深耕大住宿领域三年,专注地产众筹的多彩投2018年目标筹资100亿

2018-02-12 10:38 爱分析ifenxi 阅读 362

深耕大住宿领域三年,专注地产众筹的多彩投2018年目标筹资100亿

多彩投在过去三年专注大住宿领域,通过建立并完善风控模型不断扩大资产端,2017年实筹金额突破13亿元,2018年将发力长租公寓、联合办公和体育类空间等,资金端除了个人众筹外,多彩投将与金融机构合作逐渐探索类REITs产品,2018年总融资目标剑指100亿元。

指导 | 张扬

调研 | 刘馥亮 吴永哲

撰写 | 吴永哲

房地产众筹,根据投资形式的不同可以分为两种类型,一种是通过众筹资金进行不动产投资,实现持有物业股权的目的,收入来源是物业租金和本身地产的增值,美国Fundrise、RealtyMogul是典型代表公司。另一种则是帮助物业项目运营商融资,这类运营商本身不持有相关物业产权,通过出让股权或未来收益权等形式获得众筹资金。国内的多彩投属于后者。

深耕大住宿领域三年,专注地产众筹的多彩投2018年目标筹资100亿

多彩投运用互联网技术搭建线上众筹平台,直接链接项目方和投资人,以解决项目方融资需求为核心,辅以帮助获客、品牌推广等增值服务。

根据多彩投官网数据披露,截至2018年1月31日,多彩投平台成功募集项目334个,投资人数突破3.2万人,累计实筹金额18.32亿元,项目总投资规模突破90亿,融资规模在行业里处于领先地位。

专注酒店、民宿领域,风控积累保证项目质量

从项目类别上,多彩投成立三年便一直专注于大住宿领域。2016年酒店、民宿占比较高,超过60%以上。2017年更加集中在酒店业,尤其是中高端酒店(平均间夜800-1000元左右),占比提高到50%,民宿和公寓占比有所下降。多彩投CEO赵耕乾表示,2018年将持续关注大住宿领域,公寓类项目比重会明显上升。

无论投资不动产物业还是地产运营项目,核心关注点是地段选址(Location)。从地理区域上,多彩投会选择一线城市核心区和离核心区2小时车程内的项目,或者位于核心度假区,比如丽江、大理、江浙一带等。然后再挑选出同等地理条件中运营比较好的项目。

在判断具体项目的运营能力方面,核心在于预测项目方的未来现金流。整个大住宿领域的收入成本结构相对简单,收入来源主要是租金/房费收入,而成本主要是房租、人力成本等。

创始团队成员曾任职地产基金,通过对行业的理解和三年数据积累,多彩投形成一套系统判断项目的风控流程。从项目实地考察、业务考察到财务和法务尽调,同时结合多彩投投资或者第三方的PMS订单监测比对项目运营数据的真实性。

通过初步尽调后,再由项目方提供全面的审核资料,一般资料完整之后平台审核流程很快,基本能在一周左右时间完成上线。多彩投项目筛选通过率很低,从接触到上线不超过5%。

此外,多彩投与小米生态链的智米展开合作,共同开设了一家智能无人酒店(从check-in 到check-out),通过技术上的探索,未来为其他酒店的运营状况提供更好的支持和监控。

补充传统融资渠道,投资回报+消费权益的众筹模式

目前多彩投主要合作项目方以精品设计品牌的酒店、民宿、公寓为主,但也不乏诸如亚朵、美豪、喜达屋和六善酒店等高端品牌连锁酒店,玖树、诗莉莉等精品民宿,以及阳光100等上市房企旗下的品牌公寓。

对于中小品牌项目方而言,受限于本身不拥有物业产权的问题,传统的融资渠道比较有限,且效率较低、成本偏高。目前主要分为两种:一种是线下、面向圈内好友的众筹,比如很多丽江的客栈、青旅等都属于这类模式;另一种是以企业主个人信誉为担保进行的借贷活动。

