嘉银港股｜时代中国（1233.HK）会成为下一个碧桂园吗？

本文由嘉银港股供稿，作者张伟杰，转载请注明来源，侵权必究，更多精彩请关注嘉捷智投！

导读：时代中国（1233.HK），中国房地产百强企业，今年第一季度的销售额达到111.9亿元，销售面积65.3万平方米，在目前的中国房地产企业销售排行榜的47位；其也刚刚被评级机构穆迪上调了信贷评级，由「B1」升至「Ba3」，在某程度上该次上调是一种”肯定”，确定了时代中国的信贷数据进一步改善。

是什么造就了时代地产的辉煌？时代中国2018年销售目标为550亿元人民币，它的底气在哪里？带着这些疑问，于4月19日，我们实地到访了时代中国的香港办事处，深入了解这家企业，希望能为投资者提供最一手的信息。

4月19日，我们到访了时代中国的香港办事处，与香港公司投资者关系财务部高级经理黄嗣宁总见面，由其为我们分享公司的最新情况。

时代中国现状成绩亮眼

我与黄总两年前已经碰过面，在场还有首席财务官雷总，那时公司名字还没有改，旧称时代地产，市值也才稍多于80亿港元。今天，公司价值已水涨船高，市场给予204亿港元的估值，真是士别三日，当刮目相看。

今时今日的时代中国，已经得到10余家金融机构包括著名外资投行推荐。今天也是嘉银证券首次参与。

谈话开始时，黄总很开心地提到，今年时代中国第一季度销售额达到111.9亿元，销售面积65.3万平方米，于目前的中国房地产企业销售排行榜的47位。首季只推出两个新盘，1-3月销售金额占今年销售目标约两成，下半年的销售会加快步伐。

时代今年订下的销售目标为550亿元人民币，预期比去年销售多出约32%。黄总指，估计公司于今年超出预期的目标机会是颇高的。

同时公司还有一个好喜讯，就是刚刚被评级机构穆迪上调了信贷评级，由「B1」升至「Ba3」，其发行高级无抵押债务评级由「B2」升至「B1」。「Ba3」并非投资级别，但某程度上该次上调是一种”肯定”，确定了时代中国的信贷数据进一步改善。

仅两年：财务状况令人刮目相看

翻查公司过去发行债券的记录，上市后第一只固定收益可赎回债券于2014年发行，票息高达12.625厘。经过多年的努力后，时代中国近年发行的债券成本已大幅回落至6厘附近，且去年把最初发行成本较高的债券置换，帮助了公司整体的平均融资成本降至7.6% (2015年为9.64%，2016年为8.32%）。

数据源：公司资料、嘉银证券

代中国的资产负债表上显示，公司的负债比率持续下降，总债务/股东权益比率从2014年高峰的194.3%，逐步下降至2017年的119.1%；利息覆盖率(EBITDA/实际利息开支)于2013年至2017年期间，皆在2倍以上水平。

去年底止，公司现金结余172亿元，且今年1月初发行了一笔5亿美元债券尚未入账，都足以应付未来12个月到期的60亿元的债务。

坦白说，当我第一次接触时代中国，或多或少会担心公司的财务状况，因为公司于2015年的杠杆水平实在高得很。它今天的财务状况与当年是天壤之别，资产负债表变得越来越扎实了。

由于信贷情况良好，我们预期公司2018年的平均融资成本可进一步降至约7%水平，有助公司今年的毛利率及盈利能力将进一步提升。

数据源：彭博、嘉银证券

去年，集团的整体毛利率比提高了1.68个百分点至27.91%，平均融资成本转趋下降，预期合同销售平均售价将按年可升约17%至约每平方米15,000元人民币，再加上旧城项目重建因素，估计今年公司的毛利率可进一步拉高至28.6%，同比增加0.69个百分点。

旧城改造：股价上升的催化剂

我觉得有一点必须要拿出来谈，就是上述所讲的旧城项目重建，很可能是公司股价未来上升的强力催化剂。

截至2018年12月底，时代中国的土地储备面积约1,684万平方米，当中旧城重建项目占10%。旧城重建项目做为秘密武器，是一个拥有毛利率高达33-34%的项目。

给大家一个概念吧，对广州的新楼盘项目而言，毛利率一般约在25-26%水平，比旧城重建项目的毛利率低约8个百分点。

黄总指，时代中国目前仍有1,900平方米旧城重建土地未入账，合共68个项目，1,900平方米不是一个细小的数目，是目前公司已入账土地储备的1.1倍。

此外，公司计划在2018年至2020年，约有600万平方米的旧城重建项目逐步拿出来发展，即平均每年约有200平方米旧城重建项目，转化成土地储备之中。

数据源：公司資料、彭博、嘉银证券

政策利好：另一个强推器

时代中国拥有的土地集中在广州、佛山、珠海、惠州、中山等大湾区位置。2017年7月1日，国家发改委与粤港澳三地政府共同签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》。

该框架协议根据粤港澳三地产业优势，构建竞争力强的城市群，发展湾区经济、引领区域创新，与世界一流大湾区如洛杉矶、纽约、东京比拼。

随着粤港澳大湾区政策快将落实，区内各地楼市因此备受憧憬。其中，在过去两年，大桥效应带动珠海平均楼价累升28%。

大湾区发展带动房产需求是可以肯定，近半年亦见有投资者追入如深圳国际(152.HK)、中国奥园(3883.HK)、龙光地产(3380.HK)等大湾区住房概念股，当然亦包括了时代中国本身，反映聪明钱往往早就洞悉。

眼见时代中国的股价不断膨胀，我不禁一问，公司有否想过配股集资呢﹖黄总回复指：「肯定没有」。

他解释，公司2017年市盈率只有6倍，大股东不可能忍痛卖掉被低估的资产，而且，公司要配股的话，假如占发行股份的10%，以现时目前估值计，集资额仅20亿港元，那倒不如干脆发一次债，都比这个数目还要多。

以上的承诺，我认为最少可以消除一个造成股价不利好的因素。整体谈话下来，感觉时代地产管理层都是爱惜自己资产的人，整体利益也与小股东同步一致。

公司预期，时代中国于2018年盈利将按年增30%，派息比率维持在30%水平，并透露目前会发展物业管理业务及智慧城市计划，增加”较稳定”的收入来源。

我们认为，公司有机会于今年第3季加入港股通名单，将有利股价发展，加上目前公司的估值较同业折让，仅相当于2018年预测市盈率4.9倍，市账率0.9倍。因此，我们首次覆盖时代中国予”买入”评级，目标价13.68港元，相当于2018年预测市盈率6倍。

免 责 声 明

以上发布的所有内容以及任何操作仅代表个人观点，不代表平台观点，仅限于用户间交流与探讨，不构成投资建议，不具有证券投资咨询信息性质，不构成对任何股票、债券、期货、期权或任何其它金融产品的购买邀请，不应成为您作出任何投资或其他决定的依据。您须充分了解其合规性，平台不作任何信用担保