房地產牛市已去,誰的生死劫?

2016-10-20 21:15 木子Lee 阅读 7051

近日,新華社終於出來打掃戰場了,一文《剪除樓市毒瘤刻不容緩》,再温柔的補一刀。

從九月一直蔓延到了十月初,“XX市啟動最嚴限購政策”天天刷頭條,全國18個城市限購,一個比一個猛,爭先恐後的表明地方GCDZF與房價不共戴天的態度,然而事實的真相是,1-9月300城共成交土地15585宗,較去年減少7%,成交面積同比降2%;而在收金方面卻大幅增長,總額達19262億元,同比大增40%;其中住宅用地出讓金總額15021億元,同比增加56%;僅前三季度的“賣地收入”就已超去年整年收金... 嘴上喊着不要,身體卻很誠實,已收割完畢,提前一個季度完成全年任務...

今日,三季度經濟數據,GDP為6.7%,成功實現 “L”型增長,前9月全國房地產開發投資74598億,同比名義增長5.8%;商品房銷售額80208億元,增長41.3%。其中,房地產開發投資佔全國固定資產投資超過17%,商品房銷售帶動的建築及裝潢材料佔全社會零售總額佔比也超過15%。統計局發言人在迴應數據提問的時候也很剋制的表示:“三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。”硬指標任務也靠房地產抗過去了。

經濟、政治任務都解決了,那自然就可以打掃戰場了。

這一次,切換視角,來看看包租公的另一面,上半年高歌猛進的房企...

一、打掃戰場

在黃金週期間,各地爭先紅後的出台政策,不僅讓那些已經買了或準備買房的人在遊山玩水之時倒吸一口冷氣,房子作為流動性差的投資品,更講求市場預期,天然自帶槓桿,追漲殺跌起來不比股市温柔,作為房企流動性的對手盤,購房者的預期一旦調整,那流動性就戛然而止了,而這也就是打掃戰場的第一式:抽流動性。

從第41周(2016.10.7-2016.10.13)樓市的成交情況來看 ,限購限貸的效果還是不錯的:57個城市的一手房成交面積環比下降18.7%,其中17個限購城市的的一手房成交面積更是環比下降了48.4%。

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全國57個城市的二手房成交面積環比下降19.9%,17個限購城市的二手房成交面積也受政策影響下降了33.1%。

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流動性和價格是互相反饋的小夥伴,一旦負反饋形成,要命的流動性就會消失了,廣大的包租公彷彿又看到了當年股市熔斷的恐懼...

再來看一組行業數據,代表樣本住宅平均價格的藍線,從2015年中期開始的這一輪房價的暴漲,樣本住宅的平均價格已經達到有史以來的最高值,並且從圖形的上升的陡峭程度來看,樓價的同比增速也比以往要高。

然而代表房地產開發投資完成額的紅線,累計同比卻處在一個非常低的位置,雖然也有一個抬頭的趨勢,但增速不高,這説明在這一波牛市中,房企再投資的行為出現分化,有人繼續大幹快上,有人卻急流勇退,這一波牛市,即使在房企的角度,也並不是完全的一致性的預期,因為幸福來得太突然...

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然而,房地產如此強週期的行業,一年前的分化,很可能就決定了5年後的格局。

開發商前端的資金流主要靠庫存去化的銷售回款,GCDZF一波限購限貸就把流動性給斷了,在10月19日,人民銀行上海總部召開會議,要求各商業銀行要繼續嚴格執行限貸政策,變相放鬆要求、打政策擦邊球的情況都要防止。不僅如此,首付資金來源的審查還是要繼續強化,居民收入證明真實性的審核也要加強,各類資金違規流入土地市場的現象也要加強防範。呵呵,再補一刀...

打掃戰場第二式:賭後門,小道消息,有關部門正在制定地產企業發行公司債的新標準。在新規尚未出台前,交易所將對房地產企業債券的審批進行“窗口指導”。債券動了,股權融資應該也快了,房地產上市公司再融資政策分分鐘將面臨調整,即使不調整,放着冷處理,過個一年再過審,你也沒招...再加上此前開始啟動的清剿P2P的行動,明的暗的融資渠道都給你關上...

