洪圣奇：当前房地产行业形势分析与发展前景判断

编者按：由格隆汇主办、富途证券独家冠名、中国平安全程支持的2018格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛在深圳成功举行，峰会邀请到了中国最顶尖的房地产业大家齐聚一堂，互通有无。

此次峰会上，来自克而瑞(香港)讯息技术有限公司、易居企业集团的研究总监洪圣奇先生为大家做了以《当前房地产行业形势分析与发展前景判断》为主题的演讲。中国真实的房地产市场是怎样的？前景如何？克而瑞提供的地产行业的数据何以成为了所有地产行业投资者们投资的一个核心指标？请听洪先生一一为您道来。

以下为演讲全文： 

大家好。这是我第一次参加格隆汇活动，有点紧张。我刚刚去了两次洗手间，一是昨天吃的小龙虾太辣了；二是研究一下逃生路线。

为什么研究逃生路线呢？今天在座的有个人，有机构，也有媒体。这是我第一次面对个人投资者作房地产的解读。在我印象中, 数据专家在个人投资者面对是不受待见的，比如我们会被炒房大V怼：我有50张房产证，你有吗？所以在讲我对地产的判断之前，我想先斗胆代表数据专家们作一些统一的解释。

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我们会崇拜股神，是因为他们在股票投资上面有独到的见解，在很多人赚不了钱的情况下他们有很高的收益；或者我们会崇拜赌神, 他们在赌场里面赚了很多钱，而我们却往往赔光。但是在中国买房赚钱，是个大概率事件。难道这不是国家经济发展带给大家的红利吗？我们应该感谢国家, 而不是把收益的功劳归在自己身上。从这一点来说，找一个买房经常亏钱的朋友，可能对我会有更大的参考价值。他到底买了哪些户型，哪些城市，到底为什么一直亏。

所以为什么我们要听房产证数量偏少的数据专家分析呢? 大家都明白，数据专家对经济的看法肯定是没有经济学家那么专业，也没有企业家实际操盘的经验，更不像房产多不胜数的大V接地气。我们存在的价值就是把这三者结合在一起，把思路给大家梳理清楚。万一房地产出现了任何连我们都看得出来的企业风险和宏观风险的时候，能够及时通知大家逃跑。这就是判断一个数据专家好不好的重要标准。

那现阶段房地产到了大家要逃跑的时候吗？没有。如果时间宝贵的朋友可以先去喝杯咖啡了。如果还愿意留下来, 那我就讲讲我自己一成不变对房地产的粗浅看法。

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投资房产, 我一般会问自己三个问题。如果你能解答这三个问题，你也能判断未来的房价走势。

第一个问题，你所在的城市的地方政府到底有多依赖房地产？刚才吴总的演讲可以感受到，企业家是非常委屈的。大家想想看，以前买地成本占当期房价50~60%的时候，因为每年有着10%的房价预期增长, 到你收入真正体现在报表的时候成本只占了20-30%。

而这几年不行了，拿地成本没有下降, 国家又同时限售, 买回来就占了房价的70-80%, 到了报表还有40-50%。从这个角度来说，你要问一下自己，你所在的地方政府的收入是否仍依赖房地产卖地收入？未来的比重是否会改变? 如果成本不下降, 所在城市的企业有可能通过其他方式来让售价降下来吗?

第二个问题是关于企业，我们十年前说中国房地产，说的是中国房地产住宅，什么叫中国房地产住宅？这包含三个条件：

第一，资金密集；

第二，快周转；

第三，高回报。

任何我们羡慕的房地产投资回报，如果没有这三个条件，都不是十年前说的中国房地产投资。房地产每隔几年换个话题，5年前大家说一二线城市竞争激烈要去布局三四线城市, 后来又说要做一些商场，发现都不行后又开始回到一二线城市做住宅, 再后来是社区金融, 物业, 互联网，物流地产, 长租公寓等。我觉得这些概念只要能符合我刚才说的三点，都是一个好的投资。

不然对于投资者来说, 其他行业也有机会, 不需要冠名「房地产」也能拿到融资, 也能拿到高回报。房地产企业做这些是为了未来的布局，和投资者关心的核心净利润率没太大关系。大家决心投资房地产企业的话, 可以更关注他们的主营产品是否符合这三个要素, 不然的话机构股东的忠诚度会成为股价波动的重要原因。

第三个问题是关于人。你那边的人有多想买房子? 中国人最终还是得买房，再贵也得买, 有得租也得买, 为什么？

以香港为例，香港一半的居民是住在政府补贴的房子里面，其中主要是公租屋。既然香港一半人都有房子住，为什么这些人的孩子毕业后还是要去买私人住宅？因为要结婚啊。住宅地址基本就被列入香港女生考核男生可不可嫁的标准里了。哪怕私宅的价格再高, 大家也情愿住在这一个个小格子里。洗澡的时候衣服是放在外面的, 吵架的时候是要下楼去冷静的。这种观念在国内更严重, 有些大城市的家庭连二手房都不接受。

