【兴证地产】万科2018年7月经营情况电话会议纪要

每个企业都有自己的特征和基因,也有自己的优势,不同的企业会根据自己优势和资源,结合时代的需求,来选择自己发展的道路。

作者:兴证地产阎常铭

来源: YCMProperty

一、总体情况

(1)销售总体数据

7月销售面积306.8万方,同比上涨23.1%,环比下降31.8%;金额451.4亿元,同比上涨26.96%,环比下降31.2%;平均售价14700元/平米,同比增长3%,环比增长0.9%。1-7月累计销售面积2342.2万方,同比增长10.6%,金额3498.0亿元,同比增长11.9%,今年以来平均售价是14900元/平米。

(2)拿地总体情况

7月份获取项目848.2万平米,同比增长32%,是当月销售面积的2.76倍,权益口径建面比例51%;全口径获取项目金额535.65亿元,高于当月销售额;权益口径平均地价5840元/平米,是当月平均售价的39%左右。1-7月累计获取项目面积3042.3万平米,是销售面积的1.3倍,权益口径建面比例58%。1-7月物流地产获取项目250万平米,权益比例93.1%。

二、行业情况

二季度GDP增速略有下降,人民币兑美元汇率持续贬值,中共中央政治局会议强调积极的财政政策和稳健的货币政策,把握力度和节奏坚定去杠杆,加大基础设施领域补短板的力度,坚决遏制房价上涨。6月M2增速8%创了历史新低。7月shibor持续下降,资金面有宽松态势,但房地产企业再融资持续收紧。如:公司债和公司票据不能相互归还;公司债只有到期或者非住宅开发领域才能发新债;银保监会对影子银行和主要银行的资金流入土地市场的情况进行检查。上半年新增房地产贷款3.54万亿元,占同期新增贷款比例39.2%,比2017年下降了2.2个百分点。7月首套房贷平均利率5.6%,低于6月,与5月持平。从长期观察的13个城市房屋销售情况看,批售面积环比-30%,销售面积环比下降12.7%,同比增长6.8%,销售金额环比下降了6.48%,同比增长了0.5%,销售成交均价是19100元/平方米,环比增长7.1%,同比增长7.8%。7月底13个城市的库存量是8.13亿平米左右,同比下降12%。按最近3个月平均成交面积计算,13个城市的去化周期是7.5个月,较6月底的7.8个月也略有下降。

三、万科销售情况

(1)万科签约情况

万科7月签约金额451.4亿元,均价1.47万/平米。分区域看,销售金额最大的是上海区域,占总销售额的30.9%,其次是北方区域占27.3%,6月也是上海和北方区域的销售金额领先其他区域。南方区域的销售均价领先,依次是上海区域、北方区域、中西部区域。

7月北上广深四个城市销售面积26万平方米,销售金额70亿元,分别占当月的8.6%和15.5%。1-7月一线城市累计销售面积200万平米,销售金额610亿元,占比分别为8.5%和17.4%,比例稳中有降。

(2)认购情况

7月份共认购402亿,比签约金额451亿元要小一些。其中247亿是当月推盘当月认购,155亿是以前月份推盘、本月认购的。目前已经认购未签约的金额大约655亿元,比上个月的金额低一些,主要因为上月一些认购未签约的合同于本月进行了签约。

(3)推盘情况

7月份推盘482亿,略大于7月份签约销售金额451亿,和认购金额402亿。当月推盘当月认购金额247亿,占比51%,环比6月有所下降,是今年内较低水平。今年上半年这一比例一直保持在55%-65%之间。但是从历史数据上来看,7月份都是公司推盘去化率比较低的月份,去年7月份的新推盘去化率水平也和今年7月相当。分区域来看,无论是从认购的套数去化口径还是认购的面积去化口径,以及认购的金额去化口径,最高的都是中西部区域。这体现了中西部区域去化速度较快,可能当地的限购限贷政策相对较宽松有关。

(4)库存

目前我们的库存自2017年12月以来逐月减少,但是在6月和7月由于去化率有所下降,库存有略微回升,但是仍处于合理水平。

(5)付款结构

7月份一次性付款的金额占销售金额的比例只有26.2%,在上个月这一比率是32.4%。同时在按揭的情况中,首付的比例是46%,贷款比例是54%,按揭贷款比例上升了1个百分点。

