小白美国买房初级指南:没有房管局的地方,买房会有很多“坑”吗?

2018-02-02 16:57 海外掘金 阅读 1012

◎海外掘金(ID:gold1849) |  黄永明

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美国买房跟中国大不同。至少...美国没有房管局吧?

百度百科上,“房管局”这一词条介绍了它们的主要职能,包括“负责全市单位公有住房和直管公有住房交易审批”,以及“负责全市城镇公有住房确权发证,办理产权产籍变更手续”。看上去就让人放心。

美国没有房管局,那二手房交易中买家的权利如何保护?他们也有一套相当完善的体系。只有了解了这个体系,才能让自己不至于掉到“坑”里去。

当然,美国各个州的法规千差万别,我这里只能讲一些共通之处。许多地方,我是以我所居住的位于美国中南部的德克萨斯州为例来详细讲述。

1中介到底是站买方还是站卖方?

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在中文里,“客户”和“客人”这两个词非常接近,很多情景中人们甚至把它们当同义词来使用。但是在英文里面,这俩词有质的不同:客户是client,也就是你从谁那里得到佣金,谁就是你的client;客人是costumer,也就是上门来买东西的人,你并不从他们这里获得佣金。

我们如果在网上看到了一个房屋出售的广告,然后去联系挂出这个房源的中介,这个时候,我们不是他/她的“客户”,我们是他/她的“客人”。很多人搞不清楚这一点,不知道中介代表谁的利益。由于中介的佣金来自其受雇的房产经纪公司,而经纪公司的钱来自于卖家,所以,中介的客户是卖家,他/她代表的是卖家的利益。

这时候你就知道,在面对中介的时候,你不能把他/她当成“自己人”,什么底都告诉他/她。一栋房子,我们如果把自己能承受的最高价告诉中介,他/她一定会去告诉他/她的客户——也就是卖家。但反过来,如果卖家能接受比你的开价更低的价格,中介一定不会告诉你,因为这是损害客户利益的事,他/她不能这样做——他/她的职责是让客户利益最大化。

“中介”这个词本身甚至就具有一定的误导性,它让你感觉中间人似乎是中立的。事实上,在面对买卖双方的时候,中介的考虑是完全不对等的。

好在——至少是在德克萨斯州——有关部门规定了中介人员一定要向买家明确申明自己的立场。

在第一次与买家见面的时候,中介按照法律规定必须出示一份叫做“关于中间人服务的信息”的文件。这份文件由德州房地产委员会准备,买家需要在上面签名表示知情同意。

这份文件上说了些什么呢?它告诉你,代理有三种情况:为屋主(卖家或房东)服务、为买家或租客服务,以及为双方服务(居间)。

文件上写道,法律要求的经纪人的职责最低标准是:

1. 把客户的利益置于其他所有人之上,包括经纪人自己的利益;

2. 中介收到的任何关于房产或交易的重要信息,需要通知客户;

3. 回答客户的问题,传达客户的报价和还盘;

4. 诚实公平对待交易各方。

这份文件接下来继续说明三种情况下,并且提示你,在每种情况下中介的职责是怎样的。比如,如果是卖家的中介,那么他/她就得如实把从买家这里获得的重要信息通报给卖家。相反,如果是买家的中介,那么就得如实把从卖家那里获得的重要通报买家。这些代理关系都是通过与一方签订书面协议来确定的。

第三种情况,是中介与买家和卖家都签了协议,成为它们的居间经纪。这份协议里必须明确说明是谁支付给中介佣金。这种情况下,中介需要公平地对待交易双方。

对于中介来说,法律所要求的这个告知过程也是一次绝妙的销售机会。他/她会对你说,你看,你现在作为买家,没有人代表你的利益,你是否要考虑请一个买家经纪人呢?对于买家来说,确实要非常明白中介是谁的中介,才能保护自己的利益。

2在美国,资质考试不合格别想当中介

行文至此,我已经提到了几个概念,包括中介、经纪人,这些概念也是有严格区别的。简单来说,在德克萨斯州,你需要先成为一个中介(agent),然后才能成为经纪人(broker)。

法规设置了一套完整的“游戏规则”,来确保房产中介从业者的水平,保护消费者的利益不会因为从业者职业能力不足而受到损害。

在德州,要想成为中介,先要上六门课——房产原理一和二、合同法、合同汇编、房产金融,总的学时不少于180小时。然后,必须通过州一级的统考,通过涉及犯罪记录、道德和信用的调查,还必须采集指纹。

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(科目考试其中一门通过;作者供图)

