万科:城市美好生活场景师

2018-02-01 11:09 方枪枪 阅读 1565

一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。今年万科更是成为全球房企市值TOP1,市值4365.66亿。

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2017年全年累计实现合同销售面积3595.2 万方,同比增加30%,销售金额5298.8 亿元,同比增加45.4%%。克而瑞数据,万科2017 年度销售以5300 亿仅次于碧桂园5500 亿排第二,实现了高基数下高增长。

同时12月实现销售面积453.2万方,环比+97.4%,同比+171.9%;销售金额622.3亿元,环比+79.1%,同比+165.8%,年末单月销售大幅放量。12月签约600多亿,一方面因为公司在12月推盘比较多,为17年推盘最多的月份,另一方面因为12月认购率比较高,超过60%17年全年公司一共签约40多万套,认购套数较签约更高一些。

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2017年南方区域的销售金额占比最高,其次是上海区域、北方区域和中西部区域。中西部区域的销售占比虽然是第四名,但同比增速在四个区域中最高,销售占比比以前年度有明显提升。销售均价也是按同样的顺序,南方区域最高,其次为上海区域、北方区域和中西部区域。

销售均价方面,1~12月销售均价14739 /平方米,同比去年上涨11.7%12月公司实现销售均价13731/平方米,环比11 月下降了9.28%,。销售均价受调控影响增速较缓,但公司通过加强非限购地区推盘力度,在成交规模上实现了可观的提升。

全年来看,一次性付款的比例占27%左右,按揭付款比例73%左右。全年平均按揭首付比例保持在45%左右。其中12月客户付款中一次性付款比例继续提升,占销售金额的43.5%,按揭付款占56.5%。按揭中平均首付比例为44.3%。。

此外,预计2017 年末公司已认购未签约金额约800 亿,为2018 1-2 月份的高基数预留了充足增长空间。

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公司发展(土地)

1-12 月公司共在土地市场新获259 个项目,共新增规划面积5134.0 万平米,同比增长49.8%;对应总地价3417.1 亿元,同比增长84.4%,拿地额占比销售额达64%,较2016 51%提升13pct,积极加仓拿地;平均楼面价6656 /平米,同比增长23.2%,拿地均价占比当年销售均价45.2%,拿地成本控制稳定。

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12月份万科在土地市场获取深圳、东莞、厦门和苏州等地新增了26个项目,物流用地4处,合计总建筑面积525万平方米,按照万科权益计算的建筑面积是277万平方米,权益地价是178亿元,楼面平均地价是6426/平方米。拿地成本较低一方面因为今年拿地包含少部分价格较低物流用地稀释均价,另一方面有公司成本控制的因素。

在这26个项目之中,有11个是公开的招拍挂,14个是股权收购获得的,还有一个是收益权合作。分区域看,12月按照建筑面积来说中西部地区拿的土地最多,其次依次是北方区域、南方区域和上海区域。

2017 6 月开始呈现大幅加仓拿地态度;平均楼面价5,694 /平米,环比下降0.7%,拿地均价占比当月销售均价41.4%,拿地成本控制稳定。

有效补充优质库存,将是保持万科销售规模和业务增速持续向前的主要动力。据克而瑞统计,万科2017年全年新增土储货值6379.7 亿元,为明年推盘加量奠定基础。

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公司多元化发展方向

除了主营的房地产开发业务外,万科正积极探索其他新业务的发展可能,转型“美好生活场景师”,六大业务有序发展。

2017年年底万科年度媒体交流会上,万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示“万科做城市配套服务商,就是要成为美好生活的场景师,匹配我们的城市配套服务战略。”郁亮同时表示,万科的核心业务房产开发、物业管理将继续保持稳定发展,未来十年核心业务在公司还是处于最重要的位臵,核心业务依然具有巨大的优势和发展空间。第二块业务是优势业务,包括商业开发运营、物流;第三块是潜力业务、拓展业务,包括冰雪、度假、长租公寓;摸索业务则包括养老、教育,这些业务潜力巨大;还有未来的潜力业务——万科轨道物业,轨道不仅仅包括地铁,还有高铁、轻轨等;另外万科未来也有可能参与混改。

