向北挺进！资本策略（00497）进军内地豪宅商厦市场

2018！一眨眼，改革开放四十周年便已到来。四十年过来，中国的GDP从 1978 年的 2,185亿美元猛增至 12 万亿美元水准；伴随着经济体量的迅猛增长的，还有高净值人群数量的猛烈增长。

受惠国家经济快速增长，据胡润研究院《2017 年胡润研究报告》显示，目前大中华区拥有 600 万资产的家庭数量已经达到 460 万，年增长率达 6.3%，其中中国大陆就占到将近八成以上；另外据报告显示，大陆地区拥有千万资产的“高净值家庭”数量达到 186 万；而拥有亿万资产的“超高净值家庭”数量则达到12.1 万，年均增长 10.5%。胡润甚至还表示：“高净值家庭增长速度比GDP还快。”

其实又何必需要胡润研究院的报告呢，咱们从富豪榜上大佬们的表态以及最近几年豪宅价格的飙升便可以切身体会到大陆有钱人数量之多矣！

马云：最近17年我从来没碰过钱我对钱没有兴趣！

王健林：先定一个亿的小目标！

大佬们频频发出挑战咱们绝大多人想象力的发言，其实不过是经济社会发展到一定阶段的正常现象罢了。

很直白地说，在任何一个经济社会，只有当富裕阶层越来越壮大的时候，为之配套服务的相关产业才能随之壮大。譬如，没有不断壮大的高净值人群，又怎么可能养活中国成千上万的私募机构呢？要知道，随随便便一家私募，即便再没有名气，募资门槛也是在一百万人民币以上哦！同样的，豪宅市场又何尝不是如此呢？！

内地豪宅蓝海期，港资也来分杯羹

在国内，实际上知名的专业豪宅开发商并不多，如绿城、龙湖、融创、星河湾等。而诸如万科、保利地产、招商地产、金地集团等老牌大型房企，却绝大多数都把企业核心资源放在了普通家居住宅、写字楼等方面，在豪宅方面的业务占比却并不高。而大陆政府方面，地产政策向来都是以保障基本性住宅需求为导向。最终结果就是大量土地资源都被应用在普通家居住宅和商业地产应用方面，豪宅市场反而越发处于紧俏状态。怪不得，近年来不断传出大陆富豪赴港大买豪宅的新闻。

总体来说，目前大陆豪宅市场主要存在于北京、上海等少数城市，而且还数量有限，在大陆属于“非主流”产品；其次，大陆豪宅主要还是以两千万以下的发展较快，两千万以上的豪宅就凤毛麟角了。而对比大陆高端富豪的财富购买力，如此低价位豪宅，实在是没有什么吸引力，不然也不会跑到香港大肆“买买买”。也即是说，大陆豪宅市场与香港、伦敦、纽约等国际知名大都市相比的话，仍然处于刚起步期；无论是从豪宅的单价还是总价来看，都是处于蓝海期的正常表征，未来仍有很大潜力可挖。

既然大陆豪宅供不应求，行情看涨，并且偏偏大陆地产公司又大多不务此业，自然轮到嗅觉敏锐的咱们港资了。

2017 年，香港知名的豪宅商厦运营商、知名上市公司资本策略地产（00497）大举进军北京市场，以18.3 亿人民币的高价收购了中国最著名的街道之一王府井侧旁的金宝街一个豪华住宅项目。据悉，该专案所处地段是北京最有价值的地区之一，周边毗邻的都是富豪酒店及香港马会会所。

（资本策略地产在北京的豪宅专案）

而从集团官网上显示，资本策略目前在国内的项目可不仅仅只有北京的一个。其最近几年一直有在关注内地豪宅市场的状况，单就上海一地，资本策略地产近年来就已经发展了5个项目。其中，位于上海大虹桥的“英庭别墅”项目，于 2017 年度就录得预售 120 座，金额高达 18 亿元的惊人业绩。乖乖不得了！一栋豪宅就能抵无数家 A 股上市公司的业绩。

商厦与豪宅齐飞，营收与溢利共鸣

初次试水内地豪宅市场，便已取得如此佳绩。但资本策略地产却豪不满足于此。除了看好内地豪宅市场以外，资本策略地产还大举投资内地商厦市场。

据悉，目前资本策略地产已经在内地拥有大量商厦专案。其中最著名的便是上海华府天地商场专案、四季坊项目、上海新茂大厦项目、上海盛邦国际大厦项目、永新广场项目。这些项目可谓造价不菲，地段优良，升值潜力俱佳之作。就拿上海华府天地商场项目而言，据集团 2017 年年报显示，该处地块总地价便达到 13.7 亿元。据集团方面相关负责人传来的资讯，目前集团正在对该项目进行翻新以及引进尊贵品牌租户，并进行重新定位，预计此番操作后将会产生巨大的增值效应。

讲到这，就不得不讲讲资本策略地产在商厦专案方面的独特运作手法了。依托独特的商厦专案运作手法，资本策略地产可是曾经将价值不过区区 2.8 亿的香港中环些利街 2--4 号物业项目一度大卖到近 20 亿元！近乎十倍的利润哦。真是上帝之手也。

目前，资本策略地产在物业方面的运作主要由其商业物业投资部主导。该部门主要物色合适物业，将相关物业包装以及重新定位从而提升租金收益，实现资本增值。简单点说，就是彻底“摇身一变”，改变传统开发商“拿地---建房---卖房”的盈利模式，以全新的商业物业、商业大厦的形式出现，改变项目用地的使用用途，对物业进行重新定位，从而让地块价值最大化，提升资产价值。（具体可见下图）

可以说，近年来，依托独特的商厦运作模式以及集团充足的资金实力，资本策略地产集团目前已经成功把香港方面的运作模式复制到大陆市场了。这一点咱们从公司 2017 年营收占构成和增速构成等财务资料方面便可看出。

截止 2017 年 3 月 31 日，资本策略中国部分的来自外来客户收益便从2016 年 5,730 万港元猛增到 9,795 万港元，增速高达 70%左右。如此庞大的市场机会不得不让集团高层高度重视大陆业务的发展状况！

如果说，历史总是由胜利者书写；那么可以说，经济或许总是由富人来主导。随着世界经济重心转移到大陆，随着大陆高净值人士的迅猛增长，随着高端人士对生活品味的越发重视，可以预期豪宅商厦等物业的价格将继续高居不下，再创新高也并非难事，所需只是时间问题罢了。而这一切的一切，最终将要成就的，就是那些豪宅商厦物业供应服务商！资本策略地产，正是国家强大，经济起飞时代里的幸运儿！

主席增持动作不断

另外值得一提的是，根据港交所最新资料显示，素有 “刁王”之称的资本策略地产大股东兼主席钟楚义，近日频频增持公司股份，自3月底斥资超过1亿港元增持近2亿股，最新持股量升至49.86%。主席的增持行动对市场而言无疑是一剂强心针，一方面令人联想到公司旗下楼盘 “九肚山峰” 近日销售成绩理想，另一方面是主席这轮增持的股份已达1.86%，而大股东只要在12个月内增持2%以上股份，就可向股东提出全面收购，增持背后的玄机足以引发市场无限憧憬。这次钟楚义的增持将会对资本策略地产股价带来甚么动力，大家拭目以待吧。

本文作者慧悦财经研究部楚狂人

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