【国君地产】 点评央行降准:降准,刚需重启之战

央行宣布降准1个百分点,用于替换中期借贷便利(MLF),对比去年年底的定向降准,本次针对大型商业银行等大部分金融机构,同时下调幅度超过了历史上普遍操作的50个基点,而是达到100个基点,因此对表内贷款总额度、特别是长期贷款带来流动性改善,对于房地产行业来说,将主要影响居民房贷端。

作者:国军地产谢皓宇团队

事件:央行宣布降准1个百分点,用于替换中期借贷便利(MLF),对比去年年底的定向降准,本次针对大型商业银行等大部分金融机构,同时下调幅度超过了历史上普遍操作的50个基点,而是达到100个基点,因此对表内贷款总额度、特别是长期贷款带来流动性改善,对于房地产行业来说,将主要影响居民房贷端。

1.  本次降准相比于MLF,在长期贷款上增加了总信贷规模

按照央行估计,以2018年一季度末数据,除了可以偿还9000亿元的MLF以外,还可以释放4000亿元的流动性,考虑这部分为基础货币投放,因此以派生货币计算将可增加约2万亿元的信贷总额。准备金和MLF的最显著差距在于期限上,因此考虑向其他行业分流之后的信贷总额,也会反过来增加房贷的绝对量。

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2.  由于目前的首付比例已经超过7成,因此额外的信贷总额对行业需求的释放十分重要

按照3月份数据测算,目前的首付比例已经超过7成(用贷款额/新房销售额,在不考虑二手房的情况下,已经达到了69%),也就意味着目前剩余购买群体大多为信贷不敏感客户,也可以反证信贷敏感性需求已经受到了抑制,而对信贷不敏感的高首付客户大多为一二线城市的刚需和改善、以及三四线的棚改(没有刚需、改善、投资需求),若继续减少房贷总额,将开始影响到正常购房需求,因此,当前的信贷额度释放能够起到实质有利的作用。

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3.  开发商降杠杆将获得需求端支持,刚需修复性区域获得重生

和市场理解的不同,我们认为开发商降杠杆是今年的主要任务、而非继续提高投资强度,从我们监控的数据来看,龙头企业投资强度确实有所下降,因此在降杠杆背景之下,通过周转的方式就必定依赖于需求的正常释放,我们认为后续市场将在一二线城市有所好转,推荐成长性和资源类个股,其中,成长性包括万科A、保利地产、华夏幸福、新城控股、蓝光发展,受益阳光城;资源类个股包括首开股份、北京城建、招商蛇口,受益华侨城A。

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来源:小谢看地产

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