大悦城地产（00207.HK）：当前正是拿项目的好时机

来源：观点地产网

“董事长一直说我们要弯道超车，这个时候有条件了。”

在消费升级、新零售等助推下，国内零售业呈现平稳增长，但从整个地产行业来看，不管是融资收紧还是政策调控，上半年市场环境对发展商而言并不容易。作为国内专注商业地产的开发运营商与资产管理商之一，大悦城地产大悦城地产(00207)在应对下行市场时，优势更为凸显。

8月20日，大悦城地产于香港举行中期业绩发布会，董事长周政、执行董事曹荣根、财务总监许汉平、上海静安兼长风大悦城总经理危建平，以及投资者关系及资本市场部总监谭莉仪出席现场。

据许汉平透露，由于拥有低融资成本及低负债率的优势，当前正是大悦城地产拿项目的好时机。

针对整合一事，周政则透露，未来重要的是要形成统一的品牌、统一的管理系统、统一的拿地战略及融资策略。

“过去中粮集团的地产业务是一个拳头分成两个小拳头，整合以后则会形成一个大拳头，未来在市场上将更具竞争力。”

“核心净利大幅上扬”

中期业绩公告显示，大悦城地产上半年整体营收为40.27亿元，投资物业及相关服务租金收入17.15亿元，酒店经营收入4.33亿元。

许汉平表示称，这两年大悦城地产的销售物业正在逐步补货。据悉，目前青岛大悦城、重庆大悦城等项目均为综合体，三成用作大悦城购物中心，其余七成均是销售用途，这也保证了未来三年销售型业务能够有平滑稳定的增长，避免明显的业绩波动。

而且，过去大悦城地产做销售物业多是以综合体形式，随着整合的完成，未来可以协手中粮地产获取一定的住宅物业。

如许汉平所称，上半年大悦城地产通过收购方式获取了上海虹桥新城1号及7号地块的近一半权益。特别的是，这并非购物中心用地，而是住宅用地及商铺，将来提供可售货源近6.8万平方米（权益）。

曹荣根则透露，大悦城地产截至年中销售货源储备已达到282万平方米，按权益计达134万平方米。

盈利方面，大悦城地产上半年整体毛利率达到了54.6%，较2017年同期上升5.6个百分点，主因是销售型物业交付的产品结构发生变化。据观点地产新媒体了解，上半年大悦城地产入账的销售物业主要包括静安大悦城-天悦壹号及天津大悦城写字楼，分别贡献了7.25亿及5.85亿收入。此外，大悦城地产调整了毛利率较低的物业管理业务，提升了整体毛利率水平。

合同销售方面，大悦城地产保持稳定上涨趋势，签约金额同比增长43.3%至49.88亿元，销售贡献大头为上海前滩壹号项目，上半年该住宅项目合同销售金额达到35.54亿元，销售均价8.49万元/平方米，此外海南中粮·红塘悦海亦有8.2亿元销售。

投资物业方面，大悦城购物中心租金收入录得人民币12.4亿元，同比增长6.6%，共有四个项目租金收入超亿元，租金收入最高的项目是西单大悦城商场，约为3.3亿元，朝阳大悦城及天津南开大悦城次之。

虽然西单大悦城及上海静安大悦城的平均租金相比去年有所下跌，但大悦城购物中心EBITDA在上半年仍旧达到8.9亿元，同比上涨28%，已开业大悦城平均EBITDA回报率达到8.9%。

回归到最主要的指标核心净利来看，大悦城剔除投资物业税后公允值变动及汇率变动的核心净利润为19.25亿元，同比增长1.35倍，归属于母公司的核心净利则大幅增长3.7倍至15.26亿元。

盈利之所以大幅增长，主要是归功于资产处置和业务结构的调整，据悉，大悦城地产未来将更加聚焦核心主业发展。报表显示，上半年大悦城地产出售附属公司所带来的收益达到11.45亿元，占据了除税前溢利的37.8%。据悉，若剔除酒店出售带来的影响，大悦城地产核心净利将基本持平，归母核心净利增长仍可达30%。

“低融资成本与低负债”

上半年，在金融去杠杆形势下，大多数房企预计年内的融资成本上涨。不过，2018年上半年，大悦城地产的平均借贷成本降至4.20%，年初为4.28%。同时，截至年中的净负债占总权益比率为26.6%，亦比年初下降了1.6个百分点。

许汉平称，成本下降主要是因为这些贷款相对长期，此前获取时成本相对便宜，今年仍然享受了过往的低成本资金。不过，在新增贷款方面，大悦城的资金成本还是随大势在上涨。

对于这种状态，许汉平认为：“实际上，大悦城地产比很多企业都舒服，董事长一直说我们要弯道超车，这个时候有条件了。”

许汉平认为，现在对于大悦城地产而言是一个拿商业项目的好机会，尤其是在“大资管”战略下，大悦城地产通过基金完成对项目的资本循环闭环。

就在8月1日，大悦城地产已与高和资本合作成立高和基金，投资北京及环北京区域的项目。在此之前，大悦城地产也曾分别于2016年及2017年成立核心基金及并购基金。

据悉，核心基金投资于稳定收入成熟物业，并购基金投资于运营不佳存在收购机会且符合大悦城地产投资标准的项目，而高和基金主要投资于适合快进快出的非大悦城商业项目。2016年，六个大悦城项目已经装入核心基金，而装入并购基金中的首个项目即长风大悦城已于5月份开业，目前的出租率达98%。

除了基金收购方式，大悦城地产也坚持轻重并举，通过轻资产模式扩张，目前手中的资金较为充裕。报告显示，年中大悦城的现金及现金等价物（包括受限银行存款及抵押存款）为115亿元，同比上涨37%。

此外，考虑到大悦城地产正在与中粮地产中粮地产(SZ000031)进行重组，不管是中粮地产已有的潜在项目还是未来共同获取项目，对于大悦城地产而言都是扩张的机遇。重组虽尚未完全完成，但两家上市公司六月份便已宣布将就深圳宝安25区城市更新项目进行合作。

据曹荣根透露，预计年底前，重组将获得证监会批文及其他监管审批通过，并预计年前完成交割，最终实现中粮地产在2018年年报将大悦城地产并表。

针对整合一事，周政表示，未来重要的是要形成统一的品牌、统一的管理系统、统一的拿地战略及融资策略，“过去中粮集团的地产业务是一个拳头分成两个小拳头，整合以后则会形成一个大拳头，未来在市场上将更具竞争力。”

观点地产新媒体了解到，整合后的中粮地产将以大悦城为核心品牌，积极发展城市综合体。在城市布局、区域选择、商业模式提升上，大悦城城市综合体则会继续坚持持有与销售相结合，不断打造品牌影响力，提升市场竞争力。