销量破千亿全年完美收官、土储规模上新台阶

1月23日晚间，新城发展控股发出公告，公布其附属公司新城控股的正面盈利预告。公告发布预期于2017年12月31日止年度，新城控股归属于股东净利润及归属于股东的扣除非经常性损益的净利润将较2016年12月31日止年度增长60%到100%。

公司2012 年至今的经营情况来看，归属上市公司股东的净利润除2014年受项目结算等原因影响外整体保持较为稳定的增长，从2015 年起则突飞猛进连续两年维持60%以上增速。2017年最理想增速将会达到100%。

在进一步对比2016年与2017年各季度归属上市公司股东的净利润同比，可以看到2017年全年高增长的净利润得利于2017年三季度同比增长30倍左右。如此高的数据主要由以下原因造成：

1）第三季度结算同比近100%：实现营收55.28亿，同比增长99.49%，归属净利润达到8.53亿，同比+2786.27%；

2）毛利率大幅提升：受益于结转项目面积与均价的齐升，前三季度公司毛利率大幅增至37.38%，同比+13.19个百分点，其中毛利63亿，同比增120%；

3）结转回款增多，预收款与现金充足：期末，公司预收款497.50亿，比年初增加199.22亿，同比增加43.31%；同时货币资金达到182.25亿，比年初增加48.24亿，同比增加10.92%；

新城发展凭借以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”城市布局，从一家常州市地方性房地产企业转型成为土地储备充足、项目涉及全国25 个城市的大型房地产企业。

每年都保持这高速的增长势头，2017更是突破千亿销售大关，全国房企销售排名13位。

从区域型地产公司发展为全国化公司，并搭建了A+H 双平台，公司实际控制人王振华通过港股平台新城发展控股（1030.HK）间接持有公司上市子公司新城控股（601155.SH）67.1%的股权，实现了对公司的绝对控股。公司实控人的绝对控股在公司发展战略的一致性及公司治理效率等方面都有颇多益处。

A+H 的双平台格局模式同时也形成了境内外多融资渠道。由于今年来A 股房企公司债发行受限，公司随即通过其H 股平台于2017 年2 月成功发行3.5 亿元美元债，票面利率仅5%；此外公司于2017 年8 月以A 股平台为主体也成功发行了2 亿元美元债，票面利率同样仅5%。境外债券的发行有效缓解了A 股融资受限带来的影响，A+H 双平台的融资优势尽显无疑。

业绩

公司12 月单月合同销售金额约211.8 亿元，同比增长330%，创年内单月销售新高。全年销售金额达1264.7 亿元，同比增长94%，位列全国房企销售榜第13位，较16 年上升3 位。公司2017 年销售实现量价齐升，其中销售面积同比增长61%；销售均价达13624 元/平，同比增长20%。公司目前储备货值超6000 亿，2018 年销售规模将有望向TOP10 发起冲击。项目销售均价逐年提高，为项目利润率奠定扎实基础。在当前土地价格持续走高的背景下，销售均价的快速增长将有效保障项目的利润率水平。

土地

扎根长三角，布局全中国，坚持“1+3”战略布局。公司当前的项目布局坚持“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”，从公司今年的新增土地储备情况也能印证公司的战略布局。公司今年正在加大珠三角、环渤海和中西部地区重点城市的拿地力度，17年共在土地市场新获125个项目，共新增规划面积3,133.4万平米，同比+133.4%；总地价846.1亿元，同比+54.1%，对应货值约3,000亿；平均楼面地价2,700元/平米，同比-32.3%，在规模扩张同时实现了有效控制成本；拿地金额占比销售金额67%，虽较16年全年82%下降15%，但仍属于加仓拿地。

股权激励机制

股权激励彰显公司经营信心。公司于2016 年10 月18 日公布了第一期限制性股票激励计划，拟授予59 名激励对象合计4200 万股限制性股票，占激励计划公告日公司股本总额的1.89%，其中首次授予3850 万股，占股本总额的1.73%。首次授予已于2016 年11 月22 日完成，首次限制性股票的授予价格为6.90 元/股。本次股权激励解锁的业绩条件为2016-18 年归母净利润达到25/35/50亿元，对应年复合增速为40%，彰显出公司管理层对公2016-2018 年3 年业绩持续快速增长的信心。以2016 年及2017 的业绩情况来看，公司的解锁业绩条件已经偏保守，2018 年完成业绩条件几无悬念。

总结

公司践行高周转模式，下半年推盘加快销售跳增迅速全年破千亿额，冲击一线房企。同时公司并非盲目扩张盲目拿地，没有采用牺牲利润率来换取销售规模快速扩张的发展模式。相对低廉的土地价格也是高周转开发模式的基础条件，较低的土地成本保障了项目的利润率，从而减少限价政策对项目销售造成的影响，有效增强公司对各项目推盘节奏的把控能力。