重庆地产调研纪要

2016-10-01 14:43 马尼 阅读 8099

作者:宁静鞭

结论:

1.从发展阶段看:重庆类似于2005年之前的北京。如果投资重庆的房地产,买的就是未来(目前没有亮点)。重庆的GDP较高,达1.5万亿,超过成都,但人均GDP仅为8300美元,为北京的50%,成都的70%。搞不清楚重庆的GDP是什么构成,反正不是商业。解放碑的写字楼入住率都不高,看不到知名企业,消费分层。普通老百姓消费水平仍比较低,如果一定要类比的化,可能相当于2005年以前的北京(if成都是2010年之前的北京),但结构上制造业占比要高很多,商业占比低很多。

如果投资重庆的房地产,买的就是未来(目前没有亮点)。

2.从区域看,相对看好江北嘴的地产项目前景。未来重庆的经济的转型升级似乎只有一个出路利用“一路一带”“长江经济带”政策发展金融,江北嘴计划要打造成重庆陆家嘴,已集聚全国性金融总部9家,区域性金融总部近50家。

另,重庆经济规划是多中心,每个区都有大量的土地供应,郊区/核心区域房价相差不大,同品质大约只有70%-80%。但只有江北嘴还算是土地扩容空间较小。

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3.从供求格局看,拐点似乎已经出现。过去几年都是供给面积大于成交面积的。(可建面积)今年上半年土地出让仅仅638万方。更新到8月份,仅1000万方。

每年成交量2200万方左右。今年预计达到2200-2400万方左右。市场以首置首改为主力,2016年上半年,成交量呈现出前高后低,年后两个月比较高,然后就开始走低,8月份开始成交量开始再次出现增长。9月份这两周的成交量增长也比较明显。

目前推出库存:1200万平米(取得预售的)。去年库存稳定在1300-1400万平米,今年有一波去库存。具体来看,平均月销售135万平米,今年3、4月达到220万平米,5月 180万平米6月 160万平米,7月 140万平米,8月 130万平米,

存量-成交比持续下降。成都也在8-9个月左右。重庆市场也在8个月左右(but,成都价格已经涨起来了)

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4.改善型需求占比提升,二手房交易回暖,显示市场有回暖,消费升级的苗头。

两房、两房半(书房)成交占比在提升。

洋房占比提升,这是改善市场回暖的信号。

二手房交易回暖:今年上半年二手房1-8月成交800万平米,去年全年700万平米。

今年拍出的楼面地价高的有7600。5000多4000多的也有很多。

5. ZF批地时给的容积率都太高,住宅项目一般都偏刚需,品质难以保证。未来一定会有改善性需求,因此个人认为核心地段真正定位高端的楼盘还是有稀缺性值得投资的。

另需考虑的因素,夏天太热不宜居。

推荐万科御澜道,金融街-融御,以及套内115平米户型。以及位于江北嘴正中心的紫御江山,寰宇天下。

一、 写字楼:租金收益比超过5%

写字楼租金收益率看起来是值得投资的,只要是能租出去。

1.解放碑:ifc 出租率90%+,远高于同期建设的wfc,后者入住率估计50%-60%。但看了入住企业名录,基本都是非常不知名的企业。

IFC的租金130-170元/每月每平米,4-6元/每平米每天。由英利介绍。IFC当时销售价格是2万,现在2.5-2.7万元/平米。看起来租金回报非常可以。

2.解放碑周边 没看到其他比较大的写字楼,除了一个有一些信托和银行入住的老楼。

3.渝中区未来最大的看点是101层的重庆塔,将引入丽兹卡尔顿,铂金级超甲级写字楼,万豪酒店式公寓,商业等等。但实地看,现在还是个大坑,根据百度搜索结果,2020年3月完工。所以周边的酒店式公寓比如英利-未来公寓,核心地段住宅项目-日月光解放碑1号,1-3年之内都看不到什么变化。

二、消费、餐饮和购物:餐饮消费和一线城市无差别,汽车、购物还是有较大的差距。

1.渝中区的解放碑聚集了一线大牌,比如LV、Prada。LV 目前在重庆仅有解放碑一家店。周边也有年轻人的购物品牌,但商场高低差距太大,商场面积相对较小。感觉类似于王府井

2.江北区是年轻人的购物商圈。在观音桥步行街,也就是江北嘴的西边。有类似于大悦城的大融城,天街步行街,香港城,茂业百货等等,有苹果专卖店,Gucci,Rolex等等。 EAmarni, Amarni Jeans。面积和人气感觉都远远超过解放碑。

