【业绩会直击】万科企业（2202.HK）：业绩稳健，已售未结金额锁定未来增长

8月20日晚间万科发布2018年中期业绩，8月21日于香港召开业绩发布会，万科总裁祝九胜、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉、董事会秘书朱旭出席了此次业绩会。

一、业绩概况：

2018年上半年，万科实现收入人民币（下同）1,048.6亿元，同比增长55.2%，其中来自房地产业务的结算收入比例为95.0%。报告期内，公司房地产业务的结算毛利率为27.8%，较2017年同期提高2.1个百分点。实现公司股东应占期间利润91.2亿元，同比增长24.9%；每股基本盈利0.83元，同比增长24.9%。

2018年1-6月，万科实现销售金额3,046.6亿元，同比增长9.9%，实现销售面积2,035.4万平方米，合约销售均价则保持平稳。期内，万科在34个城市的销售金额位列当地前三，其中有18个城市名列榜首。

2018年上半年万科实现结算面积701.4万平方米，同比上升20.2%；实现结算收入人民币995.8亿元，同比上升57.0%；房地产业务的结算均价为14,349元/平方米。期末，万科已售未结金额达到5200.5亿元，较上年末增长25.5%，为公司未来业绩增长打下良好的基础。

万科秉持理性投资策略，上半年公司获取新项目117个，总规划建筑面积2,049.1万平方米，权益规划建筑面积1,143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5,054元/平方米，均价较去年底7908元/平米大幅下降，原因是公司拿地位置变化、拿地方式以股权合作为主以及今年上半年拿地热度有所下降。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目。万科坚持聚焦城市圈，在深耕现有城市的基础上，上半年本集团新进入涿州、盐城、银川等城市 

截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.43亿平方米，其中在建项目总建筑面积约8,187.6万平方米，权益建筑面积约5,098.0万平方米；规划中项目总建筑面积约6,081.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3,767.3万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约282.4万平方米。项目资源满足持续发展需要。

在业绩稳步增长的同时，万科仍然保持了良好的财务、资金状况。截至报告期末，净负债率为32.7%，继续保持在行业较低水平。

报告期末，万科有息负债合计人民币2,269.0亿元，占总资产的比例为16.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债人民币609.8亿元，占比为26.9%；一年以上有息负债人民币1,659.2亿元，占比为73.1%。 

分境内境外来看，境内负债占比67.9%，境外负债占比32.1%。人民币负债占比68.4%，外币负债占比31.6%。 

期末，万科持有货币资金（含受限存款） 1,595.5亿元，远高于一年内到期有息负债609.8亿元。

物业服务方面： 

万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，上半年实现营业收入41.1亿元，同比增长32.7%。在2018中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续第九年蝉联「中国物业服务百强企业TOP1」，并连续两年获得「中国特色物业服务领先企业-企业总部基地」荣誉称号 

租赁住宅方面： 

万科致力于成为全球领先的住宅租赁企业，2014年以来布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务，截至报告期末，长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。公司长租公寓业务当前已形成青年公寓（「泊寓」）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。 

期后，万科还完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，为公司租赁住宅业务发展提供了资金支持。 

拓展业务方面： 

(1) 商业开发与运营

万科以印力集团作为商业开发与运营平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。2018年1月，万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末，印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。 

(2) 物流仓储服务

万科物流仓储服务业务定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。截至报告期末，公司物流仓储服务业务进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积） 626万平方米。其中已建成运营项目共41个，稳定运营项目平均出租率为95%。为加快冷链业务的全国布局和服务升级，2018年7月，万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

二、业绩会问答： 

Q：上半年拿地均价比去年下降了很多，是什么原因？新拿的地的预计售价和毛利率是多少？今年物业利润达到41亿多，公司有分拆上市的计划和时间表？年初公司定位为城乡服务商，公司有预计营业利润方面中期非开发部分占比能达到多少？

A：去年公司拿地，今年销售均价在15000多，预计会维持在这个均价附近，新拿的地成本是5000多，公司预计毛利率会维持在稳定的水平。城乡生活服务商，其实我们公司今天做了这么多地产配套、生活配套的服务，我们有商业平台、物流平台等，他们的商业模式各异，我们坚持以真实的现金流为基础，我们坚信未来可以更多的服务客户，让客户离不开我们的服务时，我们不担心未来不会有盈利。 

公司暂时没有分拆物业业务的计划。 

Q：公司拿地的节奏如何？万科上半年的增长有些慢，现在公司手头的现金比较充裕，是想等土地市场降温后再扩张吗？万科以前拿地比较快，手头现金留的少，但是现在开始放慢节奏，是不是公司的战略有所调整？ 

A：我们历年投资原则就是谨慎投资，从报表可以看出来我们拿地是根据销售回款的比例，保持平稳发展。关于我们的发展速度，根据我们的统计的公司在主要的42个城市的销售增长是9.9%，而这42个城市今年上半年是下降了2.4%，公司是跑赢了自己布局的市场的。公司的投资策略不是基于一二三四线，二是基于一个城市是否有产业，有产业就有就业机会，就有更多的人，我们看哪个城市有新产业、科技发展等，我们就会投资。 

Q：公司认为行业规模发展的天花板在哪里？公司怎么看未来管理瓶颈和发展的规模上限？ 

A：关于行业发展规模一定是有一个上限和天花板的，全球的房地产不同国家和地区都存在天花板，我们作为一个做生意的商人，不去预测天气怎么变化，就是老老实实干活，我们给自己一个要求就是不能赚最后一个铜板。从开发面积说高峰是2013年，从面积说，未来很难再触及这个高点了。对于公司而言，好在万科有很多年轻人，很有奋斗精神，原意投身到各个业务。