如何看当下房地产价格:以杠杆去杠杆?接还是不接?

2016-08-23 18:39 诺依曼 阅读 7701

当下,一线城市上海、北京、深圳及周边的房价涨到了令人咋舌的地步,二线城市如苏州、合肥、厦门等也不遑多让。根据中国指数研究院发布的最新报告显示:2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米,第12个月出现“双涨”。环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。同比上涨12.39%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。整体来看,7月百城住宅均价环比、同比涨幅双双扩大,环比连续15个月上涨,同比连续12个月上涨。 

情况似乎很明显了:一线楼市的房价依然处于上涨通道,只是房价上涨比以前稍微有所趋缓罢了。地产商一改前期市道低迷、被人喊打的晦气,开始扬眉吐气,豪气云天,地王价格不断刷出新高。而且,二级市场也开始聚焦于以前不被看好的地产板块,恒大举牌、万达私有化,动不动100%的增速等,不断地撩拨着基金经理们的方寸和神经。 

说实话,脑袋可能有点乱了。做市场,要遵循萨缪尔森的那句话,“A cool head at the service of warm heart”,就是不仅要有热情的心,还要有冷静的头脑。所以想借格隆汇这里,和大家一起捋捋头绪。

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一、  为什么要对“货币超发论”表示呵呵  

有人说房地产价格上涨是货币超发的表现。他们统计说2010年的房价上涨主要是年轻人口的刚性购房需求,2011年之后更多表现为一种货币现象,因为中国经济增长自2009年之后,广义货币M2的规模超常增长,M2/GDP的比例从2008年的1.58倍,迅速上升至1.9倍左右,如今已经超过2倍。相对应的是,一线城市的房价一路上涨,房价上涨的幅度几乎和货币发行涨幅不差上下。 

这不仅让人想起了最近4月份在NBA季后赛后的新闻招待会上,一名中国某网站驻NBA记者向勇士队德雷蒙德·格林提了一个问题,瞬间将其惹怒。他是这么问的:

“德拉蒙德,我这里有个有趣的问题,去年季后赛你们来休斯敦打客场,第三场的时候没有发生洪水,你们赢了,第四场洪水来了,你们输了,到今年你们再度来访,第三场发生了洪水,你们输了,到第四场没有洪水,你们赢了。这是否意味着……”。这位记者是想把勇士队赢球和休斯顿洪水扯到一起,类似一赢球就洪水之类,可惜还没问完,就被格林愤怒地训斥了。因为这在伦理和逻辑上都十分无聊。据说这个记者事后被解雇了。

上面的货币超发与房价上升的说法,与这个记者简单回归的分析似乎没什么区别。如果说货币超发房价就涨,那么货币超发为什么其他东西不涨?为什么是京沪深等城市大涨,有些“鬼城”还在大喊去库存?为什么都是负利率、都要直升机撒钱的日本,其地产价格也没有涨成京沪深这样? 

二、房地产:给我一个杠杆,我就可以撬起地球 

什么时候都不要忘了,中国的地产行业是一个高杠杆率的行业。5月份,中国指数研究院发布《2016中国房地产上市公司TOP10研究报告》指出,截至2015年末,沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%,分别同比上升1.07、2.81个百分点。 

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其实,上面的资产负债率实际上这只是一个粗浅的数字,各家房企都有自己的办法把这个数字做的可以接受,但实际情况,不一定每家房企的资金杠杆都很舒服。

证监会强调的禁止再融资资金用于补充流动资金和偿还银行贷款现象,普遍存在于各家房企,比如去年下半年到今年上半年,多家房企发布低息公司债,在资金使用说明中都明确表示部分资金用于偿还银行贷款,这说白了就是借新还旧。 

近几天,融信中国(03301.hk)以楼板价100,315元/平方米,总价110.1亿的价格摘得位于上海静安(原闸北)中兴社区的N070202单元332-01-A、333-01-A住宅地块,溢价率139%,使得该地块成为新的地王。楼面价超过10万,这是创记录的事件,地产界的阿基米德出现了,地球都被撬动了。 