(6)产品结构

在我们的住宅产品当中,依然是144平米以下的户型占了92%以上。

四、万科拿地情况

7月份新增33个项目,新增项目面积848.2万方,远远大于当月销售面积【307万方】。这主要是由于一些之前在谈的土地项目在这个月进行了确权、达到了披露标准,因此集中进行了披露。

(1)从分布区域来看,共分布在20个城市。其中按权益面积统计,中西部城市新增的权益面积最多,大概196万方,占比45%;其次是东部区域,167.2万方。按权益地价来算,东部地区的权益地价最高,大概是166.5亿元,占比65%,其次是中西部区域。

(2)从获取渠道来看,在权益建面中,7月份招拍挂渠道和并购渠道所占比例分别是65%和35%。

(3)从拿地支出来看,7月份全口径拿地支出535.6亿元,占当月销售金额的118.66%,主要是因为这个月有一批项目达到披露标准集中集中披露所致。从楼面地价的角度来看,依然是非常合理、均衡的水平,7月份拿到土地的权益均价大概是5840元/平方米,占当月的销售均价比例大约为39.7%。

(4)1-7月累计来看,我们1-7月累计获得了158个项目的土地,全口径建面是3042.4万平方米,比我们1-7月的销售面积多700万方。1-7月招拍挂和股权收购获得的全口径建面比例分别为54%和46%,基本五五开。但是从权益口径看,我们通过股权收购获得的权益建面要多于通过招拍挂获得的建筑面积,约40:60。由于通过股权收购获得的权益建面的定价往往低于招拍挂获得权益建面的定价,这是保证了我们1-7月份权益楼面地价一直比较平稳从全口径的地价来看,1-7月拿地总金额为1683.92亿元,占1-7月销售金额比例的48%左右。权益支付的地价大概1000亿元,占销售金额的比重不到30%,依然是非常稳健的水平。从平均地价来看,1-7月全口径平均地价5534元/平方米,占1-7月销售均价的比例是37%

五、物流项目

7月份新增8个物流资产的项目,合计权益价款大约不到20亿,总建筑面积大概39万平方米,权益地价大概5584元/平方米。1-7月我们累计获取物流项目38个,合计需支付的权益价款为61亿元,总建面251.28万平方米。

截至7月底,万科自己的万纬物流已经进入了32个城市。我们这次收购了香港太古冷链的资产包,共7个项目,分别位于上海、南京、宁波、廊坊、厦门、广州、成都,全部是冷链,目前的建成建筑面积大概25万方。加上之前万科已经有的在沈阳和上海的两个冷链,我们目前已经布局了9个冷链库,有助于发展全国性的客户,逐渐建立冷链运输的网络。

我们认为由于中国生鲜电商交易规模的增长,全国对于冷链、冷库和冷藏车运输的需求在不断地增长,所以这也是我们为什么想通过细分市场来建立万科物流仓储差异化优势的主要原因。

六、融资和回款情况

松花湖滑雪场ABS:金额为10.59亿元人民币;期限为8年;利率5.26%。

中期票据:期限为3年;利率为4.6%;

超短期融资券:发行60亿,利率略超过3.5%。

租赁住房ABS:已经获得额度批准50亿,待发行。

⑤销售回款:滚动12个月的销售回款率约93%,处于相对稳定的水平。

七、投资者交流

1、公司近期的中期票据、超短融等融资方式利率大概都在4~5个百分点,未来是否能够持续稳定在这么低的水平?从长远看,公司现有的融资优势是否能够长期保持?

A:万科一直以来享有行业内最好信用评级,所以万科的融资成本在行业中相对较低的:①比如此次发行的中期票据利率为4.6%,场内认购比较踊跃,全场认购倍数为3.5倍,最后中标倍数2.4倍。②由于万科坚持稳健的资产负债表和稳健的回款政策,使得万科的净负债率在过去十年都未超过40%,这也是金融机构相对比较相信万科,愿意给万科提供相对较低的融资利率的原因。

在今年整个大的环境从紧的背景下,公司的融资成本略有上升,依然保持在行业较低的水平,所以未来我们也有信心。

2、目前公司在中西部去化率更高,未来公司拿地上是否会向这些区域倾斜,或是继续长期深耕东部或一二线城市?

