在上海，这些指标决定了70%的二手房价格变化

作者：克而瑞研究中心马千里、吴嘉茗、周奇

随着城镇化发展进程的放缓，城镇人口占比趋于稳定，城市居民居住的增量需求势必逐步趋缓，再加之城镇住宅保有量的不断上升，未来越来越多的首置、首改、甚至再改需求也会交由二手住宅市场解决。并且，相比一手住宅市场来说，二手住宅在上海分布地更加均匀，对其的相关研究也更有助于了解各项外部因素对房产价格的影响机制。

为了进一步了解影响上海二手房价格的相关因素，克而瑞研究中心进一步梳理细分了薪资、出行、消费以及公建配套等方面的指标，并考虑年代、户型、面积等因素，对影响房价的因素进行了统计分析，最终模型对于房价变动情况的解释可以达到70%。就外部因素对线性回归拟合优度的贡献大小来看，至人民广场距离、周边新房价格以及职位数量三项指标最为重要，这三项指标分别描述了房产的地理位置、周边市场因素以及周边工作机会，三者可以解释大部分的二手房价变化。

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地 理 位 置

内环南线为高价地带真如附近仍是房价洼地

上海“圈点结合”的城市布局非常清晰，其中“点”包含一个城市中心人民广场和四个城市副中心徐家汇、五角场、花木和真如，“圈”则显然以内环、中环和外环三线为主。

先从环线来看上海市二手房整体价格分布：单价最高的区域集中于内环南线，其次中环内的其他区域价格较高。随环线向外扩张，与市中心距离越远的区域二手房价格也就越低，郊区偶有个别项目定位为豪宅，对拉高板块房价有显著作用，但分布则较为零散。不过随着城市的发展，地铁等公共交通工具发展成熟，外环之内的配套设施发展也日趋完善，因此外环以内的环线效应逐渐减弱，难再以环线区分价值，房产的价值更多的与板块结合；而对于外环以外的大部分地区，环线作用仍然相对较为明显。

再从各房源与城市中心的距离（在此以与地铁站的距离为准）来研究其与房源单价之间的关系，发现人民广场和真如两个中心与房价之间的关系较为显著：距离人民广场越远，二手房均价越低，人民广场是上海的绝对价值中心；在内中环区域的房源中，距离真如越远，房价越高，真如则是内中环房价的价值洼地。

细究原因，主要是人民广场作为上海的绝对市中心，无论行政、商业、办公、休闲娱乐、基础设施各方面都拥有城市顶尖资源，其附近板块主要有南京西路、南京东路、豫园、大世界、黄陂南路、新天地、淮海路等高端板块，这些板块内住宅资源稀缺，且中短期内都难有新的商品住宅供应，房源具有不可替代性，因此周边二手房均价都高达9万元/平方米；而真如板块在产业方面没有显著优势，商业配套等级也显然不如五角场和徐家汇，甚至于其相近的中山公园相比都有一定差距，加之上海西站在一定程度上阻碍了板块内高端商业和住宅的发展，在这些因素的叠加下，真如的二手房价格处于洼地水平。

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市 场 因 素 

新房价格和租赁房供应量推动二手房价格上涨

作为房地产交易链中的重要一环，二手房市场必然会受到新房和租赁住房市场供需价格等指标的影响。其中，对二手房挂牌价格影响最显著的两个因素当属房源附近租赁住房的供应量与周边商品住宅的平均成交价格。

首先来看租赁住房的供应量情况。整体上来看，二手房周边的出租房数量从中心区域向外呈现出依次递减的趋势，并且再结合地铁线路走势能够明显发现，二手房附近的出租房屋套数随着与地铁站的距离越远而越少。不过，在分析各二手房附近2公里内的出租房源套数与房价关系时，即使未排除其他因素如位置、交通影响的情况下，当房源周边的出租房套数越多时，二手房的房价也会逐渐攀升。这也就表明了，出租住房越多的地方也会有大量的购房需求，从而导致二手房的房价上涨。

