香港2018年二季度楼市总结展望：住宅篇

作者：克而瑞研究中心

来源：克而瑞地产研究

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2018年2季度, 香港土地供应专责小组提出对于政府长远房屋规划的质疑, 令香港的房屋短缺问题再次受到关注。政府在舆论压力下提出研究房屋空置税, 然而杯水救火的讨论更加显示出政府在解决房屋问题上的缺乏诚意。住宅供应短缺问题将在未来8年内进一步恶化, 房价长期仍将会居高不下。

一、政　策

房屋空置税再次进入讨论阶段，舍难取易的政策无助改善房屋短缺问题

2018年4月，由行政长官委任22名非官方成员及8名官方成员组成的香港土地供应专责小组，发布了一份76页的咨询文件。文件以「贵、细、挤」三个问号作为封面，认为香港规划署在《香港2030+》中提出的未来土地供应计划，估算数字有不少问题，未能及时解决香港直至2046年面对的房屋短缺需求。根据《香港2030+》研究，未来30年的土地需求将不少于4,800公顷，并预计香港长远直至2046年仍欠缺至少1,200公顷用地。

专责小组指出文件中的现存3600公顷土地供应，当中有三分之一未展开改划程序, 存在相当的不确定性。而欠缺的1200公顷用地，又未有充分计及居民改善要求、人口加速老化、以及市区重建等的额外需求。时间上, 专责小组认为八年内(至2026年)将是住宅供应短缺的高峰期，城市内总住宅土地短缺将达至815公顷。

目前政府仅就房屋供应短缺问题进行了回应。财政司司长陈茂波于六月初表示，一手楼楼宇未售出的单位空置问题将影响单位有效供应，声称政府针对一手楼空置税的研究已到尾声，有意在近期推出一手楼空置税以增加市场供应。空置税有助于避免发展商蓄意减慢卖楼速度，以达到囤积托价的目的，并且仅针对新盘统计空置数量会相较二手物业更为简单。一旦实施, 将成为全球首个只针对空置一手楼征税的城市。

根据运输及房屋局公布的《私人住宅一手市场供应》统计数字，截至2018年3月31日，全港已落成私人楼宇内未售出的单位约有9 000个，较过去数年4,000至6,000伙的水平，增加约五成, 空置量回复至2008年金融风暴时的水平。考虑到一手楼的空置水平包含发展商自用或出租（例如服务式公寓）的单位, 加上空置超过两年的单位仅占30%左右, 相信政策仅仅是杯水救火, 以应付近期市民对于房屋供应短缺的不满, 对于目前房价降温或增加库房收入无任何建设性的帮助。

二、供　应

市区楼宇老龄化问题严重，重建迫在眉睫

根据香港物业报告公布的最新统计数字, 2017 年年底私人住宅的整体总存量为 1,174,628 个单位。当中54.6%的楼龄超过30年, 其中以油旺区的楼宇老龄化最为严重, 3,345座楼宇中50%楼宇超过50年楼龄, 80%楼宇超过30年。

市区重建迫在眉睫, 然而市区重建局于2016年宣布为「油旺」区为期两年的地区规划研究，至今仍未有成果。根据以往市区重建经验，重建范围均居住了大量低收入住户及劏房户，重建后绝大多数需另行自觅居所，从而令市场供应更加紧张。

另一方面, 运输及房屋局在4月向立法会呈交的公屋落成数字显示, 未来5年的公屋落成数量将远低于香港2030+报告的原计划, 每年将供应不多于2万伙单位。多方的因素将使未来私人住宅供应雪上加霜, 租金及房价都有机会再创新高。

2018年第一季度施工量达到5600个单位，同比上升124%。考虑到3-4年的建设周期, 2020-2021的房屋供应有望维持在健康水平。

由于前几年的落成量皆不及同年施工量，2017年的落成量是近年首次接近预测的18000伙目标。据差估署公布《香港物业报告2018》初步统计数字，2018年私人住宅落成量预计在18,130伙，2019年预计在20,370伙，两年合计高达38,500伙，约半数集中在新界。根据2017年数据估算，未来3-4年可以供应市场的一手私人住宅单位维持在约9.7万个的高水平，可以预期香港楼市供应偏紧的情况将会缓和。

以地区细分，2017年的17,791伙私人住宅落成量中，54%位于新界，38%位于九龙，8%位于港岛，而2018年49%的新建私人住宅将集中在新界，九龙城区（包括启德）会有25%，荃湾区亦有17%。

土地成交方面，香港政府第二季度推出的两幅住宅地皮，均由本地发展商投得。其中宏安地产以9亿港元投得青衣一地皮，平均楼面尺价8,491港元。新鸿基集团以252亿港元总价投得九龙启德区地皮，成为2018年开年以来地皮成交的新地王。相比于2017年政府标售的土地有70%是由中资发展商投得，港企在2018年的投地策略十分进取。 

三、需　求

一手降温二手火热，租金售价继续走高

从2018年第二季度住宅交易情况来看，一手住宅在经历2月和4月的买卖宗数和价值高峰之后出现回落，5月仅录得交易宗数756宗，尚不足4月交易宗数的四成。这反映出第二季度缺乏大型新盘开售，只有新盘货尾推出，使得与一手住宅交易显著回落。二手住宅交易市场持续火热，5月录得交易宗数4766起，创2015年起三年新高，总价逾389亿港元，相比起4月的4524起以及352亿港元分别上升5.3%及10.5%，反映4月期间二手楼市气氛向好，市场缺乏新盘开售，令购买力回流二手市场，带动二手住宅持续火热。