"蝶变"恒大（03333.HK）：房企转型路上如何实现华丽转身？

近年来，随着楼市调控的层层加码，土地市场的竞争愈发激烈，再加之人口结构的变化带来的需求拐点，中国房地产行业面临着深层次的危机，越来越多的房企纷纷加入到了产业转型的行列。

对于未来房地产行业转型之路怎么走，其实我们更应关注目前走在前端的龙头企业。作为早已经在转型路上走了多年的"老司机"，恒大的打法似乎颇为可圈可点。

而就在近日恒大还发布了中国中报盈利预测，据估算上半年净利润超520亿，净负债率再降三成，在房地产形势不容乐观的背景下，恒大却逆风翻盘取得了亮眼的成绩，想必这背后与公司的战略转型也有极大的联系，那么恒大在转型路上究竟做对了什么？值得我们探讨一番。

一、房企转型众生相

世界潮流，浩浩荡荡顺之者昌，逆之者亡。纵观我国房地产行业短短几十年的发展历史，其正是抓住了时代发展的历史性机遇，才有了百舸争流，群英绽放的一面。如今随着新的调整时刻的到来，对于各大房企而言，面对波云诡谲的市场，如何能够笃定未来，必然需要有非凡的眼光和决战生死的勇气，而转型正是他们共同的抉择。

当下房地产企业的转型是一场深刻的变革，对于众多房企而言，是棋至中盘决定生死存亡的关键一着，如何能够顺利推进，如何能够看准趋势，走好、走准每一步，都需要极其高瞻远瞩的智慧和操盘能力。然而纵观一众房企，很多走上的都不过是匆匆改名的过场和喊着所谓多元化的无聊口号，而能够真正从全盘操刀，将转型落实到每一个细微之处的其实并不多见。

今年以来，在"房住不炒"的口号下，调控政策接连出台，号称史上最严调控政策，房企再一次掀起去房地产化运动。龙湖、合景泰富、时代地产等纷纷更名去掉地产，而万科董事会主席郁亮更是直指：现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急。在这一幕幕去"地产"的戏码背后，地产商的焦虑展现的尤为生动。

根据克而瑞发布的报告显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，其中涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等多个领域。同时，前30强房企的参与度表现的极高，其中70%以上的房企都在加快多元化投资的步伐。

（典型房企地产开发业务外多元化布局-来源：亿翰智库整理）

正所谓隔行如隔山，无论是从此前融创投资乐视最终亏损收场还是到豪宅专家星河湾的白酒难觅酒香又或是新湖中宝等小房企的矿产资源生意表现平平，我们都可以看到尝试"跨界"的房企在转型多元化道路上走的并不容易，而能在这其中表现卓绝的更是寥寥。

此外更值得玩味的是，如若回望中国房企转型的历程，其实每一次遇到行业寒冬的时候，房企们都会将转型挂在口头.然而等到调控周期过后房价报复性上涨带来的复苏时刻到来时，房企大佬们又在房价的狂欢中在买地建楼的路上一路狂奔，将转型搁置脑后，到最后提出的一系列所谓多元化路径种种也都无疾而终。实际上跨入新行业必然需要时间培育以及资金的沉淀，许多房企们也就是在这样的反反复复中，最后落得个一地鸡毛。

二、 转型黑马 恒大走对了哪些路？

然而聚焦恒大的转型路径，其似乎则显得尤为另类，这家创立于1996年的老牌房企，自创立之日起就被赋予了变革的基因，历经多次战略调整，一路坚持，不断试错，最终找到了自己的制胜关键。

2013年以来，恒大先后入局文旅、健康、高科技等亿万蓝海产业领域，不断探索和调整经营策略，最终在发展战略、发展模式和发展方向上找到了自己转型的"命门"并层层发力取得了不错的成绩。

接下来我们重点来看恒大转型路上发力的三大着重点：

从发展战略上来看，公司致力于由"规模型"发展战略向"规模+效益型"发展战略转变。

面临地产行业的下半场时刻，房企靠旧有模式显然已经无法在玩转高增长的魔法，行业的天花板已经越来越近，如何实现质量效益的提升，必然是房企们急需思考的问题。而恒大选择的是从战略的高度出发，将规模和效益作为发展之两翼，齐头并进，既要攻占为数不多的存量市场继续牢牢稳固龙头地位，同时也要精益求精，优化项目管理，在着力缔造效益的过程中，增强企业的厚度。

