毛利率出现拐点，带动众安房产(00672.HK)业绩平稳上升

1月8日，众安房产(00672.HK)在港交所发布公告称，在2017年的12个月内，集团的合约销售约为101亿元人民币(单位下同)，较前一年增加约50.7亿元，增幅约为101%；而已售合约总建筑面积则约为67.94万平方米，较前一年增加约17.52万平方米，增幅约为35%。相关平均售价约为每平方米14,870元，较前一年每平方米增加约4,900元，增幅约为49%。

众安房产简介

众安房产成立于1997 年，于2007 年在香港上市。也是中国长江三角地区具领先地位的房地产发展商，众安房产以浙江本土市场为核心，率先进入合肥、淮北、苏州等长三角地区主要城市，并在当地建立了稳固的品牌优势。为使业务营运和收入来源更为多元化，众安房产亦同时开发及持有商用物业作长线投资，包括购物中心、办公大楼、酒店和服务式公寓等。

在2014年7月，将中国新城市（1321 HK）分拆上市。中国新城市以商用物业开发和管理为核心和基础业务，同时培育健康医疗、影视文化及休闲旅游三大新产业内容。分拆后，众安房产专注发展住宅，而中国新城市则专注发展商业。2017年7月，中国新城市启动配售，完成后，众安房产持有中国新城市股份将由73.15%摊薄至68.8%。

目前众安房产和中国新城市股权结构如下图：

众安房产土地储备一半以上位于大杭州地区，尤其是在萧山的土地较多。近年来杭州在二线城市中发展迅速，去年成功举办G2峰会，未来又将举办亚运会，城市建设正处于大发展时期。尤其是拥江发展战略令集团在萧山的土地储备获得巨大的升值潜力。2017年初萧山拍卖土地楼面价超过了3万元人民币。而众安房产在萧山土储的平均成本只1200多元每平米，土储增值空间很大。

在17年，众安房产开始进行业务创新，布局多元化产业。2017年4月众安与镇江新区管委会签署战略框架合作协议，计划首期推出主题商业城市综合体、农业旅游特色小镇、主题文化酒店等，协助推动镇江新区的经济发展和城市建设。其中与日本顶层农业专家合作全方位的、生态的六次农业项目也将落定。

2017年7月，“中斯特色小镇合作协议”及“绿色港湾小镇中心合作协议”签约。在“一带一路”政策推动下，众安将斯洛伐克的旅游、文化、商品带入中国，并播下传递两国人民友谊的种子。

2017年11月，众安与英国知名亲子家庭俱乐部Maggie & Rose 品牌展开合作，打造“快乐时光”儿童主题综合体，专注于服务城市儿童，以儿童健康、儿童教育、儿童娱乐、儿童体育为一体打造多变的场景化的、智能化的、全方位的综合体，用高科技的智能化手段、用舞台式的表现手段进行展示。

搭乘杭州发展之风

目前来看，众安房产在杭州的土地最具发展潜力和价值。得益于杭州最近几年在中国大城市竞争中加快发展。尤其是去年的G20峰会在杭州召开，令杭州城市建设水平整体上了一个台阶，已进入二线强城市之列，或称为准一线城市。杭州已获得2022年亚运会举办权。浙江省提出计划仿效粤港澳大湾区，研究建立杭州湾大湾区，杭州将成为湾区的中心城市之一。

低廉的拿地成本成为公司的核心竞争力

公司土地储备的核心城市，杭州余杭，杭州萧山，宁波，安徽合肥，淮北等区域住房均价远高于土地收购成本，公司现有土地储备已大幅增值。受益杭州余杭未来科技城，杭州萧山钱江世纪城的发展，该区域房价仍有较大增长潜力。

毛利率企稳回升

众安房产的主营业季收入在经历2014年的相对低谷之后，随着杭州楼市的转暖，最近两年出现大幅增长，在15年和16年的毛利率有所下降之后，17年中报已经明显企稳。预计随着新的高毛利项目入市，17年公司的毛利率回升到20%以上，到2018年可能进一步提升到30%左右。

集团手中现金较为丰富，在16年底持有约14亿元人民币。同时集团的财务杠杆较低在同业中属于较低水平，资产负债率仅为50%左右。今年以来集团完成三次配股，集资约6亿港元，进一步增强了财务流动性。未来有机会通过适度提高杠杆来扩大经营规模、驱动盈利增长。

在2018年，众安房产的业绩增长将更加值得期待。