建业地产（00832.HK）：“建业+”模式根植河南，新任高管激发成长

“放水”消息最近在市场传开，整体行情迎来回暖。面对经济下行风险增大的情况，在7月23日召开的国务院常务会议上，总理提出“积极财政政策要更加积极”。随后包括房地产在内的大金融板块出现集体反弹。

而相对而言，房地产板块是过去估值”下杀“最为严重的板块之一，主要逻辑在于政策导向与强韧的业绩出现背离。2018年以来，受到周期影响行业内轮动效应明显，业绩增长的爆发区间集中在行业TOP30-50。这部分企业规模相应在第三梯队，但是相比龙头更具成长性，预计受资金回暖和中报业绩激发下，这部分企业股价更具”弹性“。

（资料源于企业公告）

这一梯队的房企今年的业绩增长可以说十分亮眼的平均值超过了55%。其中引人注意的是建业地产，企业2018合约销售金额为253亿元，同比增长82%。企业在克而瑞2018年上半年销售榜单中排名41，市值只有85亿元不到，可见估值仍有不错的上升空间。建业地产区别于其他”全国化布局”的房企一直保持深耕河南的模式，而2017年开始管理层发生调整，整体业绩也迎来一轮爆发，预计这部分“新”变化是市场有所忽略的。

一、深耕河南，坚持”建业“模式

建业地产股份有限公司是河南省内领先的住宅开发商，成立于1992年，于2008年6月6日在香港联合交易所有限公司主板上市。目前建业形成了独特的发展模式，其中特点可总结为三：1、深耕河南；2、“建业+”生态模式；3、轻资产模式。

1、深耕河南

公司是河南省内领先的住宅开发商，至创立以来在城市布局策略上一直坚持聚焦和深耕河南区域的战略。这与大部分行业TOP10的房企策略上十分不同，大部分房企规模扩张主要策略是“全国化”布局，通过全国性的拿地快速积累土储。而得益于河南省“地大人多”，城市化率相对较低，但城市化率的提高速度高于全国平均水平，建业地产凭借着河南省区域市场便连续10年在全国百强名单。

（资料源于企业年报）

截至2017年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2,227万平方米，拥有在建项目共65个，在建总建筑面积约842万平方米，土地储备建筑面积约3,188万平方米，其中权益建筑面积约2,425万平方米。

在2017年业绩会上建业地产管理层表示，2018年年底公司在河南的市场份额预计接近7%，未来三年将达10%。

2、“建业+”生态模式

2015年建业地产正式提出由“房地产开发商”向“新型生活方式服务商”的新蓝海战略转型。对于“新型生活方式服务上”的理解，投资者可以简单理解为“城市运营商”，即从住宅向商业、物流、医疗及教育等多元细分行业进行运营。这不单单要求企业住宅产品有较高的“周转”能力，还要求企业具备优秀的项目运营能力。

因此建业地产便形成了所谓的”建业+“生态模式。历经两年多协同实践和扎实耕耘，总体而言，除了地产之外建业涉及的行业分别有：文旅、农业、物业、商业、教育、体育、酒店、科技、金融、旅游及君邻会。其中有部分仍在孵化之中，而明确入表并持续未公司利润做出贡献的主要有三个部分：1、酒店；2、文旅；3、绿色基地。

酒店方面，河南建业至尊酒店管理有限公司是本公司的全资子公司，负责建业集团所有酒店项目的品牌管理、设计管理,工程管理、开业筹备和运营管理。目前，已与万豪、洲际、雅高三个国际知名酒店管理集团达成战略合作关系、合作运营5家酒店项目。同时，建业集团正在打造自营品牌酒店，目前主要又2个项目：鄢陵建业花满地温泉酒店已在今年3月28日开业；郑州建业天筑国际公寓预计于2018年下半年开业。