与租赁住宅供应量分布趋势大体相同，商品住宅的成交价格也是由内至外呈现出递减的趋势。但相比于商品住宅成交价格的分布情况，一二手房的倒挂现象更值得关注。

与一般所认为的不同，在配套设施较好的内环区域，二手房的成交价格普遍不高于其周边一手房的成交均价，但在外环以外的大部分区域，一、二手房的成交则出现倒挂现象。其中，出现严重倒挂现象（即二手房成交价是其周边2公里商品住宅成交均价的2倍及以上）的房源则主要分布在三个区域：松江区的大学城、松江新城等板块在9号线附近的区域、闵行区的浦江板块8号线附近的区域、浦东新区的金桥板块。这主要还是因为，这些板块的商品住宅多为动迁安置房，或者是配套商品住宅，因此一手房的成交价格明显较低。但值得注意的是，这些房源多位于地铁周边，交通相对来说比较方便，周边配套在多年的发展下也逐渐完善，对于大部分刚需购房者来说，仍旧是一个价格洼地。

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工 作 机 会

万体馆、打浦桥附近工作机会密集，平均房价亦高居全市前列

多数人在置业时会考虑自己的通勤距离，因此就一般而言，招聘岗位越多的地方，意味着附近工作机会越多，在此处工作的人们在此置业的意愿也就更为强烈，因此在周边职位数量较多的地方，二手房的房价也会相应地越高。

通过统计各二手房附近3公里的在招职位数量，并将其与二手房房价进行对比，发现当周边在招职位数量明显增加时，二手房的挂牌价格也被推升，呈现出明显的上涨趋势。细看二手房周边的在招职位数量分布，周边在招职位数量超过9万个的二手房位于万体馆和打浦桥等板块内，挂牌房源的平均出售价格均在9万元/平方米之上，比全市二手房的平均挂牌价格高出1.5倍左右。而周边岗位数量较少的二手房多位于上海市外环以外的地区，如松江、奉贤、青浦、嘉定等地。这些地区的工作岗位相对市中心区域来说比较少，因此二手房的挂牌平均价格仅在4.1万元/平方米左右，低于全市二手房挂牌的平均价格。

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配 套 设 施

其中休闲场所正面影响最强

在进行二手房的购买时，购房者考虑的关键性配套因素包括：学区、交通以及其他生活配套等，这些因素对生活品质的影响举足轻重。而休闲场所成为购房者在买房时考察的重要因素之一，同时周边1公里内休闲场所越多，意味着二手房周边配套也越好，二手房出售者在提高挂牌价格时也更有底气。

统计每个栅格内房源周边1公里娱乐场所均值和二手房单价，可以看出二手房均价和休闲场所配套水平呈现明显的正相关关系，休闲场所平均值高的栅格中，二手房均价基本都在8万元/平方米以上，按照100平方米的套均面积计算，800万总价属于改善型住宅中品质较高水平。从配套平均值和二手房均价都较高的栅格所属的区域来看，绝大多数都在徐汇区，其次有部分双高栅格分布在黄浦区和浦东（主要集中与浦东陆家嘴、八佰伴、源深和塘桥一带），长宁区与徐汇区交界处也有较多的休闲场所配套。

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 总 结  

嘉定老城上涨空间值得期待

相比租房市场研究而言，由于装修等因素影响力的减弱，选取的外部影响因素能够更好地描述房价是如何变化的，其中工作机会、新房价格与至人民广场距离等三项指标更是解释了63%的二手房变化：工作机会的多少反映了周边的经济活力，从而反映了二手房源附近的经济发展及一定的购买需求情况；至人民广场距离更是反映了挂牌房源的区位所在；而新房价格能够全面反映房源所在地的位置、配套等各方面情况，进而说明二手房目前的价值。

对于普通的刚需购房者来说，上海的高房价及周边配套较缺乏、位置较偏的新建商品住宅让这些客群把目光转向了低价二手房源。此类房源多分布在中环以外区域，譬如顾村、春申、颛桥、西渡等板块均是如此，尤其是嘉定老城板块，不仅低价二手房栅格连点成片，并且占比也明显较高，如嘉定西站所在栅格低价房源占比甚至高达44%。较高的低价二手房占比，一方面是说明这些栅格的关注度有限，因此购房者对于断头路、小区物业、楼层朝向等因素的评判标准更加严格，导致相近距离的房源价格会出现更大差距，另一方面也说明这些板块的居住价值还没有完全为市场所认可，未来价格上涨的潜力值得期待。

来源：克而瑞地产研究