绿景中国配股(00095.HK):深圳真正地王起跑的发令枪

2018-02-08 17:18 k立文 阅读 190228

进入新年来,各大房企开始了一轮海外融资潮,近日绿景中国也宣布了融资计划,公司8日发布公告,公司拟以每股2.938港元折让8.19%向银顺投资发行1.32亿股新可换股优先股。假设优先股获悉数兑换,将发行1.32亿股;同时,公司以每股2.938元向Leadon International Investments Real Estate Limited发行1.32亿股新股。股份认购事项完成及认购可换股优先股获悉数兑换后,银顺投资及Leadon International将各持有2.66%股权。所得款项净额分别为3.88亿元及3.86亿元,并预期将用作集团的一般企业用途及为新物业项目拨资。

1·国内融资通道紧缩 房企纷纷海外"补血强身"

今年以来加入海外融资大军的房企可以说是一个接着一个,从年初至今已经有包括恒大、碧桂园、新城发展、中国金茂、旭辉控股在内的多家房企通过配股或发行可换股债券的在海外市场融资,而龙湖、富力地产等房企则纷纷以发布规模不等的美元债融资计划方式积极补血,另外以正荣地产、福晟集团为代表的房企也通过赴港上市的路径在境外拓展融资平台。

资金作为房地产企业的血脉,对于房企来说有着举足轻重的作用,而融资则无疑是在给这一血脉进行重要的补给。回顾刚刚过去的2017年,房地产行业经历一次全面深刻的调整,表现在融资方面则是在境内融资全面收紧背景下带给房企融资局面的巨大转变。

据中原研究中心统计,2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元,同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。在金融严监管趋势不断加强的现实压力下,各大房企纷纷选择奔赴海外纾解融资困境。

如今随着新一年的到来,在去年销售表现靓丽负债率进一步走高的现实情况下,各大房企进入新的一年也开始面临资金到期集中兑付的压力,由此也进一步引发了房企海外融资的热潮,各大房企纷纷在海外通过发债、配股等多种形式进行融资,以此来保证国内"钱仓"的安全。

2·负债不高的绿景

研究房地产企业,不容忽视的一个关键指标是负债率。尤其是在当前房地产市场发展格局下,资金链的安全程度已经是对房企的一个重要的评价标准,尽管潮水过后我们才可能知道谁在裸泳,但是在潮水来临前我们仍然可以通过对企业负债水平的研究看到那些企业是在钢丝边缘游走。

对于绿景中国而言,其实公司的负债率在行业内一直处在中档水平,根据2017年中报数据,公司平均融资成本为6.1%,资产负债比率为66.4%,相对于龙头房企动辄近九成的负债比率显然不算高。

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而从净负债率方面来看,根据公司中报数据,截止2017年6月30日绿景的资本负债比率(按有息贷款总额减银行结余及现金(包括受限制银行存款)除以总权益计算)约为89%,较2016年年报数据有小幅增长(2016年12月31日:81%)。可以看出公司的负债水平也在跟随行业提高,不过仍然处在安全位置。

3·配股的猜想

由上可以看出,绿景整体的债务情况仍然良好,负债率也并不高,那么此时为何绿景中国也会忙着在海外融资呢?

在这里不得不先提一下去年10月绿景中国的一个新动作。

2017年10月11日,绿景中国公布,该公司附属奏升有限公司拟斥资90亿港元向九龙仓(00004.HK)收购观塘物业。其中,购买销售股份及销售贷款的应付代价合共将为78.8亿港元。绿景中国在公告中还表示,该等交易对其进军香港物业市场别具战略意义,并将巩固其于房地产行业及商业发展行业的领导地位以及其在粤港澳大湾区发展的市场地位及品牌影响力。

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从最新消息来看,去年12月29日,这项交易正式完成交割,这幢临海甲级商厦项目目前已经被绿景中国正式收入囊中。而按照支付协议,绿景已于买卖协议日支付约7.88亿元,另外46.17亿元则在完成日期支付,而延后价款34.75亿元,则将于今年1月至2020年2月期间分期支付。目前

从上面协议来看,这笔交易的金额不算是小数目,因此可以猜测,绿景中国通过此番融资来缓解压力可能也有基于这方面的考虑。

值得一提的是,此次绿景中国没有通过一般的债务性融资而是通过股权性融资大概率也是考虑到评级机构可能会因公司债务增加而进行相应的评级调整,防止对公司造成不良影响。

从以上可以发现绿景中国这次的配股动作以及资金用途还是十分明确的,而公司布局香港的战略性定位也极具前景,配股之后,整体债务及估值水平也将进一步优化,由此也为绿景中国在增添多一重实力的同时,还将有望获得资本市场更多的关注

4·白石洲旧改的期待

融资减压是绿景中国这枚硬币的一面,融资拓展业务则很有可能是绿景加速起航的另一面。

最近,关于白石洲旧改的消息再一次牵动关注绿景中国投资人的心。

近日,某研究机构发布对绿景中国地产的维持买入评级的报告,同时预期该公司旗下的珠海东桥旧改及深圳白石洲旧村两个重点旧改项目今年将有重大进展。该研究机构表示,绿景中国目前的NAV估值为178亿元,考虑到潜在的旧改项目对NAV的增厚,公司NAV将达到520亿元。当前绿景中国摊薄后股本为84亿股,再考虑到旧改项目操作过程中可能增发的股份(假设约15亿股),摊薄后每股NAV为6.4港元,因此维持买入评级。

由上,再来联想到此次的配股动作,不免让人猜测,会不会是绿景中国为了白石洲旧改而先行进行的融资?

作为深圳规模最大的城市更新项目,白石洲旧改可以说备受人们期待,而绿景在这一项目中也是跟进了长达七年。这个号称深圳旧改航母的项目之于绿景中国的价值显然不言而喻。

而在近日绿景的网络招聘中,也发现了不少关于白石洲项目的人员招聘工作,其中更是增添了拆迁谈判专员。由这来看,不难想象离绿景真正啃下白石洲旧改项目这块大肥肉的日子已经是越来越近了。

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如若白石洲旧改项目启动最终坐实,绿景中国未来的价值也将迎来一次新的爆发,股价的提升空间显然也就不言而喻了。

小结:

在国内融资渠道收紧,各大房企纷纷奔赴海外融资的大环境下,尽管债务水平仍然显著优于行业的绿景中国最后也加入了海外融资大军。从原因分析来看,一方面可能考虑的是去年因收购香港商业地产项目新增了压力,因此通过配股来优化资本机构,并以此迎合评级机构的要求,便于后期资本运作。而另一方面则很有可能是为了新业务的发展,其中最为亮眼的则是白石洲项目的启动。

值得一提的是,一直以来,绿景始终坚持双核战略,积极获取位于粤港澳地区,特别是深圳市场核心地段的项目。目前其已在深圳当地成功开发了12 个项目,涉及总建面161 万方。而截止到去年6 月绿景在绿景415 万方土地储备中深圳项目就高达134 万方,估算货值约518 亿元(总货值占比66%)。此外其大股东手中目前还有1200万的土储其中大部分也是处在深圳核心地段等待时机注入上市公司进行新的开发。

可以想象,这次配股很有可能是这家长期深耕深圳核心地段的地王起跑的发令枪,绿景中国也将正式迎来价值全新释放的新时代!

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