"情景地产"倡导者要上市 地产界黑马"大发地产"要"大发"啦！

最近有个很有意思的新闻，四川乐山中心城区某小区一处4楼平台上一个空中秧田引发了大家的"墙裂"关注，在这座20余平方米秧田里，绿油油的秧苗长势甚好，成为钢筋水泥构筑的城市中一道清新而另类的"风景"，甚至让人不免联想到陶渊明《归园田居》里那股浓浓诗意。

不过秧田虽火了，楼下的住户却不答应了，把田都搬楼顶来了，你咋不上天呢，要是漏水我家的屋子可咋办，这不在小区物业的协调下，最后这座20余平方米的秧田很快就被拆了。而当记者采访到秧田的主人时，这位刘大爷就说了是退休之后向往田园生活才弄了这个。

看来，人民对美好生活的向往还是非常强烈的。在这里不禁也要为刘先生等广大业主抱不平了，在千城一面的今天，多少地产开发商只是为了卖些高价的钢筋水泥，殊不知，其实业主们真正追求的是一个舒适安心的生活环境，还有这个环境所带来的美好的生活方式与情怀！然而现如今，真正能做到这一点的地产开发商又有几家呢？

在这里不由让我想到了最近即将要赴港上市的地产开发商大发地产，其不正是通过独创的情景地产模式，打造了一个又一个有温度的居住环境，满足了业主生活对美好生活的需求，从而快速发展，成为了近年来强势崛起的一匹地产界的黑马。

既然正逢它递交了招股书，不如也让我们来一窥这家公司究竟有何魅力吧！

百强新势力——大发地产

大发地产，名字虽说取得喜庆，但是公司却相对来说比较低调，殊不知这家公司已经有21年的历史了。中国房地产市场风风雨雨，几家潮起又潮落，从这点来看，大发在行业内坚守20余载显然有着其不凡的实力。

实际上公司发展历史最早可以追溯到1996年，当时创始人葛和凯与另一名投资者成立了大发集团并开始房地产开发业务，而到2001年，大发将地产开发业务拓展到上海，并在上海设立总部，成立了上海大发。

经过20多年的苦心耕耘，目前公司已经在长三角建立了多个业务据点。根据招股书资料，从过往记录直至2018年2月28日，大发地产已经在长江三角洲地区共拥有24个处于不同开发阶段的物业项目。包括20项住宅物业，三栋商业综合楼及一个办公楼层，而在这些项目中有5个位于上海，19个位于江苏、安徽及浙江。

另外从业务经营来看公司主要分为三大板块，分别是1）物业开发及销售；2）商业物业投资及经营；3）物业管理服务。其中核心业务是物业开发及销售。值得一提的是，公司近几年销售增速明显，物业销售额已经由15年的6.035亿飙升到2017年的43.208亿，增幅可以说非常惊人，展现了公司强劲的发展势头。

虽然公司发展迅猛，而且相对来说也比较低调，不过这却并不妨碍其在行业内颇高的美誉评价，实际上公司不仅得到业内人士的广泛认可，多年来所获的荣誉也是纷繁多样。单以近几年来看，公司就已经连续2016到2018年获得"中国房地产企业100强"、其中16年和17年还同时获得了"华东房地产公司品牌价值榜TOP10"，另外作为上海当地高速发展的地产企业公司还曾获得由上海市虹口区人民政府颁发的2014年重点企业贡献奖。多重荣誉加身，显然大发的企业实力还是得到外界认可的。

在这里可以重点介绍一下公司的品牌定位和发展理念。大发一直以来立足于"为生活而创造"的品牌定位，旨在为客户提供优质物业及创造特定生活场景。公司目前开创了5个产品系列的住宅物业项目，即凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列，每个系列针对差异化的客户分部；另外公司也十分强调物业开发过程以改善型客户及高端客户的需求和喜好为中心。

此外作为"情景地产"理念的开创者，大发秉承这一理念，从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，并将居住融入到各大场景之中，给业主提供了一个全新的居住体验。而通过这一定位，大发地产在赢得市场广泛认可的同时也形成了自身的发展壁垒，并在房地产行业转型的浪潮中走出了一条独具特色的康庄大道。

长袖善舞 大发高速发展的魔力

作为有一家极具成长性的房地产开发商，大发地产近年来发展迅猛，无论是在物业销售规模还是公司经营业绩上都实现了非常快速的增长。仅从业绩角度来看，2015年公司纯利仅为0.534亿，到2017年就已经达到了1.516亿，增速不可谓不迅猛。而分析来看，公司的发展之所以能够有如此强劲的表现则很大程度上也依赖于其所拥有的如下几大优势。

1、区位优势明显

作为一家扎根上海17年的地产开发商，大发从2001年在这里建立总部之后，便一直处在这个中国经济中心城市，伴随着这座城市的发展繁荣，大发也迎来了一个又一个历史性的机会。此外大发还以上海为起点，将触角不断延伸到长三角地区的各大重点城市，并在这些地方深耕细作，不断发展壮大。也正是因为在这个中国经济高度活跃的地方不断苦心经营，大发也因此获得了长足的发展机会，其事业的版图不断扩大，一路高歌猛进，展现了惊人的爆发力。