从恒大两手抓的做法来看，其既保存和巩固了实力，同时也为其转型路上提供了强有力的资本支持，由此能够助力恒大在不断探索中形成自身的核心优势，为下半场的厮杀赢取更多的筹码。

另外再从发展模式上来看，公司由以往的"三高一低"发展模式开始向低负债、低杠杆、低成本、高周转的"三低一高"发展模式转变。

这样一个模式变化的背后，其实是房地产行业所面临的新环境的必然要求，近年来随着我国经济增长方式的转变，高杠杆带来的风险日益陡增，去杠杆，降负债，防风险已经成为政府工作的重点，作为一直以来玩转着高杠杆、高负债模式的房地产企业在这样一个关口显然需要有新的思考。

为此恒大提出"三低一高"发展模式的转变，公司坚定不移地实施这一战略一方面响应了国家的号召，积极规避金融风险，另一方面也迎合了行业的发展潮流，为构建起自身核心竞争力，帮助企业提质增效上奠定了强有力的基础。

（2017年部分房企负债率）

最后再聚焦恒大的发展方向，很早前公司就开始由单一的房企向多元化布局。

面对房地产这样一个堪称古老的行业，当新兴的商业文明和商业生态不断释放强有力的能量波时，当行业竞争的格局愈演愈烈表现出强劲的冲击力时，房企们更需要一种魄力和勇气朝着多元化的发展。

观之恒大的多元化路径，其瞄准的是中国在科技创新、消费升级、健康文旅等领域的全新机遇，公司积极在文化旅游、健康养生等产业布局，同时不断挖掘企业在高科技产业中的机会，致力于打造出了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业发展格局。

目前恒大已经将多元化触角延伸至方方面面，虽然公司早年也曾在多元化路上吃过亏，不过随着房企竞争下半场的到来，恒大的布局似乎也无可厚非。今年6月恒大还打响进军高科技产业第一枪，入主美国新能源汽车公司Faraday Future，公司积极探索高科技产业，让其在多元化的路上也有了更多的想象空间。

三、 "蝶变"时刻  新时代的新恒大

今年年初的业绩会上，恒大就已经交出了一份不错的年度业绩报告，一系列数据也反映了恒大战略转型的卓有成效。透过中国恒大8月6日发布的正面盈利预告，其在转型路上再次逆袭。8月7日，在靓丽业绩的提振下，恒大股价开盘后持续走高，收报于25.25港元，最高涨幅27%，领涨内房股板块。花旗、瑞信、海通等国际投行也纷纷看好恒大并给予买入评级，最高达40.8港元。

此次恒大公告，2018年上半年税后净利润较去年同期增长125%以上，核心业务利润较去年同期增长100%以上，净负债率进一步大幅下降，从去年年末的184%大幅下降到130%以下。

回顾去年，恒大去年上半年净利润为231亿，核心业务利润为273亿，而由此测算，公司今年上半年税后净利润有望超520亿，核心业务利润超546亿，均创行业有史以来最高纪录。

而根据恒大2017年发布的公告称："公司预期2018-2020年净利润分别约为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿。"从今年18年上半年的数据来看，显然是远超承诺。

此外，恒大净负债率在仅半年的时间内大降三成，如若把时间线拉长，过去一年来，恒大通过引入战略投资者等多项举措，净负债率已较去年同期大幅下降近七成至130%以下，公司在成功兑现降负债承诺的同时也展现出来其推动"三低一高"转型战略上的执行力。

（恒大2017年三轮战略投资引入情况-中国指数研究院根据公开资料搜集整理）

另外从数据来看，今年上半年，恒大还实现销售 3041.8亿，同比大增 24.6%，按照年初定下的5500亿元销售目标，恒大上半年的完成率已经达到了55.3%。而多家投行更是预计恒大全年销售将突破6000亿，在严峻的市场环境下，恒大的表现算是超乎预期，显然也给今年的业绩提前打下了不错的注脚。

瑞信发研报表示，恒大目前动态市盈率仅5.6倍，估值极具吸引力，且公司盈利实现持续高增长，去杠杆收效明显。

今年年初许家印正式宣布"新恒大"到来，强调要坚定不移地实施"规模+效益型"发展模式，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的"三低一高"经营模式。如今恒大再度交出有史以来最好的半年业绩，进一步巩固"利润之王"的地位，由此也再次印证了恒大转型的打法的正确性。这样的打法不仅适应了宏观政策，市场的新环境，更有力的助推了恒大迈向全新的时刻。