BUT,和成都春熙路、太古里(和北京三里屯太古里几乎无差别)比较之后,重庆的核心商圈还是太LOW了。品牌档次,人气,美女豪车数量都差着几个档次。

3.都说重庆重心北移,江北嘴等似乎值得关注。

4.餐饮,江北嘴北滨一路上挨着三个高端项目,珠江太阳城,金融街融景城,龙湖春森彼岸。太阳和春森沿江都有比较成熟的商业配套。餐饮以高端为主,人均100+,晚上8点左右,顾客还比较多(商业后面的春森彼岸建面价格只有1万 2016/09/25 12:38 ,n年没涨)。在和北滨路平行的后面的一条路上应该也有不少平民化一点的餐饮。大型Mall 中的餐饮定价完全可参考一线城市。

5.汽车,无论是在渝中区的解放碑周边,还是在江北嘴,观音桥跑,路上的ABB相对来说还是非常少的,比成都,比北京都少很多。豪车更少。

6.交通:常年堵车,一定要就近投资。交通:解放碑附近常年堵车,渝中区-江北嘴有好几个跨江大桥,也是常年堵。从更北面的金开大道到江北嘴/渝中区也是长年堵。个人理解一是居住密度太高,都是超高层,二是山地多,非机动车出行是不可能的,三是公共交通,特别是轨道交通还不够发达。因此重庆人购房一定要就近工作地点。如果看好江北嘴的经济发展,就不要买渝中区,如果工作在金开大道就不要买在江北嘴/渝中区。

三、渝中区楼盘

1.日月光解放碑1号,渝中区单价最高的住宅。卖点只有一个,紧挨着解放碑。建面价1.8-2.1w。硬伤,楼下商业完全没人气。价格比周边贵一倍,周边小区1w/平米(蓝铂x,90平米90万)。

总面积72万方。包括16万方商业,分为r123三栋楼。现售r3,三栋楼品质略有提升,1号楼 低区14户 2号楼12户。3号10户。电梯高低控。

R3 共 69层。7部电梯,高低分区,3部地区 38楼以下。3部高区。

主打套内60-112 平米,两到三房。

1号楼2008年开始销售,当时套内8000元。现在销售的R3,搜房均价2.6万。

实地看房,中层 38层2.15万江景 非江景1.85万。(建筑面积单价)

万科的销售说日月光的尾盘很难卖,品质太差。

楼下的日月光广场商业非常非常差,商户入住率低,只有少量平民化餐饮,比如麦当劳,豪客牛排。

39L-61L:8户。其中CI户型,3室两卫,套内92,建筑119平米,江景,建面价2.1万=249万。优惠,6万抵扣20万。

39、40、48、49L的DI户型,4室两卫,套内125,建筑162平米,江景,建面价1.8万,=291万,优惠,8万抵22万。

2.融创白象街1号:“解放碑御江大宅”渝中区在售的高端住宅项目。以解放碑 为卖点,有仁和街小学名额。

其实从解放碑走过去,还是需要10分钟以上的时间的。途经英利未来公寓,日月光,重庆塔等等各种在建和待售楼盘。

客观的讲,楼盘品质,是好于日月光1号的。楼盘对面在建的沿江商业步行街以及文物保护遗址,给投资者一定信心。

销售说 昨天卖了40套 1亿 两个团。个人感觉销售非常忽悠。

给我们看了电脑上的销控表,清水已经非常少了,精装的也只有10多套。

户型设计一般,衣帽间只有1米长。

共3栋楼。塔楼,5梯6户。前面两个平行的,观江景的大户型公用2电梯。后面呈V型的四户。共用3部电梯。但是电梯不分区!!!!!!共51层。高区还有更大平米的亿元大平层,但是电梯不分区!!!!重要的事再说一遍。还没有开始销售。

价格根据江景区分度特别高。(层差超4万元)

