作者:全小景
来源:全景财经
2018年以来,房地产行业正式进入下半场。
房地产市场进入存量时代,大房企纷纷开始寻找新的航道。就在房地产调控收紧之时,上市房企们纷纷交出了2018年半年业绩。
房企三大巨头上半年赚740亿
随着碧桂园今日(编者注:8月21日,下同)披露2018年上半年业绩,中国房企三大巨头均亮出了上半年成绩单:
万科A:上半年营收1059.7亿元,净利润91.2亿元
碧桂园:上半年总收入1318.9亿元,净利润129.4亿元
恒大预计:税后净利润超520亿,核心业务利润超546亿
三大巨头上半年合计赚了740.6亿元,是已披露半年报的A股房企总业绩的2倍。
其中,恒大继2017年获得“利润王”之后,在上半年以520亿元的成绩再次稳坐“利润王”之位,超过了中石油、中石化半年利润总和。
且恒大上述两项数字均创下行业有史以来最高纪录。数据显示,2018年上半年,恒大税后净利润预期较去年同期增长125%以上,核心业务净利润预期较去年同期增长100%以上。
碧桂园宣布:高周转降速
“高周转之王”碧桂园在过去两个月内因安全事故一直深陷舆论。
值得一提的是,碧桂园在财报中对过去内的安全事故作出了道歉及反省。碧桂园表示,一系列安全事故是其对安全的重视程度不够,公司正在重新审视管理系统,宁可放慢发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。
针对碧桂园近期发生的多起安全事故,碧桂园总裁莫斌在今日举行的业绩说明会上强调:“公司将放慢发展速度,加强安全管控。”
这也是碧桂园第一次宣布降速。
值得一提的是,上半年碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元,同比增长42.8%。超过了万科的3046.6亿元和恒大的3042亿元。
被问及放慢速度后,全年8000亿销售目标是否会调整?
莫斌回复称,“公司会相对放慢速度,做好安全、质量管控,同时交给投资者一个满意答卷。”
与业绩发布同期,碧桂园发布董事会主席杨国强致投资者的一封信,公开为安全事故道歉。
杨国强表示,生命无价,我谨代表公司管理层对过去的事故诚挚致歉。我们将以高度负责的精神,以“刮骨疗伤”的决心,坚决推进安全生产突出问题整改,切实履行企业安全生产社会责任。
万科将租赁定义为核心业务
在刚披露的半年报中,万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。
半年报显示,万科集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014年以来积极布局长足公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。
然而近期关于“资本推高房租”的议题仍喧嚣为止。
今日(8月21日)在深圳举行的中期业绩推介会上,万科高管被问及如何看待资本推高房租等问题。
万科总裁、首席执行官祝九胜回应称,对于机构推高房租,这中间可能存在误会,机构渗透率最高的北京也达不到5%,以深圳为例2%都不到,万科长租公寓在深圳入住率为92%以上,非常抢手,每间房单价才为每月1800元人民币。
对于租赁业务未来的发展,祝九胜表示,租赁行业的容量依然很大,城镇化的进展依然没有完成,租赁市场才刚开始。近段时间有很多资本介入这个行业,但现在看占比还是非常低的。
上市房企,80%报喜
截止8月21日,除万科A以外,招商蛇口(001979)、天健集团(000090)等40家上市房企披露半年报,且八成报喜。
其中,万科以91.24亿元的净利润位列A股上市公司之首,招商蛇口和保利地产分别位列二、三位。
招商蛇口继续聚集园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,上半年实现营收209.88亿元,净利润71.17亿元,同比增长97.54%。
上述40家上市房企中,32家业绩实现正增长。40家房企上半年业绩平均增速达64.88%,其中万通地产净利润增速超5倍,另有19家增速超过50%。
40家上市房企平均净利润达到9.70亿元。而业绩在亿元以上的企业占比高达67.5%。
此外,*ST天业等3家企业上半年出现亏损,其中*ST天业上半年亏损达6.39亿元。
万科预收账款大降99%
除业绩以外,预收账款这一为房地产公司未来业绩打基础的财务指标再度被聚焦。
对于房企而言,有了预收账款就有了盼头,预收款基本视同为未来收益。
按行业标准,房屋验收合格并交房后,预收账款才能结转为收入,相当于未来2-2.5年可确认为收入。
据统计,已披露半年报的40家上市房企中,有25家房企上半年预收账款同比正增长。
一线龙头房企中,万科2018年上半年预收款项仅为23.77亿元,同比大降99.34%。万科解释,因会计政策变更影响所致。
而保利地产、招商蛇口上半年预收账款分别超2097、764亿元,均录得正增长。
在已披露数据的上市房企中,保利地产预收款超2910亿元,暂列第一。中南建设、荣盛发展上半年预收款项额分别为922亿元和815亿元,分列二、三位。
另外,中洲控股、广宇发展、泰禾集团、荣盛发展、北京城建、蓝光发展、招商蛇口的预收款项数额也超过了100亿元。
备受瞩目的负债率
2018年上半年,地产商们都很焦虑:
碧桂园:如果项目不能快速回流现金,则宁可不做;
绿城中国:要求员工“全面”加速资金回笼;
阳光城:最关心的是现金流,要提升回款率,降低负债率;
......
都显示出对现金流的渴求。
随着房地产企业的半年报陆续披露,备受市场关注的负债情况,也渐渐浮出水面。
(1)已披露2018年半年报的40家上市房企中,平均资产负债率达69.4%,较一季度末有所下降;
(2)其中,资产负债率超过80%的共有13家,占比34%。
国内前几大的房企债务绝对值,堪称天文数字。
截止6月31日,万科的总负债达11393.67亿元,较一季度继续上升1104.4亿元,资产负债率达84.7%,总负债、资产负债率双双创下公司的历史新高。
港股市场,2018年上半年的销售冠军---碧桂园,最新负债总额突破10000亿大关,高达12606亿,较2017年年末新增3275亿,增幅超35%,资产负债率逼近90%。
值得一提的是,2018年三、四季度,大量房地产债务将集中到期。
据天风证券统计数据显示,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务,2018年全年的到期量将达1949亿元,其中主要集中在三、四季度,分别高达932亿元、698亿元,
而且,2019年、2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。