毛利率出现拐点,带动众安房产(00672.HK)业绩平稳上升

2018-02-01 16:06 明哲 阅读 1792

1月8日,众安房产(00672.HK)在港交所发布公告称,在2017年的12个月内,集团的合约销售约为101亿元人民币(单位下同),较前一年增加约50.7亿元,增幅约为101%;而已售合约总建筑面积则约为67.94万平方米,较前一年增加约17.52万平方米,增幅约为35%。相关平均售价约为每平方米14,870元,较前一年每平方米增加约4,900元,增幅约为49%。

众安房产简介

众安房产成立于1997 年,于2007 年在香港上市。也是中国长江三角地区具领先地位的房地产发展商,众安房产以浙江本土市场为核心,率先进入合肥、淮北、苏州等长三角地区主要城市,并在当地建立了稳固的品牌优势。为使业务营运和收入来源更为多元化,众安房产亦同时开发及持有商用物业作长线投资,包括购物中心、办公大楼、酒店和服务式公寓等。

在2014年7月,将中国新城市(1321 HK)分拆上市。中国新城市以商用物业开发和管理为核心和基础业务,同时培育健康医疗、影视文化及休闲旅游三大新产业内容。分拆后,众安房产专注发展住宅,而中国新城市则专注发展商业。2017年7月,中国新城市启动配售,完成后,众安房产持有中国新城市股份将由73.15%摊薄至68.8%。

目前众安房产和中国新城市股权结构如下图:Clipboard Image.png

众安房产土地储备一半以上位于大杭州地区,尤其是在萧山的土地较多。近年来杭州在二线城市中发展迅速,去年成功举办G2峰会,未来又将举办亚运会,城市建设正处于大发展时期。尤其是拥江发展战略令集团在萧山的土地储备获得巨大的升值潜力。2017年初萧山拍卖土地楼面价超过了3万元人民币。而众安房产在萧山土储的平均成本只1200多元每平米,土储增值空间很大。

在17年,众安房产开始进行业务创新,布局多元化产业。2017年4月众安与镇江新区管委会签署战略框架合作协议,计划首期推出主题商业城市综合体、农业旅游特色小镇、主题文化酒店等,协助推动镇江新区的经济发展和城市建设。其中与日本顶层农业专家合作全方位的、生态的六次农业项目也将落定。

2017年7月,“中斯特色小镇合作协议”及“绿色港湾小镇中心合作协议”签约。在“一带一路”政策推动下,众安将斯洛伐克的旅游、文化、商品带入中国,并播下传递两国人民友谊的种子。

2017年11月,众安与英国知名亲子家庭俱乐部Maggie & Rose 品牌展开合作,打造“快乐时光”儿童主题综合体,专注于服务城市儿童,以儿童健康、儿童教育、儿童娱乐、儿童体育为一体打造多变的场景化的、智能化的、全方位的综合体,用高科技的智能化手段、用舞台式的表现手段进行展示。

搭乘杭州发展之风

目前来看,众安房产在杭州的土地最具发展潜力和价值。得益于杭州最近几年在中国大城市竞争中加快发展。尤其是去年的G20峰会在杭州召开,令杭州城市建设水平整体上了一个台阶,已进入二线强城市之列,或称为准一线城市。杭州已获得2022年亚运会举办权。浙江省提出计划仿效粤港澳大湾区,研究建立杭州湾大湾区,杭州将成为湾区的中心城市之一。

低廉的拿地成本成为公司的核心竞争力

公司土地储备的核心城市,杭州余杭,杭州萧山,宁波,安徽合肥,淮北等区域住房均价远高于土地收购成本,公司现有土地储备已大幅增值。受益杭州余杭未来科技城,杭州萧山钱江世纪城的发展,该区域房价仍有较大增长潜力。

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毛利率企稳回升

众安房产的主营业季收入在经历2014年的相对低谷之后,随着杭州楼市的转暖,最近两年出现大幅增长,在15年和16年的毛利率有所下降之后,17年中报已经明显企稳。预计随着新的高毛利项目入市,17年公司的毛利率回升到20%以上,到2018年可能进一步提升到30%左右。

Clipboard Image.png集团手中现金较为丰富,在16年底持有约14亿元人民币。同时集团的财务杠杆较低在同业中属于较低水平,资产负债率仅为50%左右。今年以来集团完成三次配股,集资约6亿港元,进一步增强了财务流动性。未来有机会通过适度提高杠杆来扩大经营规模、驱动盈利增长。

Clipboard Image.png在2018年,众安房产的业绩增长将更加值得期待。

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