宝龙地产HK.01238价值只会迟到,不会缺席

2018-02-01 11:21 方枪枪 阅读 654

近期万达又给投资者一个美好的故事重新引入线上流量和资本进入商业地产,共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式实现实体商业与互联网企业的双赢无论这个故事对于万达是否能对回归A股有效,但是对于今年优势开始凸显的商业地产,确实一个良好的佐证。

过去一年中,房地产行业转型进程进一步加快,单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变,更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一,但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。

2017对于商业地产来说,是大爆发的一年,也是转型和升级的一年。

 

宝龙地产作为城市综合体运营商,早于2003年就开始专注开发运营综合性商业地产项目,更是在这次浪潮中达到了长足的的发展。

 

发展轨迹

宝龙地产专注于开发经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目,主营业务包括物业开发、物业投资、物业管理服务及其他物业开发相关服务(包括酒店业务)。

 

截至目前,宝龙地产已在全国逾30座城市布局超80个项目,其中在营购物中心达36个,在营购物中心面积逾350万平方米。

 

2017年上半年集团租金收入约8.51亿元,升38.1%,当中一半来自新商场开业,一半来自旧商场;目标全年租金收入达17.5亿元,下半年将有5个新商场开业。报告期内,其持有投资物业总建筑面积约393.4万平方米。

2013年起,宝龙地产从以往的三四线转战布局一二线城市。得益于此,宝龙地产的租金收入显著提升。宝龙地产自持物业的租金和管理收入年年高速增长:2014年-2016年,宝龙在自投资物业的租金收入和物业管理收入分别为人民币9.12亿元、11.01亿元、13.91亿元,同比增长30.1%、21%和26.3%。

据项目进度测算,2017年至2020年租金和物业管理收入将可能达到18亿、23亿、27亿、30亿。

 image.png

另外继续发展酒店业务,作为长期经常性收入来源。报告期内,旗下拥有包括上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店在内的9家国际品牌酒店;并拥有及经营4家自创品牌连锁酒店。

 

数据显示,目前物业开发依然是宝龙地产主要收益来源,占比85%左右,物业投资与物业管理服务占比相近,均为5%左右。虽然物业开发的业绩再创新高,但是相比之下,宝龙地产更追求的是商业规模的增长。

 

宝龙地产不盲目追求数量,而是一直坚定地走品质化路线。品质化路线为宝龙地产带来的是毛利率水平的提升,自2013年以来,宝龙地产毛利率从28%稳步提升,至2017年中期,其毛利率录得为36%。

 image.png

得益于投资性房地产项目不断落成,宝龙地产的盈利稳定性及偿债能力将大幅提升。因此,2017年4月,国际信用评级机构穆迪再次上调宝龙地产评级,企业评级从B2升至B1级,优先无担保票据评级由B3升为B2级。同年11月,标准普尔亦宣布上调宝龙地产评级,长期企业信用评级从B升至B+级,优先无担保票据评级由B-升为B级。

据标准普尔预计,宝龙地产未来两年的经常性租金收入将以超过25%的年增速继续增长。

 

截至上半年,集团拥有的土储总建筑面积约为11.2百万平方米,其中正在开发建设中的物业约5.7百万平方米,持有的未来发展物业约5.5百万平方米。开发中的土储将用于发展大型商住物业。

2017年继续“深耕长三角”发展,精准拿地,精确布局。新增十余幅优质地块,近九成集中在长三角区域,分布在上海、杭州、宁波、南京、无锡、绍兴、舟山和晋江等地。其中,宝龙在上海新增的土地位于杨浦定海社区,这个项目是宝龙在上海的第16个土地储备项目。此外,浙江绍兴袍江新区项目、浙江舟山普陀区项目、江苏南京高淳区项目都是宝龙首入当地市场。可以说,宝龙地产2017年在土地储备方面收获颇丰。2018—2020年计划开业14个城市综合体。届时,宝龙地产的商业布局将再度扩大,其影响力也将进一步加强。

 

估值对比

但是相对于公司的整体盈利向好以及评级的一直上调,公司的估值却一直处于洼地。

同期内房股龙头融创PB6.24倍,恒大PB3.15倍。

甚至就连中海地产的子公司中国海外宏洋集团,以及资金链一度断裂而差点卖身融创的绿城中国(HK:03900)PEPB都比宝龙地产高出不少。截止到2018131日,港股通中的地产股PB平均为1.55倍。

image.png

对于地产股PB估值并不是一定投资的理由。但是作为相对值作为比较,宝龙地产也是有很大的上升空间

同时宝龙地产的股息率很可观。

2016年年度分配0.16港元,2017年中期分配0.054港元,按当时股价折算股息率为7.03%

2017年年度分配有望达到0.22港元,2018年中期分配有望达到0.08港元,高股息率可以说是股价隐形的底部支撑

前几年宝龙为完成二三线向一二线城市的战略转移,曾借热钱低价拿地,但融资成本很高。

宝龙地产近几年财报披露的一项数据,足可说明问题。2014-2016年,宝龙地产的融资成本分别为0.31亿元、3.64亿元(飙升十一倍)、6.79亿元(比去年又提高近一倍)。

但最艰难的时刻,可能已经过去了。2017年上半年融资成本1.89亿,同比下降35%。可能因为财务情况改善,穆迪、标普等机构在看淡中国房地产的情况下,竟纷纷调高宝龙地产的信用评级。

 image.png

 

正是基于以上逻辑,宝龙地产的主要股东不断增持,这直接导致股价一波上涨。

董事长许健康的小女儿许华芬20179月开始增持截止到115日,增持3569.2万股持股比例为4.64%

结尾

宝龙地产的投资亮点是低估、分红率高且成长性十足。值得一提的是穆迪、标普等机构在看淡中国房地产的情况下,竟纷纷调高宝龙地产的信用评级。对于宝龙地产价值修复只会迟到,却不会缺席。

 

相关股票:
宝龙地产 hk01238 +自选