旗下商业营收要达50亿元。

 

一直以来,港资房企在运营商业地产方面经验丰富。如恒隆、太古、九龙仓等都是商业地产商中的佼佼者,许多内地商业地产开发商都曾效仿香港同行。与此同时,港企对内地住宅市场开发方面还较生疏,毕竟市场环境迥异。所以,港资房企在内地的着力点也都集中于其擅长的商业地产。

早在2015年初的业绩会上,九龙仓就宣布未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点,5年之内,内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。

 

而此前曾看空内地商业零售环境的恒隆地产主席陈启宗也一反之前的想法,在今年9月参加活动时表示,“内地还是有很多投资机会的,我们也一直愿意加大在内地的投资。”

恒隆地产执行董事陈文博也表示,公司近年积极拓展内地投资物业,2019年将是恒隆的重要转折时间点,多个在内地的大型项目将同时落成。

无论是内房的抢滩布局,还是港企进军内地的宏伟目标,无一例外都有一个指向:内地商业地产将迎来新一轮增长机遇。

 

商业地产投资将迎来黄金时代。世邦魏理仕在今年6月称,中国主要一、二线城市的第一次集体商业地产供应高峰发生在2007-2010年,未来三年内,楼龄满10年的存量物业将加速增长,中国商业地产市场进入城市更新的爆发期。

另外,根据戴德梁行的统计,中国商业地产投资于 2016 年创历史新高,大宗交易金额高达 2094 亿元,较2015 年翻了一倍。该机构预计,2017年全年商业地产交易总额有望突破新纪录。而世邦魏理仕研究部预测,中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元,仅次于美国,并有望在2020年增长到4.2万亿美元。

在万亿级的市场面前,内资房企与港资房企都在发力,这一轮角逐中,谁将胜出?

人民币升值影响

 

此外,人民币升值也将使商业受益。人民币升值对商业零售业的影响主要体现在四方面:  一是收入效应。从短期看,汇率升值将带来财富增加效应,消费者实际购买力增强,促进商品消费增长,商业零售业从中受益。就目前来看,人民币升值对中国商业发展起到的主要还是正面推动作用。  二是价格效应。主要体现在进口商品价格下降,产生与收入效应的叠加,刺激消费增长,使零售企业受益。其中,受益比较明显的是进口商品销售比重较大的百货业态公司。  三是渠道效应。升值后,出口价格竞争力下降,先前国内以出口为导向的消费品生产商将寻求国内渠道作为替代,由此在商品供给数量和价格上使商业零售类企业受益。这其中受益最大的应该是具有渠道优势的连锁商业。  此外,人民币升值也将通过地产涨价效应促进商业店铺租金的提高,由此那些具有商业地产资产的企业也将受益。

同时近期人民币兑美元升值提振港币报表地产公司的盈利表现、降低杠杆水平,亦将通过汇兑损益为人民币报表公司提供额外支撑。综合考虑,外币有息负债占比越高、利息与汇兑损益资本化率越低的公司,人民币升值对其盈利的提振作用更为明显。 万科为例,若人民币升值1%,净利润将增加0.35%。

 

 

 

 

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