如果真的买房退税……买房or买房地产股？

“个税改革的方案已经初步成型了。”周末，网上又传出财政部近期已经召开了几次关于个税改革的专家研讨会。预计在12月会公布新一轮的个税改革方案。这很可能是继营改增之后，又一项重磅的税制改革突破。

今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

今天，关于房贷利息抵税，这则旧闻新传，让地产板块再次爆发，稳住了市场。

（万科A涨停）

（保利地产涨停）

（两地地产股涨幅均靠前）

今日，两地房地产板块，均出现不错的涨幅，虽说A股在经历了周五的大幅下跌后，这两天依然处于震荡行情中，而今天地产股的异军突起，或多或少还是给了市场一些热点和信号。

（万科A更是创出了今年的新高）

其实早在今年6月份，就有传出，个人所得税改革方案有望年内出台，改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

做税前抵扣，可以省多少？

住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，这对按揭购房者来讲，特别是中高收入的按揭购房者来说，是非常利好，当中差异巨大，相当于利息支出中有15%-45%由ZF来买单了。

下面我们算算可以省多少？

假设购房者在上海购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余八成用商业贷款贷20年，月均还款额将达13,927元，其中5,594元是利息支出。购房者的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金、税基等，每月应纳税2,459元，但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，那么其他条件不变的情况下，购房者最后应缴的税额为1097元，省了1,361元，相当于利息总支出的24%。

如果是购买1000万的住宅，首付四成，贷款六成，分20年，月均还款额约41,783元，其中16,783元是利息支出，假设月收入为15万，那么按照上面的算法，每月将少缴税7,552元，相当于利息支出的45%。

可见，如果住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项这项政策落实，将会为购房者每月省去超过20%以上的利息支出。将会使购房需求明显增加，让更多人更愿意买房，更愿意使用按揭。

为什么可能是在12月推出？

我们知道，其实市场从6月份就开始传个税改革即将到来，8月，10月，也都有传出个税改革最终方案会于今年内落实。

有人认为，让个税改革提速，主要原因应该是眼下日益严重的财政压力。

今年1-10月，全国一般公共预算收入128,848亿元，但预算支出却为134,154亿元，其增速也比收入增速月高出了10个百分点，收支矛盾突出。此外，因营改增而实现的减税规模达到数千亿，这无疑使得我国本来就窘迫的财政状况雪上加霜。

今日公布的中国11月官方制造业PMI实际值：49.6，前值：49.8，低于预期：49.9。反应出目前中国经济正处于很艰难的时段。

此时进行个税改革，一方面能够让税制更加公平，减少普通工薪家庭的压力；另一方面，又能加大高收入家庭，尤其是富豪家庭缴纳的个税，对于弥补财政缺口大有好处。第三方面，国家提振房地产市场，对于提升整个中国经济增速，有至关重要的意义。

目前，中国房地产市场规模占GDP的比高于美国峰值时期，与西班牙和爱尔兰的峰值相当。穆迪称，中国直接和间接房地产市场规模占GDP的23%。可见提振房地产市场，会对中国整体经济状况，有明显的刺激提升效果。

预计中央经济工作会议将会在12月中旬前后召开，主要为确定明年经济的调控基调，并明确财政和货币政策搭配。这是继“十三五”后，今年中国又一重大经济会议，会议很可能围绕“供给侧改革”，“金融改革”和“个税改革”做深度总结及展望。个税改革能否在此次会议上宣布落实，我们拭目以待。

买房，还是买地产股？

房地产板块和相关金融行业，目前占中国股市两市总市值的40%以上。如果国家有意稳定股市，刺激经济，提升地产板块，是最立竿见影的。因为地产行业可以影响银行，基建，保险等等多个行业。而，伴随着万科A的创出新高。

如果您尚未有能力买房子，那么不如关注此时此刻的房地产股。

地产股目前有以下利好：

 1、  近半年，强有力的支持政策相继出台，国家明确表示房地产行业，目前要去库存，进行户籍及土地改革，降低的首期付款，棚户区重建，减税及补贴，二胎政策等。

2、  2015年整体全年，一线城市房价继续上涨，深圳，上海等地房价甚至上涨超过60%。预计2016年，房价会继续上涨，购房需求仍然强烈。

3、  房地产公司境内债券发行放宽，大大降低了房地产公司的融资成本，使得很多房地产开发商摆脱了对外币债的依赖。

下面是花旗投行的盈利预测，可供参考：

2016市场预测（2016年国内住宅销售额预测）

港股相关标的：

$中国海外发展(hk00688)$ ，$华润置地(hk01109)$ ，$万科企业(hk02202)$ ，$万达商业(hk03699)$ ，$融创中国(hk01918)$ ，$碧桂园(hk02007)$ ，$合景泰富(hk01813)$ ，$龙光地产(hk03380)$ ，$宝龙地产(hk01238)$ ，$保利置业集团(hk00119)$ 等

在多重利好的刺激下，买不起房子的和买得起房子的你，不如都关注关注房地产股吧。