海南:14亿人民的海岛

2018-02-01 11:11 方枪枪 阅读 419

进入2018年以来,跟兰州、南京、天津、青岛等城市松绑政策不同,海南逆市调整,房地产调控再升级,从土地入手,推出了被称为“史上最严土地管理措施”的《进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》。而海南省对于土地市场的管控,从一定层面上也就间接强调了土地背后的产值收益。

海南的房地产与其他城市的房地产有了截然不同的情景:海南80%的房子都是卖给外地的候鸟族,这些候鸟族在海南形成了季节性、周期性的居住特点,而这样的经济体也就导致了外地需求和本地需求长期处于一个较为悬殊的关系,可以海南岛是中国14亿人民的海南岛。

加上曾经的楼市崩盘经历,让海南经济出现了断崖式下跌,“天涯海角烂尾楼”成为了海南的标志性“景观”,以至于海南长时间未缓过来,有了这个前车之鉴,现在海南处理起房地产问题来,可以说是谨慎了不少。

而此次的《意见》出台无非也是向大多数人表明了“海南房地产是用来住的,不是用来炒的,不用来空着晒太阳”的决心,这种做法不得不说是一种非常明智的调控举措,符合国家调控房地产的主基调。

很多朋友都有年轻时赚够钱然后退休去养老的梦想,如果来海南养老需要多少钱还无法测算,但是你最起码来海南需要一套房子吧,我们来看看海南房价未来会是什么发展趋势。

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首先给讲讲海南岛的故事

 60年前,海南是个落后荒无的琼岛。      1950,海南岛宣布解放,从封闭落后到开放发展的道路。      1960年,邓小平考察了海南,此行倡议设立海南经济特区的重要依据。      1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹,冯仑,易小迪等人用潘石屹的话说,1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人。当时房地产征收土地使用费,房地产市场的起步阶段,房地产平均价格为1350元/平方米。   

1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行,大好河山一片向好,全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间,该地区房地产价格扶摇直上房价猛增至5000元每平。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热,也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔   

1993年朱镕基总理到海南视察,发现海南的房地产市场已经失控,主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下:停止银行贷款。16条整顿措施招招致命,海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6%总人口的海南省,留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。这年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。

开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。据统计仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资,同样损失惨重。为此,证监会不得不在20014月全面叫停券商直接投资。

1995年,海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本,在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。同年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月,海南发展银行就出现了挤兑风波。

1998621日,央行宣布关闭海南发展银行,这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

1999年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。     2000年是海南房地产发展的一个重大转折点,国务院批复的《处置海南省积压房地产方案》正式实施。     2003年注定是海南房地产的沸腾之年,交易量就超过百万平方米。     2005年海南房地产市场价格总体呈上升态势,其施工面积和销售量都占海南房地产市场的95%以上,其房地产市场走势表现得相对平稳,销售量和销售价格都稳定上升。     2006年,海南积压房地产处置完毕,企业可以参与海南土地一级开发更优惠,经《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》中规定,土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%。截至200610月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。     2007年,海口市房屋销售价格同比指数为105.2,在全国70个大中城市中排位第38位。市场随着供求的需要处于稳健增长,房价已经走到了比较高的阶段。     2008年,美国的次贷危机影响,使得海南的房产由于信心不足,进入了调整阶段。   2009-2010年,在国际旅游岛批复的利好因素下,海南房地产市场不断升温,海南房地产开发投资大幅增长,商品房供销两旺,量价飙升,2010年海南房价同比增长12% 均价每平10491元。

在经历短暂的狂执后,2011年国家房产调控政策不断出台和加强,在一系列的限贷、限购、加息等多重政策压力下,海南房地产市场出现扭转;2011-2012年,海南推进房地产转型升级,引导开发类型和空间布局,但海南房地产市场成交乏力,房地产进入长达两年的沉寂期与低迷期。

2013年,经过近两年的沉寂,在海南独一无二的自然资源以及岛内外刚需市场的拉动下,逐步走出低迷状态,销售回暖趋势明显;同时,随着海南重拳出击清理闲置土地,并逐步降低商品住房开发比例,海南房地产市场将进一步趋于理性和平稳。

2014年,在全国宏观经济下行压力下,国家与海南出台一系列的支持政策措施,海南省房地产业实现整体稳步发展。房地产开发投资和商品房销售面积两组数据,均高于全国平均水平,实现了“投资保持增长,销售基本持平”