多彩投通过搭建线上众筹平台,直接链接实名认证投资人和项目融资方。项目方出让一定比例股权或股权收益权筹集所需资金,达到去中介化、降低资金成本的目的。在单项目融资金额上,多彩投作为传统融资渠道的补充,通常不会超过项目融资总额的40%,平均在10-20%的比例。

从监管上,多彩投模式类似于私募,属于定向非公开募集,限制200人以内。根据目前客均投资金额6万元计算,除非对资金端的客群或项目方案进行升级,未来在单项目融资金额扩大方面存在较大难度。

投资人端,多彩投用户大多热爱旅游,早期客户主要通过旅游类平台获得,比如携程、发现旅游、穷游等。根据住宿业淡季空置率高的特性,多彩投开发出间夜分享的消费权益,即项目方将淡季空置房源释放出来,用作消费权益发放给投资人。

将投资收益搭配消费权益,多彩投既增加了投资人端的吸引力,又为项目方实现精准获客和市场营销。

据多彩投2017年披露的数据,2017年共有30多个项目实现退出。平台项目平均收益分红达到10.12%,另外搭配5-10%不等的消费权益。通常来说,像亚朵这样的中端酒店由于空置率较低,发放的消费权益会较少,而高端酒店则发放消费权益会比较多。

除此之外,多彩投还通过投资孵化上下游企业,扩大行业影响力,比如微信公众号民宿头条、民宿客、结庐社等,以及移动云PMS平台订单来了,还有体育行业众筹平台体域等。

尝试创新类REITs融资模式,拓展资产端新品类

根据wind资讯数据显示,中国2017年ABS发行中,基础资产为不动产投资信托REITs的发行规模仅239亿元。而美国的REITs市值在2016年底已经突破1.1万亿美元。

相比较美国成熟的REITs市场,一方面国内REITs机制不完善,现有框架下推行类REITs成本较高。另一方面,目前国内对于类REITs发行的要求很高,大多数项目方无法满足,金融机构仍处于适应阶段。2018年多彩投希望在类REITs融资方面能有所突破。

参考美国,Fundrise(2010年成立)和RealtyMogul(2012年成立)分别在2015年和2016年正式发行eREITs(非公开交易的REITs)产品,进行融资模式创新。多彩投CEO赵耕乾表示,目前多彩投也在与一些传统金融机构进行类REITs产品的研发,拓展机构资金。在类REITs产品设计中,多彩投核心贡献在于输出风控能力。

2018年,多彩投除了专注原有酒店、民宿、公寓的细分领域外,还将积极拓展新项目品类,主要包括联合办公和体育类地产项目。

收费模式上,多彩投仅向项目方收取佣金服务费。2017年公司单年实现盈亏平衡,2018年目标帮助400个项目完成融资。

爱分析从资产获取、资金筹集、风控、品牌这四个维度对多彩投进行评价。

深耕大住宿领域三年,专注地产众筹的多彩投2018年目标筹资100亿

资产获取:多彩投选取的资产品类质量较高,以品牌连锁、或有成功项目运作经验的项目方为主,合作品牌有亚朵、美豪、喜来登、希尔顿、六善酒店、行李旅宿、诗莉莉等。单项目融资金额较大,酒店平均1000万元以上,民宿在100-500万元。

资金筹集:实际投资用户突破3万,其中44%用户是70-80后,投资人实际平均投资金额6万元,高于P2P行业平均水平,但在房地产财富领域偏低。未来多彩投将与金融机构合作拓展类REITs融资,获取机构资金。

风控:专注不动产领域,深耕3年以上,对于商业地产的运营效率、盈利能力有较深的经验积累。线下尽调和线上审核相结合,效率仍有较大提升空间。目前多彩投累计众筹项目334个,2017年到期退出30余个项目,风控能力得到初步验证。

品牌:在房产众筹领域,累计实筹金额突破18亿元,在旅游住宿行业内已树立一定品牌认知。

深耕大住宿领域三年,专注地产众筹的多彩投2018年目标筹资100亿

近期,爱分析专访多彩投CEO赵耕乾,就国内房地产众筹的发展趋势和多彩投的战略发展进行交流,摘选部分内容分享如下。

赵耕乾,毕业于天津大学,曾任职于顶级私募基金喜神资产PLUS地产基金及苏富比国际地产。

持续专注地产相关资产,从住宿领域拓展办公类、体育类空间

爱分析:资产端酒店、民宿的市场空间有多大?

