透视深圳“二次房改”：真正的长效机制应该长啥样？

作者：CF40  

时隔20年，深圳住房体制再次面临重大改革。6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了未来18年的住房发展目标。该《意见》一经发布，引起社会广泛关注，市场将此解读为深圳的“二次房改”。

《意见》中引起广泛关注的主要内容是，深圳计划将商品房、公租房、人才房、安居房的供应比例定为4:2:2:2；同时安居房租金、售价分别为届时市价50%左右；人才住房租金、售价分别为市价60%左右。这意味着，深圳将颠覆过去30年以商品房销售为主的住房供应体系。

根据《意见》，到2035年，深圳将建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。同时为解决土地供应紧张问题，深圳计划划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房；住房土地来源从过去政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。

分析人士指出，深圳新一轮的住房制度改革是建立在“租购并举”、“房住不炒”等房地产长效机制建设的大背景之下。深圳的房地产长效机制在中国各大城市中是否具有可复制性？

中国金融四十人论坛（CF40）研究部撰文认为，房地产长效机制对于城市来讲非常重要，但中国城市众多，地区和城市间分化巨大，要立足平衡，因城施策，不宜“一刀切”。对于少数特大城市而言，在顺应“都市化”红利、积极扩大供应的同时，政府的长期政策应该立足于对市场进行分层，即对于低收入群体和社会重要人群，政府应该通过财政补贴和限制产权等手段定向供房，保障其居住权；对于其余的社会群体，继续立足于市场化的机制解决。

我国国情下的房地产泡沫

我国政府对于房地产泡沫的担心由来已久，一直积极通过限购限贷限售等一系列措施防范和打击房地产泡沫。对房地产泡沫的担忧主要集中在两个方面，一方面是防范社会问题，房价过高会导致有人居无定所，没有支持自己就业和发展的生活环境；另一方面是房地产市场具有巨大的杠杆，价格下跌、泡沫破裂后有可能冲击整个金融体系。

我国房地产泡沫与其他国家相比有本质不同。

第一，从市场化角度而言，我国的土地资源和房价并非由市场决定。自2003年土地招拍挂制度实施以来，地方政府垄断了土地供应权，土地出让收入又是地方政府重要的收入来源，土地供给实际上是非竞争非市场化的。而且，我国房地产管理法只要求房价备案，从未要求房价审批，但事实上大多数城市的房价都是审批制，以房屋价格为主的行政调控几乎都是失败的，而过去十年每一次短效调控措施的退出都进一步强化了房价暴涨的预期；

第二，从居民投资性需求角度而言，我国目前居民财富超过60%配置于房地产，远高于发达国家。由于缺乏有效地投资渠道，银行储蓄收益率明显低于人们心中的通胀水平，就会导致居民资金过度配置于房地产行业；

第三，从杠杆的角度而言，通过对比绝大多数的国际可比指标，不难发现我国房屋按揭之中的首付比例非常高，我国很多城市的首付比例达到了60%甚至70%，再加上还本付息、提前偿还等情况，银行的安全垫很厚。美国次贷危机或者其他国家房地产出现问题往往是由零首付或者低首付导致的，中国在这方面与其他国家有着很大的不同。

房地产泡沫或非直接反映在价格上。将城市的房价与人口流动、经济水平结合来看，房价水平应该要匹配上城市发展的基本面。在一些三四线城市，居民对于房价上涨的预期非常强烈，但这与当地经济水平和人口外流的情况不匹配。有研究发现，虽然一二线城市的房价很高，但是从基本面的价值来讲，三四线城市的泡沫率明显高于一二线城市的。而且，有专家表示，一二线城市的很多矛盾并不直接反映在价格上，而是反映在“量缩价稳”、拖迟网签和价格失真等方面，需要建立真正的房地产长效机制，防止“按下葫芦浮起瓢”。

房地产市场供求层面的扭曲拉升了房价

从供求层面来看。市场无法确定土地的资源配置，存在“政府炒地”行为。在2003年实行土地招拍挂制度之前，土地是以划拨为主，不存在土地稀缺的问题。而此制度出台之后，先经历了两年土地供应负增长，而后开始出现土地拍卖价格和房价的暴涨，“政府炒地”行为出现。自此土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源。