4室3卫套内156,建面196,精装,10L300W,37L400W。清水,3L230w,38L300W。样板间的装修标准看了非常一般。

3室2卫的,套内117,建筑148,42L 250W。

3室2卫,套内110 ,建筑139,40L 220w。

还有跃层设计的套内169,建筑214的四室3卫,35L-7,毛坯284万(已享6万抵扣20万),13L精装修,净价266万。

4.未来公寓:和IFC同一个投资机构。英利。

明年建成,酒店式公寓,价格还挺高。2.6-2.8w,具体记不清了。

主打62-84平米,开间-1居。

底层商业招商情况不确定性大。

考虑到周边在建的万豪酒店式公寓,以及丽兹卡尔顿。以及威斯汀。不看好酒店式公寓的前景。

五、江北嘴楼盘

北滨一路上,春森彼岸、融景城、珠江太阳城相邻。太阳城东邻江北嘴CBD。周边餐饮非常非常成熟。

寰宇天下和紫御江山在江北嘴CBD里面,位置最好。

江北嘴北面有一点距离是万科御澜道和保利观澜。周边基本是荒的。

1. 春森彼岸:龙湖。江北嘴最成熟的高端的楼盘。但从电梯和总楼层看,定位还是刚需。价格N年没涨。

3梯7户,总楼层32-37层。

龙湖官方中介报价,160平的四居2卫高层138万。120.9平3室高层108万。161平4居两卫高层165万。

162.8平4居高层,180万。多一个车位。车位15万元左右。

部分户型跌价有一个原因是未来将新建一座跨江大桥,会将小区东西分割。大桥和隔壁融景城部分新楼盘会对春森彼岸现有的江景房视野造成遮挡。

楼下的餐饮人均消费100+。

2.融景城。1万户,太大了,分为n个组团。有刚需盘,面积小户型紧凑,9000元/平米,有大户型品质盘,如锦峰,8000-9000元/平米(因总价超过100w出现折价,可见购买力水平),也有高端盘融御,1.2-1.8w/平米。(以上均为折算后的建筑面积价格)。相对看好8000元/平的品质盘,和最高端的融御。

2.0 项目位于北滨一路上,左邻珠江太阳城,右邻龙湖春森彼岸。周边餐饮都起来了,项目相对另外两个楼盘品质更高。

2.1低端盘的形成价格支撑,单价9000元。24日放出300套房源,800人参与摇号。提前交诚意金,25日6点-9点签到,9点开始摇号。10点搞定。户型为53-83平米。4梯*10户*33层。感觉比春森彼岸厚道。成交价格,套内83平米,建筑面积105平米,94万,单价约9000元/平米。

2.2最高端的融御项目分为三个楼。送地暖中央空调,新风机。

6和8号楼,25L*3梯2户四室四卫。有保姆电梯,保姆卫。

9号楼,30L,2梯3户?,套内159,163,建筑面积199,205。三室两卫。这大三居.......

融御9号楼7L 套内159,建面199平米,折后价225万。1.13万。

融御9号楼20L套内163.9,建面205,折后价244.6。1.19万。

融御9号160平报价报到300万/套,按建面算大约1.5万/套。 2016/09/25 23:40 估计报高了。

最高端的2梯2户的6号和8号楼。 2016/09/25 23:39 报价套内2万一平,183平米,366万一套。估计也是报高了。

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2.3品质和价格均衡的115平米(套内),建筑面积144平米户型,4梯6户,40层。四居。报价115万左右。折合建面价格8000元。上周卖了120多套,现在还有30多套,全部向北。比较看好这个项目。看起来目前重庆地产市场还是会因为总价超过100万,而在单价上形成折价。

3. 万科御澜道,万科TOP系高端大盘,品质的代表,建面价格1.2-1.3万元。

主打知名设计师和品质。

融景城的销售被他LP拉去看这个盘了,对面的保利观澜的销售说,观澜项目的优势就是紧邻高端盘万科御澜道。如果要说硬伤,就是位置。位置距离江北嘴远一点点,更北似乎有无限量土地供应。周边商业没有起来。空城。。。。。

价格支撑,更北的楼面地价拍出来接近6000元,按1:3,需要卖1.8万才能赚钱。

地理位置不如寰宇天下,紫御江山。距离江北嘴金融城还有一大段距离,考虑到重庆主要出行方式是汽车,似乎这个不是核心因素。

周边有高压线和轻轨。说高压线要埋到地下。

7层南北通透洋房已经卖了。还有高层塔楼,价格1.2-1.3万元。

5.紫御江山

4梯7户33层。最好的高层江景,106平米(套内)户型,从去年下半年的1.2万/套内,上涨到1.8万。目测按建筑面积价格1.5万元/平米。

渝中区往南有个东原1891项目,3万/平米,物业费10元。