中介不能独立工作,他们必须在经纪人的支持下工作,也就是挂靠在一个经纪公司。而要成为经纪人开办经纪公司,则必须有四年中介经验,交易积分达到一定要求(如果按卖普通住宅来计算,需要经手卖过12套房),完成了法规要求的继续教育,并且完成了630学时的相关学习。

前面提到,德州有一个房地产委员会,他们的一个重要职能就是监管中介和经纪人,如果谁违反了法律,或者做出有悖职业要求的事情,他们可以暂停或吊销这个中介或经纪人的资质。

消费者的利益受到侵害的时候,也可以向这个委员会投诉。调查和回应的每一个环节都有时限。在一定时间范围内,委员会必须调查、回应消费者投诉,包括召开必要的听证会。涉及到经济损失的时候,委员会有一个信托账户,能够至少在一定程度上补偿消费者。

3你提出的住房要求,中介未必都能满足

曾有中介遇到过这样的情况:一名中国买家一进门第一句话就是“帮我找一个位于华人区的房子”。这话在中国人听起来太正常了,许多人都想找华人多的地方居住,觉得这样生活上更便利。但是对于中介来说,这话不好接。如果他说,“行”,那他可就违法了。

美国1866年颁布的民权法案,禁止了所有基于种族的歧视行为。1964版的民权法案,把禁止歧视的范围扩大到种族、生理上的性别、肤色、来自的国家、性别角色和性别身份。1968年的公平住房法案,除了以上这些之外,进一步禁止基于残疾和婚姻状况的歧视。美国还有一部残疾美国人法案,禁止对于身体或精神上存在损伤的人士的歧视行为。

对于每一位刚刚来到这个国家的新移民,美国移民局的“新移民手册”上都会提示,在租房时遇到房东因为你的肤色、性别、来自的国家等因素而拒绝把房子租给你,这是违法行为,你可以向美国住房及城市发展部投诉。

这里所说的“公平”,指的是房产中介、物业管理人员等不能因为肤色、性别、来自的国家等因素而采用不同的标准对待你。比如,在处理租房申请的时候,以更严苛的标准对待黄种人;或者,白人来了房租收800,黄种人来了房租收850,这些都是违法行为。

前面说到的那位中介,在面对上门的中国人说“帮我找一个位于华人区的房子”时,如果他表示同意,那么代表他认为美国存在“华人区”,而这是一种种族歧视行为。他完全可能因为这种行为被吊销执照。

德州房地产委员会有一些志愿者,叫做“测试员”,他们两人一组,去随机地测试房产中介从业者是否遵守了公平住房法案。比如说,一男一女,先后以客人的身份接触中介,如果中介以不同的标准对待他们,那么中介就违法了。

美国房地产行业中有一些专门的词语来描述不同的歧视行为。

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操纵(steering):基于种族、信仰、来自的国家,或其他一些受保护的类型,而把寻找住房的人引导向特定的区域。我们讲的真实案例中的那位中介,如果答应了中国买家的要求,那么他的行为就构成“操纵”。类似地,公寓物业如果基于上述因素把住客分区安排房间,那么也构成这种违法行为。

街区欺诈(blockbusting):通过宣传有少数族裔已经进入或将要进入某个街区,而诱导屋主出售房屋的违法行为。

红线注销(redlining):拒绝为特定区域的人提供贷款或金融服务的行为。

那么,我讲的真实案例中的中介是怎么回应那位中国买家的呢?他说:“先生,如果您能用街道范围告诉我您想在哪个区域买房的话,我会非常乐意为您提供帮助。”

这也给喜欢跟华人扎堆儿的人们提了个醒:跟中介交流时,用地理坐标给出找房范围,而不要使用带有种族意味的字眼。

4上天入地,房产权到底怎么定?

在看美国的房源信息的时候,常常会见到如下几种不同的房子:single family home(也就是我们说的独栋别墅)、town home(我们说的联排别墅)、condo(分户出售的楼房)、apartment(公寓)。

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(独栋别墅)

美国房子的产权有许多种不同的情况,这既影响到屋主销售房子的权利、房产税的征收,也影响到继承的权利。作为买家,也应该搞清楚自己要买的房子的产权属于哪种情况。

对于独栋别墅来说,大部分情况下,屋主拥有房子本身、土地和上方的空域(可以对房子上方的天空进行合理使用)的使用权。但是也有例外,在某些已经发生的案例中,买家直到要办交付手续的时候才发现,房屋下方的土地已经被签给能源公司了,公司可以对房子下方的矿藏进行开采。

一般情况下,这种问题是可以避免的。有些州,比如德州,有法规明确要求,卖家必须就房屋的产权情况对买家进行公开。但美国有些地方可能并不强制卖家进行信息公开,此时买家就得多加留心了。

