上实城开(563.HK)深度布局上海,在发展中开拓未来

2018-02-01 17:48 中泰国际 阅读 19348

作者:中泰国际 周健锋

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上海实业控股旗下的房地产开发商

上海实业城市开发(简称“上实城开”)是上海实业控股(363 HK)旗下的房地产开发商,最终主要股东“上实集团”由上海市政府全资拥有。公司收入主要来自房地产销售,占2017 年上半年总收入的89.8%。

土地储备遍布上海及其他一二线地市

截至2017 年6 月30 日,上实城开在上海和其他全国一二线地市拥有20 个房地产项目,未来可售总面积为394 万平方米,其中上海占24.3%。2017 年上半年入账的上海项目之毛利率十分吸引,达到50-60%。

兼并与土地招拍挂并重的扩展策略

上实城开的土地储备足够未来3 至5 年发展之用,然而也透过兼并与招拍挂公开市场方式增加手上土地数量。例如,公司于2017 年8 月透过招拍挂方式以楼板价人民币25,175 元/平方米投得一幅位于上海市闵行区的商业及办公室用途土地,总土地面积为34,049.9 平方米,容积率为2.54 倍。

毛利率高于同业,估值十分吸引

上实城开的2014 年、2015 年、2016 年和2017 年上半年的毛利率分别为38.0%、32.3%、25.5%和50.0%,高于27.2%、25.3%、26.0%和30.2%的同业平均毛利率。至于公司的估值则十分吸引,2016 年市净率为0.80 倍,远低于2.55 倍的同业平均市净率。

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房地产项目

全国性土地储蓄。截至2017年6月30日,上实城开在全国11个城市拥有20个房地产项目,包括中高档住宅单位、服务式公寓、商业及写字楼。按地区分布,房地产项目皆位于上海及一二线城市。公司的未来可售总面积为394万平方米(见图表1),其中上海占24.3%、西安占26.1%、长沙占18.2%、福州占13.5%、重庆占6.1%、沈阳占4.2%和北京占2.4%。公司表示现有土地储蓄足够未来3至5年发展需要。如包括所有投资物业,截至2017年6月30日,上实城开手上总楼面面积达429万平方米。

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上海发展项目。截至2017年6月30日,公司在上海拥有7个房地产发展项目,包括住宅单位、商业及写字楼等,未来可售总面积为956,095平方米(见图表2)。其中,上海青年城已落成;而万源城和上海晶城的所有部份则分别在2017年和2018年年底前落成。其余4个项目,包括滨江城开中心、TODTOWN天荟、当代艺墅、当代美墅,将分别在2021年、2022年、2020年和2020年年底前分期落成,可在未来数年提供持续收入来源。

这7个项目的位置也很便利,所有皆邻近地铁站,提升项目销售吸引力,分别如下:(一)万源城邻近地铁12号线顾戴路站;(二)滨江城开中心邻近地铁11号线云锦路站;(三)上海青年城邻近地铁9号线九亭站;(四)上海晶城邻近地铁15号线朱梅路站(未开通);(五) TODTOWN天荟邻近地铁5号线莘庄站;(六)当代艺墅邻近地铁12号线虹莘路站;(七)当代美墅邻近地铁5号线剑川路站。

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同业比较

毛利率高于同行。上实城开的2014 年、2015 年、2016 年和2017 年上半年的毛利率分别为38.0%、32.3%、25.5%和50.0%,高于27.2%、25.3%、26.0%和30.2%的同业平均毛利率(见图表3)。公司的2017 年上半年的毛利率显著较高,因为85.3%入账销售金额来自万源城、上海晶城和上海青年城三个位于上海的项目;而上海项目的毛利率十分高,约50-60%。

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股本回报率较低。相比同业,上实城开的股本回报率则较低。公司2014 年、2015 年、2016 年和2017 年上半年的股本回报率分别为1.3%、4.1%、4.2%和4.2%,低于19.9%、17.2%、15.4%和19.3%的同业平均股本回报率(见图表4)。

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估值十分吸引。虽然如此,上实城开的估值十分吸引。公司2016年市净率为0.80倍,远远低于2.55倍的同业平均值。而且,公司的财政情况良好, 2016年净负债率只达8.9%,低于70.8%的同业平均净负债率。

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