2015年受330新政策影响,海南楼市回暖房企全岛火热拿地情况,二手房量价起飞。

2016年土地市场供求同跌,成交价格上涨,囤地意愿强烈,绿地、恒大、碧桂园、大成置业、富力等名企有所出手,且多集中在海口、儋州区域,其中恒大集中扩土16块,绿地集中扩张12块土地。

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当前房地产状况

2017年的海南,估计是房地产调控政策出台最频繁的省份。2016年海南楼市还是以去库存为主,2017年却几乎全年都在限价限贷限购。在这样的强压政策下,海南的房价依然一路走高。海口房价从年初不到1万到现在的15000元,轻松增长50%,而三亚更是从年初17000元到25000元,一倍完成。

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很多人相信,“北上深永远涨”之后,下一个就会轮到海南岛。尤其是海南永久性停止开发四个中部核心生态县市新建外销房地产项目、停建100㎡以下商品住宅等禁令之后,所有信息无不在传递着一个信号:现在、此刻,已经可能是“登陆”海南岛,成为一名光荣的岛民最后的机会了。

先一起来回顾海南2017年的楼市政策:

20173月 全省价格规范整顿

海南省住建厅明确对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的,责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可。

20173月 三亚市购买第二套房首付比50%,三套暂停房贷

20174月 全省限购限贷

非海南省户籍限购1套房,居民在三亚市购买第2套房首付比50%;在其他市县(包括海口市)购买第2套房首付比40%;三套暂停房贷。

20174月 限价

商品住房预售价须备案,销售价不得高于申报价。

20178月 严格管控海岸带房地产开发

政府对海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发更加重视。

20179月 限小户型

全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

201710月 调控升级

三亚楼市调控再升级 非本省户籍需提供2年社保证明。

201710月 限制转让年限

海口、三亚、万宁、陵水四市县将住房限制转让年限提高到5年。

201711月 暂停商转公

海南公积金管理局停止受理个人商业住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

 

海南出台这些政策,一方面,让住宅变得更加稀缺,尤其是一线海景住宅、小户型的住宅;

另一方面,政府对楼市的管控进一步加强,尤其是供应量、价格、房屋功能等。步步紧逼的政策,使人们感到强烈的压迫感以及对海南房价无限的联想。

 

12月份全国百城二手房价排名出炉,海口和三亚的二手房价位列前30。三亚每平米20066元排第12位;海口每平米13918元,排在第26位。不知不觉中三亚的二手房已经打破2万每平的大关,海口也突破到了将近1.4万元每平米,据传闻个别楼盘已经达到了1.6万元每平米。

根据数据上显示,一线城市平均房价为52834/平方米,二线城市为14364/平米,三四线及以下城市平均房价为6982/平米,而作为海口和三亚的价格直逼二线城市的最高价格。

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未来发展

据统计,2017年,省外人士到海南购房的比例占海南商品房销售比85%以上,而且上升趋势还在发展。所以,从这个意义上来讲,海南房地产面向的是全国的市场,十几亿人口都是它潜在的客户。这种情况在全国恐怕也是独特唯一的。但是,海南地域面积很小,土地资源稀缺,加上岛屿的生态环境是比较脆弱的,其环境承载力也是有限的。只要是客观的看待这个问题,谁都能得出一个结论,海南在房地产调控,特别是在住宅市场调控上压力和难度是巨大的。

 

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海南楼市季节性非常强,资产化特征明显,海南楼市调控反其道而行之,史无前例地“限小”,海南新政的逻辑,被多数业内人士解读为“赶人”。

海南统计局的数据显示,今年前8个月,海南房屋成交面积1602万㎡,同比暴增69.5%,其中岛外购房者占比接近9成。

如果放任海南像之前一样,开发商大批小户型吸引外来人口,海南珍贵的一线海岸资源,将迅速被无序规划的“刚需大盘”瓜分。

此外随着跨海大桥的建设,一旦建成,则香港、深圳、广州的居民,可以自驾车一天抵达海口、三亚,那时无疑将对海南楼市再次产生显著的正面影响。

汹涌而来的巨量财富,促使海南消费升级,全面启动楼市“供给侧改革”,一个“富人岛”已初露雏形。海南这趟班车,你再不搭乘,恐怕真的再也没机会了。

 

尾声

2018年海南省将迎来建省30周年庆和对外开放30周年庆,30岁的海南经济特区已经长大成人,少了一点年少轻狂,多了一分稳重成熟。回顾过去30年,经历房地产热的一夜暴富时代,经历了从热土到焦土的煎熬,现在的海南是实实在在,干干净净的全国人民的净土