2、前瞻性的土储布局及高效的拿地能力

下注了黄金赛道的大发在自己的据点里积极扩张，不断落子，其精准的市场判断力和前瞻性的土储布局，也为其不断发展提供了强劲的支持。目前大发的土地储备主要位于上海、南京、宁波、温州等长江三角洲地区核心城市。而根据招股书资料，截止2018年2月28日，大发土储达172万，尽管比起很多大型房企而言这样的规模并不算高，但是从这些地块的质量来看，却不能不说没有发展潜力。值得一提的是，正因为精准高效的土储布局，也给大发带来了有较高的土地收购回报率，从数据来看，大发地产于2018年2月28日的在建物业经仲量联行估值为62.415亿元，殊不知这些土地的地价却大约只有55.29亿，显然大发在这之中享有极大的利润空间。

3、"情景地产"定位准确 重质量和客户体验

作为情景地产的倡导者，大发地产不改初心，坚持为客户建造好房子，并给广大业务提供了一个个优质且有温度的居住体验，其准确的战略定位极大的迎合了房企转型和消费升级这一趋势。另外公司还十分注重产品质量，实施严格的施工标准、操作流程及质量控制，通过高质量的产品也赢得了客户及市场的广泛青睐。

4、积极而稳健的财务政策及运营

房地产开发本质上是金融，所以玩的也正是金钱的游戏，因此这也就要求房企们能够有一定的财务运作实力。大发地产在中国房地产历经20多年的风雨，一直以来都表现出了稳健的发展姿态。这与其实施均衡、积极及稳健的财务运营策略不无关系，公司的资金来源多元化，在项目开发商十分注重经营效率的提升，并且奉行审慎的金融管理政策，积极防范企业运营中所存在的风险，确保企业能够稳步健康的发展。

5、优秀且富有经验和执行力的团队

常言道火车跑得快，全靠车头，一个企业的发展同样也离不开公司管理团队的经营能力。而聚焦大发，公司有着一个十分尽责、专业且经验丰富的核心管理层团队。这里不得不重点提一下目前大发地产的总裁葛一旸先生，作为一位新生代企业家，葛一旸于2006年在英国阿斯顿大学毕业，取得工商管理&计算机科学双学士学位。其本人也曾先后担任上海凯泫实业有限公司、上海垠壹投资发展有限公司等多家企业董事长，此外葛一旸在中国物业开发领域还有着十多年的经验，其本人还因首创"情景地产"概念而一度成为中国创新地产生态链的倡导核心领军人物。

加速起跑 小房企的大梦想

接下来我们重点来看下近年来大发地产的各项财务数据。

先来看公司收入情况，此前在开头已经提到过公司近年来来自物业及销售的收益增长迅猛，而同样的在整体收入方面，从2015年到2017公司收益分别为6.77亿元、6.57亿元、44.14亿元。

而聚焦到各分部业绩，表现也非常亮眼。其中除了大部头，物业开发及销售的收入增幅迅猛外，公司在商业物业投资及经营产生的收益去年也录得了15.4%的增长。

收入的快速增长伴随的还有利润的扩张。从毛利来，公司15、16、17年毛利分别为1.077亿、1.192亿及6.573亿。其中17年的增幅惊人。

另外公司2017年的利润也由16年的0.219亿快速飙升至1.516亿。净利率则从16年的3.3%上升0.1个百分点到3.4%。

由于2017年利润有所增加，大发的股本回报率也由2016年的1.1%增长到2017年的7.6%。

值得一提的是公司近年来股息及可分派储备也在不断增长，2015、2016、2017年大发的可分派储备分别为13.756亿，14.003亿，14.032亿，另外大发对公司股东也十分优厚，去年大发地产还向当时子公司的股东宣派股息0.142亿元，并向一家子公司非控股股东宣派股息人民币450万元及于最后可行日期已派付该等股息。此外在2015年，大发地产还向当时一家子公司的股东派付股息高达2000万元。

由上各项财务数据来看，尽管大发的规模并不算大，但近年来的增长势头却十分迅猛，单从去年增幅高达5.7倍的年收入便可以看出这家公司的爆发力。

值得一提的是今年大发还引入了在世茂、龙湖等多家千亿级房企有着丰富从业经验的廖鲁江担任公司执行总裁。作为大发上市前夜加入进来的一位重要职业经理人，廖鲁江目前主要负责大发地产的业务运营及日常管理，其中还重点肩负开发宁波、舟山、芜湖房产项目的任务。这位HR出身的CEO，在人力资源和业务经营方面可以说有着相当丰富的经验，如今随着大发上市在即，在行业竞争加剧这样一个大的背景下，不难想象大发未来所要面临的种种新的形势和挑战，不过应该要相信的是在廖鲁江这位地产"老炮"的带领下，大发势必也将会因此迎来更多的组织变革机会，这家已经有着20多年发展历史的企业也将有望焕发出更多的生机与活力！

回过头来再来看这一次上市的背景，现如今在房地产行业加剧洗牌的竞争大潮下，中小房企的生存环境变得日益恶劣，对于它们而言如若想要得到突围只有不断地提升自己的实力，获得资金和拿地的话语权。显然大发也正是因为看到了这一点，所以开始了一个又一个的大动作，从规模的扩张到人才的引进再到如今的赴港上市，这家原本一直表现的都很低调的企业开始积极活跃在镁光灯下。目前大发已经将自己定位为规模化的房企，其计划通过优化企业运作、实现更快速的开盘和去化，达到快速周转的目标，而随着新任CEO的加入，公司的项目跟投、利润共享机制也正不断推进之中。

如今随着公司赴港上市，多元化的融资渠道进一步铺开，凭借着大发既有的产品竞争力和一直以来都很稳健的财务发展策略，公司势必还将有望实现更进一步的超越。