蓄势待发,雅居乐(03383)将分拆雅生活独立上市

2018-02-01 16:01 明哲 阅读 1130

在18年1月5日晚上,雅居乐集团(03383)在港交所发布公告,就分拆雅生活在联交所主板独立上市,为确定合资格股东在优先发售中,获得雅生活股份的保证配额的记录日期为2018年1月23日。公司将于2018年1月22日至2018年1月23日暂停办理股份过户登记手续,该期间将不会登记任何股份过户,就合资格享有保证配额股份的最后交易日为2018年1月17日。

建议分拆取决于(其中包括)上市委员会批准、董事会及雅生活董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素,故建议分拆可能会或可能不会作实。倘建议分拆因任何原因而未能进行,则优先发售将不会进行。

雅居乐物业为雅居乐旗下子公司,于1992年率先引入港式物业管理模式,是国家首批一级物业管理资质企业。自2015年起,雅居乐物业大力拓展第三方业务,逐步接管第三方物业管理项目。目前,雅居乐物业管理逾200个标杆项目,服务客户逾100万人;服务涵盖各类型住宅、旅游房地产、商业及写字楼等。

雅生活分拆上市,是从17年年初的雅居乐集团业绩大会开始传出来的。当时,陈卓林首次对外宣布雅居乐正计划将旗下物业集团分拆到香港上市。

随后,雅生活集团总裁刘德明亦公开表示,在2017年,雅生活计划对外接管2000万平方米物业,之后每年增长20%。而2016年底,雅居乐物业方面收入10.69亿元,合约管理的物业面积约5756万平方米。主要是合约管理的物业总建筑面积持续增长。

到了17年月30日,雅居乐集团控股有限公司欣然宣布,雅居乐及其全资子公司雅居乐物业管理服务有限公司(雅生活)与绿地控股集团股份有限公司签署战略合作框架协议。雅居乐物业拟收购绿地集团旗下一家全资子公司上海绿地物业服务有限公司的100%股权。待股权转让完成后,将开展雅居乐物业及绿地物业的双品牌战略合作。

同时。绿地集团承诺将于未来 5 年每年向雅生活集团提供 1,000万平方米的物业管理服务建筑面积,而绿地集团于 2017 年 8 月中旬以10 亿元人民币购入雅生活集团20%股权,成为长期策略性投资者,为雅生活的发展打下稳健的基础。并且截止到今年6月,雅生活已进入46个城市,管理面积达7,000万平方米。

对于想要获得资本市场门票的雅居乐物业而言借力绿地物业显然是一个扩大资产规模同时优化资产结构推动上市的捷径

基于公告内容,分拆物业服务业务“雅生活”独立上市,雅居乐集团现股东估计可持有/分得/包含多少”雅生活”股份和估值多少?

 

一,雅生活估值和假设推算如下:

1:绿地10亿元人民市入股雅生活,占20%比例;10亿股,

2:其他股东占8%;4亿股,

3:雅居乐集团占72%;36亿股,

雅生活估值50亿元,雅生活假设总股本50亿股,每股估值/作价1元人民币。

 

二,雅生活净资产多少,假设/估算如下:

1:物业服务是轻资产业务,固定资产值较少,负债更少。从雅居乐集团收购绿地物业作价10亿元公布绿地物业服务资产净值数据来看,基本忽略不计。

2:雅生活假设上市发新股20亿股,每股作价1.5元人民币。筹资30亿元人民币。

3:雅生活分拆上市后,总股本50亿老股+20亿新股=70亿股。

4:雅生活独立上市后股东结构如下:

雅居乐集团36亿股,占36亿股÷70亿股=51.43%;

绿地10亿股,占10亿股÷70亿股=14.28%;

雅生活其他老股东,占4亿股÷70亿股=5.71%;

雅生活新股东,占20亿股÷70亿股=28.58%;

5:雅生活净资产30亿元。平均每股净资产0.43元人民币。

 

三,雅居乐集团老股东每股可(持有/包含)多少股雅生活物业股份。

1:通过以上假设/推算/估算,每股雅居乐集团股份可分得0.9股雅生活物业股份。36亿股÷雅居乐集团总股本40亿股=0.9股

2:雅生活每股净资产0.43元人民币;

3:雅生活每股新股发行价1.50元人民币。

4:雅生活总估值=70亿股x1.5元/股=105亿元人民币。

 

按照现在这个进度,雅居乐集团要抢在碧桂园之前,将旗下物业分拆上市了。

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