对于联排别墅来说,可以分成两种情况。我们可以看到有些联排别墅是共享外墙的,在这种情况下,屋主拥有屋内外所有的部分,包括屋顶、地板等,但不包括公共的墙。还有些情况下,联排别墅没有共享的外墙,那此时屋主也拥有这些外墙。

许多人不太能够区分condo和apartment,至少在中文意义上,这俩词都跟公寓差不多。而且单纯从建筑角度来说,二者并没有区别。它们的区别仅仅在于产权:对于condo的屋主来说,他们独立地拥有condo,但是他们只拥有墙以内的空间(不含墙本身);而apartment则是由单一实体拥有的,最多的情况是企业拥有,然后再把公寓分户出租给个人。

一套房子,如果屋主是一个人,那么这种情况最简单,产权就是他/她独自拥有的。但如果是多个人呢?这就又分好几种情况了...

第一种情况叫分权共有(tenancy in common):两个或两个以上的人按比例拥有房屋的产权,每个人比例不一定是相等的,并且权利不能分割(不能说你拥有二楼,我拥有一楼)。

第二种情况叫联权共有(joint tenancy):两个或两个以上的人按比例拥有房屋的产权,每个人的比例是相等的,并且权利不能够分割。

分权共有和联权共有最大的区别在于,后者包含了生者对死者名下财产的享有权,而前者不包含这种权利。

为说清楚这里面的逻辑,我用“甲乙丙丁”解释一下。记得紧跟我,这里边可能稍有点绕,

分权的情况下,甲和乙按50:50的比例分权共有一套房子,乙死后,他所拥有的50%产权不会自动转到甲的名下,而是按照遗嘱分配,那它可能会平均分给丙和丁。此时,甲拥有50%产权,丙和丁各拥有25%产权。

在联权共有的情况下,甲乙丙三人共有一套房子,甲死了,乙和丙分享甲的产权;接下来,乙死了,那丙就成为独立的产权所有人。丙可以在遗嘱中把房子分给丁和戊,丁和戊在丙死后分权共有该房屋。这种产权多出现在商业上,能够保证合伙人中的一个人死了,生意能够继续运转下去。

还有一种情况,是在婚姻中,夫妻双方或一方买了套房子,如果没有特别约定这是独立财产的话,那这房子就是夫妻共有财产(community property)。这是联权共有中的一个类型。双方有相等的管理、让渡、遗嘱处分的权利。

如果夫妻一方死亡呢?产权如何分配,要看他们所在的州。

在德州,活着的一方会继承所有的产权,但是,如果死者在以前的婚姻中有孩子的话,那么产权会分给孩子,活着的一方只有50%的产权。

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我们说美国的屋主对房子拥有绝对的处理权(fee simple),那么美国政府的权力在哪里呢?可以总结为“PETE”,即police power(警力)、eminent domain(土地征用权)、taxation(征税)、escheat(充公)。

其中征税比较好理解,我不赘述。那么警力是指什么呢?它主要体现为两种行为:对都市进行区域划分,以及出台建筑规范。

土地征用权,是为了必要的公共建设而征用私人地产,并予以补偿。

充公指的是屋主弃置房屋或死亡且没有留下遗嘱的情况下,州将房屋收回。

5产权公司是干啥的?

如果在美国买房子,你很快就会遇到一个类型的公司,叫title company(产权公司)。

此类公司在整个交易过程中起到不可或缺的作用。至少是在德州,大部分情况下,买家、卖家、中介、律师最终过户房产的时候,是在产权公司进行的。

产权公司对于买家和卖家都特别重要,因为它的主要职能是确定房屋的产权是合法的,然后对产权进行保险。

这种产权险跟其他保险有个很大的区别是:其他保险是保未来的,而产权险是保过去的。如果卖家因为产权问题遭遇了诉讼,产权险是可以补偿他们的。

为了确认房屋的产权情况,产权公司会进行产权检索,看看交易中的房屋的产权历史,它们还会调查房屋是否有欠税的问题,是否有贷款问题,是否有租赁或其他任何问题限制其所有权。

卖家需要通过产权公司的报告来证明自己对待售房产拥有绝对处置权。而有了产权公司的报告,买家在交易的时候才能更放心。

卖家证明产权的另一种方式是请律师出具“产权意见书”。律师会做与产权公司类似的事情,根据“所有权链”来说明房屋的归属情况。尽管律师的意见书不含保险,但也会让买卖双方更加安心。

在美国交易二手房,没有与中国的房管局类似的官方机构介入,而产权公司可能是职能上最接近于房管局的机构了。