想象一下高速時速100公里的如果突然沒油了,會發生什麼情況...

二、誰的生死劫?

房地產是超高槓杆經營的行業,順勢的時候是很賺錢沒錯,但邏輯上並不是一個好行業,因為需要不停的重複:拿地-建房-賣房-再拿地這樣的循環,你永遠無法確定將來的成本,開發週期決定了風險敞口,因此要活得久就需要不停的正確判斷週期的變化,這不是一件易事,因此行業分化出兩個流派:一個是以港資房企為代表的低槓桿長週期的慢開發模式,另一個則是以內房為代表的高槓杆高週轉的快開發模式,這兩週模式都一定程度的解決開發週期帶來的不確定性,核心差異就是對於資金流動性的需求,而高槓杆高週轉一旦面臨流動性的確實,很容易就出事了。

往大了説房企資金流動性取決於兩個方面:一是庫存去化的現金回籠,二是股、債等多種融資工具。日常這兩個方面任何一方出現了阻礙,經營都會遇到問題,現在組織打掃戰場,前後夾擊,加上這波之前的天價天量也是史上未見,雙期疊加在樓市上未有先例,無從參考,只能移步股市,請重温一下今年的年度大戲《熔斷》:

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在熔斷之前,去年的氣勢如虹的大牛市,反而很多人卻破產了,因為牛市讓人瘋狂,槓桿送人上路,2014年6月到2015年6月的A股超級瘋牛,在這段時間之內,股價在暴漲,但資金卻開始淨流出中國,彭博數據顯示,2015年中國資金淨流出規模高達1萬億美元,在高位減倉且從此離去的是人生贏家,高位減倉反手又進去的,罕有好下場...同理,在今年房地產牛市沒退之前不增加手中土地資源又加速去庫存的地產商才是機智的地產商

而今年其實有一件印象深刻的新聞也冥冥中預示着一些東西,今年7月7月8日下午,南京集中出讓10幅地塊,其中8幅為住宅地,均設定了最高限價。除了超過40家房企參與搶地之外,更奇葩的是,8幅限價地塊,最終7幅因熔斷終止出讓。由於開發商的不理性,和接連熔斷地塊的出現,現場主持人激動地説:“大家舉牌慢一點,電腦反應跟不上,只要在南京,大家都有地拿。希望不要熔斷,這樣對大家都好,不要逼GCDZF出政策。

在古老的神州大地,我尚未見能與組織做對手盤還能做贏的。憑印象所及,回憶一下幾個印象深刻的房企,再看將來幾年會走向何處。

A房企,去年大手筆一把把手裏的項目全部賣給好朋友,僅留了兩個開發項目打發港交所,現在手上60億現金,60多億可變現金融資產...

B房企,曾經的地王小達人,已經默默的遠離了地王的寶座,今年拿地非常剋制,那項目穩守個位數房價增長的項目預期,默默的轉型養老。

C房企,今年大賣,一把殺進千億軍團,但反手拿地溢價率超過100%高達20幅地塊,還大手筆的接下曾經“好朋友”的房地產項目。

D房企,三四線霸主,今年一把殺到了兩千億集團,但上半年平均每天拿一塊地,半年拿地開支已經超過去年全年...

E房企,多年以前的一起官司擱置了開發,這麼多年,再高的資金都借過,扛過來了,今年僅一期就賣了100億...

M2是一頭猛獸,所到之處都讓人尖叫,讓人瘋狂,然而他的路徑卻完全無法預測,高槓杆下從來不缺奇蹟,但往往也伴隨着悲劇,這波樓市牛市過去,將是誰的生死劫?

結語:

生活不止眼前的苟且,還有詩和遠方的田野。多年以後,我們再看誰是“詩”,誰又在遠方?

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