5月统计局数据点评：房企到位资金超预期、抢开工和加速推盘明显

作者：天风地产 陈天诚

1. 事件：

统计局发布18年5月房地产行业数据，1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点；1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点；商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。

2. 投资继续高位补库存，至少持续到三季度：

2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点，单月投资增速9.8%，比上月回落0.4个百分点。地产投资累计增速持续维持在近3年来高位，主要来自于新开工、施工面积增长以及拿地的支撑，地产公司持续补库存，我们预计将至少持续到三季度，但下半年投资增速边际将有所下降。区域方面，东部和中部地区维持较高投资增速，东北地区增长明显，同比增速19.9%，反映了东北地区近一年连续量价齐升后，房企投资意愿增加，补充库存。

3. 新开工及施工呈现资金约束下的抢工推盘现象：

1-5月，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点，单月新开工增速20.5%。调控环境下房企资金面偏紧，新开工及施工呈现抢工推盘现象，加大力度补库存、推盘、回收现金流。

4. 土地购置下半年将受制于融资端而下行：

1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；5月单月土地购置面积同比增加13.5%，土地成交价款3522亿元，增长16%，单月增速21.4%，土地成交有所抬头，仍维持低位，地价延续18年初上涨趋势，预计下半年房企受制于融资端土地购置将下行，部分房企将显著减少拿地。

5. 二季度销售将超预期的判断没变：

1-5月，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点，单月销售面积同比增速8.0%；商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点，单月销售额增速20.6%，5月销售恢复明显，全国各区域销售面积增速全面回升，房企加快推盘，维持对二季度销售将超预期的判断，从前百强房企来看，销售表现则更加出色，百强房企1-5月销售额累计增速33.5%。

6. 房企到位资金略超预期主要来自销售回款加速：

1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份提高3个百分点，单月增速17.4%，再次回升。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，累计增长12.7%，单月增速28.1%；个人按揭贷款9250亿元，累计下降3.6%，单月增速8.5%。房企资金来源增速略超预期，主要来自销售回款的加速，自17年10月以来，个人按揭贷款增速首次转正，验证了我们之前个人按揭增速即将触底的判断。

7. 投资建议：

我们认为1-5月房企到位资金好于预期、销售如期明显恢复、开工和投资持续高位，我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资，持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下，我们首推融资有明显优势的：保利、招蛇、万科；持续推荐：新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。

报告来源：天风证券房地产研究团队

报告发布时间：2018/06/15