赵耕乾:诸如民宿、中小酒店肯定是快速增长,无论数量和规模上,应该环比增长至少20%以上。公寓的增长速度会更加快,可能50%-100%以上。

爱分析:在获取资产方面,多彩投有何竞争优势?

赵耕乾:首先,多彩投规模位居行业领先地位。其次,多彩投一直很专业和专注在酒店、公寓、民宿这三类细分领域上,多彩投的专业能力、信用度和股东背书都非常具有竞争力。

爱分析:未来在资产端,除了房地产外,多彩投会上线其他资产吗?

赵耕乾:多彩投会持续专注在房产这个领域,基于地产空间类项目,2018年会拓展联合办公和体育类空间项目。

我认为房地产大概占据大多数人超过一半的财富管理配置,而且房产相关的资产本身就属于稳定收益的品类。多彩投解决的核心需求就是资产配置里房地产相关的配置需求,提升稳定的收益,提供不同的品类。

爱分析:体育领域空间项目具体指的是哪些?

赵耕乾:比如体育场馆、篮球馆、足球场,然后健身的一些场馆等。比如健身场馆,场馆租赁属于他们最大的支出。而且这个消费属性很强,比如你投一个健身馆的项目,你每天都会去健身。

爱分析:今年为何打算拓展至联合办公和体育领域?

赵耕乾:此前,多彩投实际上在公寓和办公领域都做过不少项目,今年的计划是增加数量。比如体育类项目,多彩投在2015年就做过一些健身场馆的项目,但是后来我们希望专注酒店、民宿和公寓领域,就暂时停掉了这块业务。然后今年我们希望重新拓展体育类项目,因为整个消费升级的趋势非常明显。

爱分析:从住宿领域拓展其他品类,投资人端接受度如何?

赵耕乾:本质上都属于空间类项目,它的收入成本结构都是类似的。所以对投资用户来说,这种认知是比较好迁移的。同时,平台会把项目的情况、BP、完整的一套财务数据、未来盈利预测等公示给投资人。

降低项目方融资成本,服务爱好旅游的新中产富裕阶层

爱分析:为何选择众筹这种产品形式?

赵耕乾:我原来从事地产基金行业,发现这个领域的创新机会有很多,去中介化就是其中之一。通过多彩投的平台可以把传统中介的利润更多地分配给终端投资者,同时降低项目方的融资成本。

爱分析:您指的传统中介有哪些?

赵耕乾:包括地产基金、银行、信托、资管、券商等,还有介绍撮合的纯掮客。

爱分析:按照传统层层中介的渠道,项目方的资金成本大概是多少?

赵耕乾:平均年化12%以上。12-20%都有可能。

爱分析:目前投资用户有多少?基本画像是什么样情况?

赵耕乾:实际投资的用户3万多。去年募集资金13.18亿,总共累计18亿以上了。

用户画像来讲,我们用户还是喜爱旅游,然后需要理财的,新中产偏富裕的阶层居多,主要在一线城市居住。

爱分析:平台目前的起投门槛是多少?

赵耕乾:现在项目基本是3-5万起投。

爱分析:资金端的人均投资金额未来会提高吗?

赵耕乾:预计到年底,人均投资金额应该能投到30万以上。

爱分析:如果人均达到30万以上,能否算高净值客户?

赵耕乾:不一定。因为本身这属于房地产相关投资,30万不算很大的数字。