这个创记录的地价,起到了“影子价格”的作用。它不仅影响了周边的地产,还会影响更大范围的市场心态和判断,有了10万地价,会不会就有20万?不要小瞧这个效应,大家全靠这个来解套呢。 

这要看清地产业的利益链条。首先是ZF卖地和收税。这次10万地王,已经是完全放下了姿态,真是敢卖。ZF敢卖,企业就敢买。那么钱从哪里来?银行和非银机构提供杠杆资金。也就是说,ZF、企业、金融企业把地价炒作用到了极致,手法与二级市场并无二致。把一块地做成地王,形成比价效应,带动其他地产价格上升,财务报表也好看了,这是皆大欢喜的事情。 

那么,价格上去了,谁来接盘? 

三、杠杆的移交:放你的真心在我的手心 

7月20日,央行公布2016年上半年金融机构贷款投向统计报告。报告称,今年6月末,金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元,同比增长14.3%;上半年增加7.53万亿元,同比多增9670亿元。房地产贷款增长加快,其中个人购房贷款增长较快。

数据显示,2016年6月末,人民币房地产贷款余额23.94万亿元,同比增长24%;上半年增加2.93万亿元,同比多增1.04万亿元,增量占同期各项贷款增量的38.9%,比1—5月占比水平高0.3个百分点。今年6月末,个人购房贷款余额16.55 万亿元,同比增长30.9%;上半年增加2.36 万亿元,同比多增1.25 万亿元。

这个数据告诉我们,上半年的贷款几乎被地产业拿走了,而地产中个人购房贷款又是主力。注意,此时杠杆发生了移交!炒房者和房奴们顺利接棒了。这个接棒,神圣却不庄严。神圣的是,有房是中国老百姓的信条,是丈母娘的底线。为什么不庄严?要看收入预期和房价的对比。年轻人面对如此房价,如何庄严的起来?如何追求诗和远方?

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在感情中,放你的真心在别人的手心,这会很被动;在交易中,放你的现金在别人的手心,会转身便不相认。为什么?你要还房贷,这是冷冰冰的核算。你接下了杠杆,但你却不是阿基米德。 

四、你是否有机会像美国队那样接棒失误后申诉成功 

这次里约奥运会精彩纷呈,谈资无限。其中一个就是女子4x100米接力预赛中,美国队因为受到巴西选手干扰而掉棒,但申诉成功,单独进行重赛,进而挤掉已经获得决赛资格的中国队,并最后获得冠军。 

这是令人惊讶的。这好像说预赛似乎可以用本国成绩的排名来决定决赛名额。但不管怎样,这发生了。 

那么,你接下了杠杆发现太沉,能要求重赛么?ZF、银行、大房企,都是too big to fall的逻辑,大到不能倒,他们把杠杆分解后给了消费部门即居民,这里就要“万类霜天竞自由”了。因为这里的逻辑就变了,买不起房是你能力不行,而不是房价太贵。你不可以申诉,也没有申诉的机会,因为杠杆没有撬动地球,却把你撬到了尴尬的半空中。 

五、做多地产就是做空中国

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前一段时间,据说大红大紫的华为公司都要考虑搬迁,把深圳吓了一跳。房价太高了看来还真不是好事。其实,经济中有几个生产要素,就是土地、资本、劳动和企业家精神。这几个要素之间的合理比价会做成一个健康的经济体,否则就是畸形的经济体。土地价格奇高,一定会影响其他要素的定价,那么,经济还怎么运行? 

有人说本轮房价上涨是资产荒的表现。怎么会资产荒?其他行业不赚钱,房地产就会赚钱?考虑到人口、经济现状,都不会支持现在的房价上涨。因此,我们只能像看待去年股灾那样去看待当下的房地产市场。 

于是,我们不禁要问,你们得有多么看空中国和人民币,才把地产价格做得那么高?

相关报告:

《2016中国房地产上市公司TOP10研究报告》