所以从整体来看, 近年国家政策主要是拉长买房周期, 让这些城市奋斗的青年在买房之前租着体面一点的房子。终究房子还是要有的。所以当你去考察一个城市是否值得投资的时候, 新劳动人口也是一个重要的考察指标。

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对个人来说，知道这三个问题就可以行走江湖了。对于机构来说，我们需要多一点数据支持。刚刚巴教授和吴建斌都讲了很多市场的看法, 我就不在这班门弄斧了, 只作一些数据的补充。

首先是租赁市场。未来3-5年年的住房供应30%以上为租赁住房。北京50万套, 上海70万套, 深圳40万, 广州15万, 杭州大概8万套。这对于区域来说目标挺惊人的。你说龙华弄10万套出来不难, 罗湖福田呢? 深圳旧区早就没有地了, 只能靠旧改的进度加快来补上。然后是棚户改造计划。今年棚改开工量的目标比预期要高, 因为2016年时公布的2018-2020年目标是1500万套, 而今年的目标就占了39%。这也就意味着, 2019-2020年的开工量会有下降的趋势, 棚户货币化占全国销售面积的比例, 又会从今年的25%左右, 回落到2015/2016年的1X%左右。

再来是消费贷这一块，这里先补充一些宏观的背景。2008年金融危机以后，欧美实行的QE政策投了很多钱在新兴市场，这其中包括了中国。但这些钱随着债务的到期都要陆续回到自己国家。

所以2014年开始，中国就有挺大的资金外流压力。央行为了稳定通涨, 保持经济增长和防止金融危机的发生, 在货币投放渠道上不再完全依赖于外汇储备资产的增加, 而是把重心放到了对银行债权方面, 也就是通过公开市场操作，借更多的钱给银行。而因为商业银行有很一大部份业务是在房贷上, 这某程度上也让房地产从2014年一直火到了今天。

这也造就了市场上不少赌国运的个人和机构。机构层面是提高杠杆去拿地, 个人层面就是利用更多渠道去解决首付高昂的问题。这些大家去案场都可以发现很多有创意的融资手段, 时间问题这里就不展开讲了。总的来说, 短期消费贷的增长去年不单是促进了消费, 还在某程度上促进了三四线城市的项目去化。有幸的是, 去年9月开始政府已经出台了一些政策去堵住这个口了。

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现在我来讲讲《中国房地产企业销售TOP200排行榜》，这是很多人关心的话题。我们研究中心在2009年开始做这榜单，当时还是做季度20强排行榜, 没那么多人关注。现在这个排行榜已经成为市场领先指标。

多人关注是好事, 但是市场上也多了很多对我们的质疑。有些说法没经过严谨的推敲, 今天我要给大家统一的解释。

首先, 我们能够成为领先指标，肯定是力求预测的数字和企业公告的数字接近的。如果总是对不上，长期是没有人看的。我们做了快10年了, 关注度越来越高, 覆盖的企业从20家到现在200家, 这都能说明我们数字是有参考价值的。

有些人说我们数字有水份, 因为里面有我们的客户, 有我们的股东, 我们是很委屈的。时间截点本来就不同, 何况有些项目归谁的还说不清, 有差异是很正常的事情。大家验证的方式最简单就是自己去把我们历史以来的销售金额和企业公告的数字对一对, 再看看市面上是不是我们估算的差异最小, 很多谣言就不攻自破了。

现在我们不是市场上唯一的一家, 也不是市场上公布最快的一家, 但我还是很有信心说我们的数字最可靠, 差异最小。这也是为什么一直以来机构和分析师还是引用我们的榜单为主。

我们最近几个月也在做《中国房地产企业新增货值TOP100榜行榜》，土地对大家来说也是有借鉴意义的, 领先的程度比销售还要快一点。不过我在这里很负责地和大家说，刚开始做的东西别指望太准。

就说土地价值榜单, 在企业拿地时候的权益，一般和最终公布的权益都会有区别。可能拿地的时候是50%, 后来又引入了一家企业, 出来的时候是334了。所以这是我们目前做土地货值遇到挺大的问题，数字会和报表出入比较大。希望大家多给我们一些时间，把这一块标准统一化，我们也希望未来可以给大家一个更有投资参考价值的榜单。

今天时间紧张, 市场的数据没有时间和大家一一解读, 还希望大家多关注我们公司, 以便获取最新的行业讯息。分享到此结束, 谢谢大家。