另外，地方政府的土地供应问题受到城市间竞争机制的作用，特大城市会存在市场失灵。对于地方政府而言，垄断和限制土地供应的最大好处就是可以获得更多的土地出让收入，但是过高的土地价格推高了居住和工商业的成本，使得人口不愿向此地流动，就会导致当地政府在工商税收的损失，因此地方政府要在这两种竞争性利益之间寻求平衡，也因此我们看到中国绝大多数城市、特别是三线以下城市的房价并不离谱。而北京、上海等少数大城市，由于其具有难以复制的优势，使得尽管土地成本很高，人口仍愿意向这些地区流动，竞争机制在这些城市不发挥作用，导致了这些城市异常高的房价。

从需求层面来看。随着我国城市化进程由“城镇化”转向“都市化”，人口由城乡之间流动转向城市之间自由流动，带来了中国房地产市场的严重分化。人口流动产生了住房需求的差异，在人口集中流入的城市，房地产的供应来不及匹配上需求在短时间内的快速增长，从而导致房地产存货加快消化，房价先后出现了大幅增长；而人口流入相对比较慢的城市，迄今为止房价的上涨都是比较温和的。

另外，由于缺乏有效地投资渠道，居民存在对房地产的投资性需求。有专家表示，自住性需求和投资性需求在房地产市场上很难严格区分，有很多城市所谓的刚需就是指投资性需求。国民收入的提高带来居民财富配置的需求，购房是安置财富的途径之一。由于我国有效投资渠道不足，投资者在货币供应量高速增长的环境下存在焦虑，希望通过购买房产来缓解。

关于建立房地产长效机制的政策建议

第一，加快推进房地产税改革。房地产税作为地方财政收入的重要来源，对于理顺中央和地方政府的关系、完善和优化财税体制以及减少地方对土地财政的依赖和冲动具有重要意义。专家提出，虽然房地产税对降低房价没有明显效果，但可以扭转房价只涨不跌的预期。预期管理对长效机制的建立非常重要，因为所有经济决策的核心是预期调整与管理。资产泡沫并不可怕，可怕的是对泡沫的预期，预期一旦形成之后厂商就有惜售的心理，会人为压低供给，需求者会有人为加强或加速需求的倾向，从而进一步扭曲和恶化市场中的供求平衡。通过房地产税、保障性住房和租售同权等政策手段，可以扭转房价快速上涨的预期，满足真正的刚性需求。

第二，立足平衡，因城施策，不宜一刀切。中国房地产市场在地区和城市间分化巨大，对于中国排名二十以后的城市而言，其供求层面的扭曲并不显著，只要不人为制造更多的扭曲，市场机制完全可以正常工作，逐渐调整短暂的供求失衡。而对于少数特大城市而言，在顺应“都市化”红利、积极扩大供应的同时，政府的长期政策应该立足于对市场进行分层，即对于低收入群体和社会重要人群，政府应该通过财政补贴和限制产权等手段定向供房，保障其居住权；对于其余的社会群体，继续立足于市场化的机制解决。另外，对房地产市场的分析需要着眼于长期，以防范未来老龄化和青壮年人口减少所带来的压力。

第三，解决三方面的制度性障碍，包括土地双轨制度、户籍双轨制度和公共资源双轨制度。目前为止，我国没有全国公民统一的住房制度，由于土地和户籍双轨制的存在，导致了住房制度的不统一。例如，城市房地产管理法不包含农村地区，即不包含农村土地和农村人口；我国的土地是国有、有偿使用，而农村土地是无偿划拨，二者之间存在矛盾；中国的城市财政只对户籍人口进行住房保障，而对非户籍人口没有住房保障。另外，养老、医疗和教育等公共资源方面也存在差异分化。因此，如果不打破土地双轨制、户籍双轨制和公共资源双轨制度，就会对房地产长效机制的建立产生阻碍，单一政策的实施无法解决本质的矛盾。

第四，建立全国城乡统一的土地当量市场势在必行。我国当前土地存在一个重要问题，就是在许多城市或地区存在很多闲置耕地，例如北京郊区、上海郊区以及广州等地，这是因为我们要保持18亿亩耕地红线，如果建设用地占用了耕地，就需要把其他土地变为耕地，即占补平衡。但实际上由于不允许跨区域占补平衡，城市周边的耕地存在土地浪费。如今人口集中流入一二线城市，而土地供给集中于三四线城市。关于土地的市场化改革问题，有专家表示，应建立全国统一的土地当量市场，以市场化的方式配置土地资源，发挥全国各地区的比较优势。最近虽已允许在全国范围内实现占补平衡，但并没有建立起全国性的土地交易市场。

来源：中国金融四十人论坛