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万科物业

万科物业获得2017 中国物业服务品质领先品牌第一名,作为中国物业管理行业的领跑者,万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好,围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务,业务布局涵盖住宅物业商写物业、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务社区生活服务六大业务板块。

截至201712月底,万科物业已布局中国69个最具发展潜力的大中城市,合同项目共计2356个,其中住宅项目1787个,商写项目596个,合同面积突破4.6亿平方米,服务394万户家庭,超1174万人口,在职员工人数超6万名。

2016 年万科物业管理收入达40.6 亿元人民币,同比增长44.9%2016 年末在管面积达3.7 亿平方米,同比增加了1.7 亿平方米的在管面积。

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万科物业始终坚持安心、参与、信任、共生的核心价值观,持续为客户提供专业优质的物业服务,让更多用户体验物业服务之美好。

印力集团

2016 年,万科联合其他投资方收购了印力96.55%股权,并将印力定位为万科商业开发和管理的平台。同时,万科还联合其他合作方组建了两只商业地产投资基金,万科将42 个商业地产项目作价约100 亿元人民币转让给上述投资基金,而投资基金则会委托印力集团实际运营资产。

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2018年伊始,印力联合万科、TRIWATER收购凯德20个购物中心,拉开了中国商业地产并购的序幕。收购凯德集团在国内的20 家购物中心项目公司100%股权和负债,收购价格83.65亿人民币。交易对价相对公允。本次收购涉及的全部20 家购物中心总建筑面积约95 万方,单位面积收购成本约8800 /平米(行业可比成本6000~10000 /平米)。单个购物中心平均收购价格4.2 亿元,低于印力在2014 年收购9 城市商业项目时单项目6.7 亿元平均对价。积极扩充二三线城市优质商业资源。本次收购的20 家购物中心分布于19 个城市,除北京翠微路凯德mall 外,其余项目全部位于重庆、成都、郑州、东莞、佛山、淄博等二三线城市核心区域,有效丰富和深化了印力的商业地产业务版图。收购完成后,印力布局城市数目将达58 个,持有、管理商业项目120 家,总面积达1000 万方,管理规模仅次于万达位居全国第二。有效融合凯德的品牌价值和运营管理经验。本次交易所涉及项目的原有管理团队仍将保留,且多数项目由印力和凯德集团共同选址开发,在保证项目平稳交接的同时,有利于公司在商业地产领域的专业人才储备和管理经验积累。同时,凯德集团丰富的客户储备和高品牌认知度将为万科未来商业地产业务发展提供积极助力。

泊寓

泊寓是为青年群体,提供优质租住空间及一体化社区服务的长租公寓品牌。目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线。目前万科拥有10,000 套出租公寓,并计划在未来增加至80,000 套。

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万纬物流

万纬物流定位为现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商及运营商,主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务,其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等,并通过网络化布局,迅速扩大规模。

进驻33个全国主要城市,年度新增建筑面积300m²,运营及在建总面积555m²,进军冷链市场

冰雪度假

 万科集团凭借33年专业开发经验,引进世界先进设计理念和欧洲顶尖硬件设施,将松花湖度假区打造为一座设备先进、规划科学、服务贴心的高水平滑雪度假区。度假区每年以“家庭”为主题开展春季户外踏青、夏季消夏避暑、秋季登高赏叶、冬季滑雪旅行的四季项目。

 

此外,2017 年深铁正式成为第一大股东后,深铁与万科在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。双方将发挥各自优势,开展战略合作,将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸,万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源,双方共同打造的“轨道+物业”模式,也有望向更多城市复制推广,走向全国,甚至走出国门。

 

 

 

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