文旅方面，建业文化旅游板块致力于河南省内文化旅游地产项目的开发与运营，聚焦郑州、开封、洛阳等历史悠久的核心城市，在丰富的历史、文化、自然资源基础上，通过主题公园、旅游街区、实景演出等多种形式，呈现不同风、格、不同形式、不同内涵的「建业文化旅游故事」。截至2017年12月31日，本公司下辖建业•华谊兄弟电影小镇。建业《只有河南•战之国》、洛阳正平坊、建业艾米1895四个项目。

绿色基地方面，建业绿色基地是建业现代农业项目建设和运营的主体。截至2017年12月31日，本公司已建成并运营绿色基地鄢陵建业绿色基地、鹤壁建业绿色基地（初步建成并具备参观功能）及周口建业绿色基地、伊川绿色基地（在建）。2017年，企业分别在商丘市、开封市、焦作市、许昌市、南阳市等新增了6个综合体。 

3、轻资产模式

基于新蓝海战略，建业地产进一步拓展了以“品牌输出、管理输出、资本输出”为特征的轻资产扩张模式，充分挖掘品牌效应。

从建业地产的收入结构上看，物业销售业务是公司最主要的收入来源，除此之外还有三个业务分别是租金、酒店经营及项目管理服务费用。

（资料源于企业年报）

其中项目管理服务费用便是来源与公司的轻资产业务，这部分业务收入2017年出现大幅提升。主要由於16年的項目大多沒有體現全年收入，與及17年項目新增39個項目所致。截至2017年年底，建业地产已累计签约轻资产项目75个，计容面积1246万平方米，预期品牌费总计金额25.77亿元人民币。

简单总结，建业地产是河南的区域领先房企，凭借多年深耕区域优势，开始向其他细分行业延申。从互联网和消费升级的思维下，可以理解为所谓的“赋能”，只是都在线下的产业间进行。依托集中的客户资源，企业目前向轻资化转型速度快于同行。

二、管理新气象，激发成长潜力

2015年建业地产开始“变革”，而2017年建业地产开始加速。从模式的转变可以看出，建业地产并不甘于过去的成长速度。2017年3月24日，建业地产股份有限公司发布公告宣布，委任刘卫星先生为执行董事，袁旭俊先生任为领头执行官，胡平先生为领头财务官，于3月24日期生效。

（资料源于公司官网）

在这个关键时刻替换掉管理显然是意味深长的，而主要目的可以总结为两点：1、转型“承上启下”；2、业务发展加速。

第一点，为何说这两个高管对建业的转型起到“承上启下”作用呢？首先对上图高管履历进行梳理：新任首席执行官袁旭俊，23年房企管理经验，过去一直在万科任职；新任首席财务官胡平，11年房企财务管理经验，过去一直在万科任职。简单总结一下：经验丰富，源于万科。

而回顾近年，地产行业有两个快速扩张及转型的节点，分别是2013年和2015年，而2015年可以说是房企发展的分水岭，发展策略也开始产生较大的分化。主要趋势分为两类：1、以恒大、碧桂园为代表“工业化”、“高周转”模式；2、以万科为代表的“均好型”、“差异化”模式。而建业的模式无疑接近后者，两位新任高管可以充分发挥经验推动企业转型。

第二点，为何说意在加速成长？在2017年的业绩会上，董事会主席胡葆森表示，在行业竞争越来越激烈的情况下，以往建业的作风显得过于稳健，已不太能快速适应市场的挑战，注入新的文化和新的团队，不仅能让建业更好地应对竞争，也能获得内部提升的动力。“就像踢球一样，要请外援帮助团队快速提升，把整个团队的水平提高到一个新的高度，应对市场越来越激烈、越来越残酷的竞争。”从建业地产合约销售情况便足以看出，战略转型叠加新任高管使公司成长潜力得以激发。

（资料源于公司年报）

小结：

根据克而瑞2018合约销售排行榜，建业地产为41名。企业在2015年向“地产服務商”转型，同时2017年新任CEO及CFO上任后，董事局及管理层有意加快业务发展速度。企业“变革”效果显著，2018年上半年，建业地产合约销售253亿，增速82%，成长性持续爆发，可预见公司股价具备较高“弹性”。在未来行业性回暖中，建业地产估值具备较高安全性，投资者值得关注。