A:从权益口径拿地面积上看,7月份拿地面积接近50%都位于中西部地区,所以公司已经向中西部有所倾斜了。

3、公司管理费用在2016年-2017年增长较快,请问具体是什么原因导致的?从您的角度,对目前整个房地产行业的看法是怎样的,因为目前行业中几大龙头的布局出现了一定程度地分化?

A:管理费用的增长,主要是三方面的原因:①销售规模的增长;②公司持续在布局延伸的业务,③公司信息化建设的投入,从而导致相关的管理费用的增长。在去年年底的发布会上,我们做过相关的分析:虽然管理费用总量在增长,但是管理费用占销售金额、销售回款的比率略有下降。

关于行业的看法和龙头布局出现分化:由于每个企业都有自己的特征和基因,也有自己的优势,不同的企业会根据自己优势和资源,结合时代的需求,来选择自己发展的道路。

4、公司目前的融资情况如何,另外,融资成本大概保持在怎样的水平?开发贷大概相对于基准上浮多大的比例?

A:公司融资的情况比较理想。今年上半年的融资利率水平相对去年同期大概上浮了0.1%-0.2%,开发贷大概在基准利率的基础上浮约10%左右。

5、今年以来万科拿地的项目如果不考虑房价上涨的情况,预估毛利率大概是多少?

A:原则上要等到竣工结算的时候才能知道真实的毛利率。

6、物业资产未来有没有分拆上市的可能?进度怎么样?

A:目前没有明确的时间表。

7、万科除了地产之外的其他业务板块,比如物流、物业、商业、租赁公寓等,这些板块资产投资回报率大概是多少?

A:具体要分业务单独分析,例如物业是轻资产业务,长租公寓是轻重并举,是持有性的,存量资产的经营和运营业务,所以资产回报率不太可能和地产业务进行横向的比较。希望这些业务在各自的行业能做到各自行业的数一数二,这样才能具备立足,拓展的可能性。目前我们对这些业务的考量一方面是其拓展的规模,另一方面是看该业务的NOI情况。

8、能否具体讲讲物业及长租公寓投入最终产生的回报大概是什么状态?

A:目前可能只能看NOI来进行考量,比如物流NOI今年约6%左右,但在第二年的预估时,由于租金可以上涨,所以NOI可以到7%,是一个良性的逐步上涨的过程。

长租公寓由于业务刚刚才开始,目前开业才3-4万间,所以整个收入情况去年是3个亿左右,今年可能会有一些增长。NOI的话相对来说可能低一点,因为需要一个装修期才能投入使用,到能真正投入使用之前的时间会长一点。

9、目前物流地产发展情况是怎样,以及公司对于这一块有怎样的预期?

A:一方面规模还在增长,到2018年7月底,公司已经进入32个城市,现存的面积是663万平方米。同时我们还提供了一些差异化的物流仓储业务:通过收购太古冷链在中国的资产方,目前已经拥有了9个节点城市的冷链仓库,形成了冷链仓储小型网络。

我们充分看好中国物流仓储的空间。①从人均看,美国是中国的13倍,中国的物流仓储规模还远远不够的。此外像类似冷链的高端物流仓储在中国更少,总仓储面积大约只占5%左右。现在如盒马鲜生等新的零售对冷链运输这方面提出了一个很高的需求,巨头也在纷纷抢占市场资源,因此我们非常看好冷链物流的未来发展。

②我们还通过参与普洛斯私有化,投资了约160亿,成为其最大的股东。普洛斯在中国拥有最大物流仓储库,大概在2800万平方米,此外在美国、巴西、日本等都有布局。我们也希望通过参与其私有化,和他们的网络进行比较好的协同,同时学习其先进的管理经验。

10、7月份单月推盘当月去化比例有所下降,往年7月也是数值不高,在三季度末,四季度这个比例会回升吗?

A:这个需要看整个市场的情况,需要看符合资格的购房者数量、购房意愿,与其所能获得的按揭贷款支持的情况。

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