国君地产|龙头销售猛增,拿地略缓——龙头房企1月经营月报

1月,碧桂园成功发行合计8.5亿美元优先票据;龙湖地产合共发行8亿美元优先票据(其中5亿美元期限为10年);还有世茂房地产、保利地产和旭辉控股集团发行美元优先票据。碧桂园与恒大亦通过配股及可转债进行港元融资。在国内融资渠道收紧的背景下,龙头房企借助本身品牌优势积极通过海外渠道进行融资,渠道顺畅,资金情况良好。

作者:国泰君安房地产 谢皓宇 赵格格卜文凯 郝亚雯  白淑媛

1.销售情况:量价齐升,开局靓丽

1.1 1月龙头销售金额同增54.85%,销售面积同增51.94%

1月监测龙头房企销售额与销售面积同比继续大幅增长。1月监测的15家龙头房企销售总额3709.27亿元,同比增长54.58%,环比增长1.43%;销售面积3047.11万平,同比增长50.93%,环比增长13.36%。龙头房企2018年首月延续了2017年的良好态势,销售额和销售面积大幅增长。Clipboard Image.png

销售整体增长较快,二线龙头年初冲击业绩效应显著。从1月房企销售情况来看,销售前五销售面积与销售金额增速分别达51.85%和62.35%,销售6-10位房企1月销售面积与销售额增速分别为28.40%及26.10%。销售额排名11-15的二线龙头房企销售面积与销售金额增速最快,分别达到83.87%和63.46%,二线龙头年初冲击业绩效应明显。Clipboard Image.png

龙头市占率单月虽有波动,全年来看保持高位。在2017年前10月,我们监测的15家龙头房企销售额及销售面积市占率不断提升,11月及12月单月受到全国商品房销售大幅增长影响有所下滑,但仍保持较高水平。2017年12月,我们监测的15家龙头房企销售额占全国商品房销售额的比例为19.47%,销售面积占比为18.44%。2018年1月全国商品房销售数据尚未公布。Clipboard Image.png

多家房企公布2018年销售目标。恒大公布的2018年合约销售目标为5500亿元,较2017年全年实际合约销售增长7%;旭辉控股集团2018年目标为1400亿元,较2017年全年实际合约销售增长35%;雅居乐集团2018年目标为1000亿元(据每经网报道),较2017年实际合约销售增长15%。

1.2 销售价格保持持续增长,1月同比上升2.42%

1月监测的龙头房企销售均价同比上升2.42%,环比下降10.53%。1月监测的15家房企整体销售均价为1.22万元/平方米,同比上升2.42%,环比下降10.53%,主要为龙湖地产、新城控股销售均价下降较多。龙头房企整体销售均价在2017年保持同比增长,2018年1月延续了2017年的增长态势。Clipboard Image.png

2.拿地情况:1月拿地同比大增,积极拓展一线资源

2.1 1月龙头拿地总建面同比大幅增加38.54% 

龙头房企拿地持续发力,积极拓展一线城市土储资源。1月监测的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细)拿地总建面同比大幅增加38.54%,至2276.12万平;其中碧桂园拿地总建面远超其它房企,达870.85万平,主要系其在三线城市大量拿地(碧桂园拿地数据为招拍挂数据)。从拿地结构来看,1月一线城市有多幅地块出让,碧桂园、保利地产、中国海外发展、招商蛇口等龙头房企积极参与购买,合共补充一线城市优质土地储备资源268.11万平,较去年同期的148.96万平增长79.99%。Clipboard Image.png

2.2 拿地集中度小幅下降,与去年同期水平相当

1月龙头房企拿地集中度有所下滑,绝对值仍然较高。我们统计的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细)拿地集中度由2017年12月的34.72%下降到2018年1月的33.40%,略高于2017年同期的30.57%,主要系房企拿地季节性波动。但龙头房企补充土地资源的绝对水平仍然较高,该比例也高于2017年最低水平,2月份的28.56%。Clipboard Image.png

2.3拿地强度:龙头之间出现分化

 龙湖地产、碧桂园与新城控股1月拿地强度最高,后续增长潜力较大。我们通过当月拿地权益建面/过去12个月移动平均销售面积来衡量房企当月的拿地强度。从监测的13家龙头房企情况来看,1月龙湖地产、碧桂园与新城控股该比值最高(新城控股2017年12月为第一),拿地强度最大,补库存力度较大;旭辉控股集团及中国海外发展紧随其后。而部分开发商如金地集团、绿城中国等拿地力度低于近12个月的移动平均值。经历过2017年全年开发商积极回补库存之后,目前部分龙头开发商仍然在积极获取土地资源,但龙头之间开始出现一定的分化。Clipboard Image.png

3.融资情况:积极拓展海外渠道,龙头融资顺畅

1月龙头房企积极拓展海外渠道进行融资。1月,碧桂园成功发行合计8.5亿美元优先票据;龙湖地产合共发行8亿美元优先票据(其中5亿美元期限为10年);还有世茂房地产、保利地产和旭辉控股集团发行美元优先票据。碧桂园与恒大亦通过配股及可转债进行港元融资。在国内融资渠道收紧的背景下,龙头房企借助本身品牌优势积极通过海外渠道进行融资,渠道顺畅,资金情况良好。Clipboard Image.png

来源:小谢看地产

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