从越秀地产旗下子公司重新签订管理服务协议说起——老牌房地产公司换发新的活力

2018-02-01 16:16 明哲 阅读 1361

1月22日晚间,越秀地产(00123.HK)在港交所发布公告,越秀地产附属越秀仲量联行,与广州越秀订立框架物业管理服务协议,以规管在相关管理协议下拟进行的交易。

相关租户管理协议下广州越秀集团租户应付的租户管理费(是基于广州国际金融中心所有租户适用的标准费率拟定。根据物业管理协议,租户管理费的标准费率包括按每平方米人民币33元(对写字楼空间而言)及每平方米人民币36元(对商场空间而言)的费率收取的每月物业管理费,并可根据广州国际金融中心的租户与越秀仲量联行按照租户使用要求、CPI增长及现行市况(包括越秀仲量联行一般 就可比较级及可比较区域内的其他商业物业向彼等租户收取的物业管理服务费率)经公平磋商后进行调整。闲置空间并无应付物业管理费。有关调整须经广州国际金 融中心的拥有人审核批准。

协议截至2018年、2019年及2020年12月31日止3个年度各年,在框架物业管理服务协议下拟进行的交易的年度上限将分别为人民币3000万元。

越秀仲量联行,在中国主要从事物业管理服务及物业租赁等业务,根据物业管理协议自2009年9月起一直担任 广州国际金融中心的物业管理人,并为整幢广州国际金融中心提供全面管理服务。重新签订协议主要是因为广州越秀于2017年8月17日增持其于广州越秀金融的权益至约54.25%,成为 经扩大的广州越秀集团。由于广州越秀集团的扩大,广州国际金融中心的租户数目纳入广州越秀集团租户(为本集团的关连人士)以内,而因此其应支付的相关管理费总额已相应增加。基于各广州越秀集团租户须与越秀仲量联行订立相关管理协议及向其支付相关管理费,鉴于前述广州越秀集团租户的基础扩大及其应付相关管理费总额相应增加,越秀地产认为,越秀仲量联行与广州越秀订立框架物业管理服务协议以管理相关管理协议项下拟进行交易,才比较恰当。

越秀地产是广州的老牌地产开发商,2013-2016年公司的合约销售金额稳中有升,达到2016年的303亿元人民币,年复合增长率达到22.6%。目前公司形成了以广州为中心的珠三角,聚焦武汉为中心的中西部,杭州为中心的长三角的三大区域布局,这三大区域的销售贡献分别达到64%、13%和17%。公司过去几年以“走出广州、布局全国”为主,销售均价仅1-1.2万元。到了2017年,越秀地产累计实现的合同销售额达到408.69亿元,同比上升约35%,累计实现的合同销售面积达到222.01万平方米,远超公司2017年计划的360亿元合同销售目标。说明公司前期的布局已经开始取得成效。

通过越秀地产半年报可知,公司毛利为29.8亿元,同比增长132.9%;归属上市公司股东净利润为11 亿元,同比增长13.2%;公司的毛利率和净利率分别为24.9%和9.2%,较2016 年底水平均有所改善,随着公司新销售的产品逐渐进入结算期,利润率将继续回升;核心净利润为10.4 亿元,同比增长21.8%,核心净利率为8.7%,

Clipboard Image.png同时,珠三角地区依然是对公司合同销售贡献最大的地区,共计占总销售金额的55%,长三角地区的份额较去年有所上升,达27%。公司总计土地储备1503 万平米,储备充足,能够满足未来3-5 年发展。从区域分布来看,其中39.9%位于广州,广东省全省占比过半,为52%,长三角地区占比24.7%,中部地区占15.9%,环渤海占6.7%;从城市能级来看,公司主要布局一、二线城市,包括广州、武汉、杭州等,合计占比89%。公司立足广东,同时战略性布局全国。在2017年新购入的12 幅土地中,有7 幅位于广东省以外;按照权益建筑面积来看,长三角地区(杭州)占比达37.1%,中部地区(武汉)占比达15.6%。

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