进击的「城家」和风口上的长租公寓市场

2018-01-14 10:28 影响力 阅读 17243

作者: 汪慧

来源: 36氪

近来城家公寓亮相频频,在2018年伊始宣布落地北京,且城家总经理蒋卫东豪言,城家计划2018年房源量达到2万间,新开门店50多家,进入规模化扩张的新元年。城家背后,是正在崛起的长租公寓市场。

漂泊在一二线城市的年轻人在居住上,有一个普遍的痛点,想有一个有质量的生活空间。但以预测楼市神准的著称任志强早年已经表示,年轻人就该买不起房。

买不起,可以租嘛。凯文·凯利在其《必然》一书中预测道,未来的人们更关心物品的使用权,而非拥有权。出行领域的共享单车、滴滴打车就是一个例子,不少人不再偏好拥有一辆车,而是养成了出门打车的习惯。

房子究其本质,是一个生活空间。无论是买的,还是租的,住的空间才是在大城市打拼的年轻人的刚需。

目前中国流动人口超过两亿,其中青年人口占绝对比例。根据链家研究院数据统计,我国租赁人口占总人口的比例仅为12%,对比日本33%和美国31%的数据都明显偏低。

一方面是远未饱和的市场,另一方面是中国政府为推动住房租赁市场发展,持续加码的政策,嗅觉灵敏的地产开放商、酒店集团、房产中介,以及创业公司们纷纷进场了。不少创业公司还在2016、2017年经历了一波密集融资。

城家公寓正是踩准了中国住房租赁市场的风口,2015年入场。目前在全国拥有29家门店,服务租客5万多人。和依赖风投的创业系不同,城家背后的靠山是华住酒店集团。乍一听华住有点陌生,但汉庭、全季、桔子水晶、宜必思、海友等熟悉的酒店品牌均在其旗下。而华住酒店集团创立于2005年,目前已经在中国370多个城市里拥有3200多家酒店。显然,城家又是一个站在巨人肩膀上实力派的玩家。

放眼市场,除了城家,还有地产商万科推出的泊寓、房产中介链家旗下的自如,以及魔方、YOU+等大大小小的创业系,都在发扬各自基因优势,争夺客群。

中国的租房时代的前哨已经吹响。

独居的时代到来

城家把自己的使命定为“陪伴美好的独居时代”。独居未必美好,但是独居时代的定义却一针见血。

长租公寓的出现,是个人主义进阶的产物。房型的演进是现代人越来越独立的写照。从四世同堂的大四合院,到一厅三室的大户型,再到40平左右的单身公寓,人们变得愈加个体化。

个体化伴随着现代社会的悖论,一方面是年轻人从地缘、家庭等社会关系中解脱出来,拥有越来越多的自由,另一面是个人独自面对不确定性的社会时,日益增强的孤独感、空虚感。

所以体现在年轻人对租房的要求上,一方面他们不愿将就合租,要求自由独立的个人空间。于是单身公寓这样的一个独立、个体化的小空间呼之欲出。而另一方面,他们还要以自己的方式打破现代社会孤独的咒语,要求居住圈也要有社交属性。这使得公寓不等于单纯的居住场景,必然要和年轻人的生活、社交、文化需求相互交织。

这也印证了链家集团副总裁杨现领的话,“租赁本质上是一个高度服务的生态系统,需要大量的运营商、服务机构参与其中,形成完整的产业链。”

城家的优势

租户和企业面临的首要尴尬处境是,独居时代非常缺少适合独居的房子。因为目前中国一线城市里大部分盖起来的房子,大都是为了卖给业主,而非为租客服务。所以大多数长租公寓面临着合适的房源少,并且拿房成本高企的困境。

同时,高度服务的生态系统考验公寓运营能力。作为长租公寓的核心住户90后们,从小成长在相对优越条件下,他们对生活空间、家居装修、生活服务都有较高的品质要求。除了房子本身好,房子的配套设施也要跟得上,健身房、快递柜、保洁服务、24小时的安保等都不能少。然而对于企业而言,过高的人力投入和难以量化的人际对接,都让企业感到增值服务这块软骨头也不好啃。

而这两块,城家都处于上风。在物业上,城家可以借助华住酒店集团的存量物业进行改建,酒店的分房格局适应单身公寓的要求,减少二次分割。同时酒店的消防资料相对完整,降低了后续改造成公寓后的消防报批难度。与之对比,办公楼、商场这类资产改造成公寓后能够直接通过消防验收的概率较小。

在运营上,华住酒店集团和城家资源高度共享,华住集团总裁金辉同时兼任城家CEO。酒店背景使城家在运营上有先发优势。近期,城家还升级了管理系统,实现进一步自助化,少人化管理。

城家喊出了“灵活住”的口号,根据住客的场景需求,产品细分化到日租、周租、月租和长租。在城家的APP首页可以看到四个产品分类,针对求学、就医、出差场景的“城市短租”,满足跨城工作需求的“酒店长包房”,为游客服务的“民宿客栈”,以及城市白领所青睐的近地铁公寓。

城家和生活电商的联盟

进军北京的城家公寓与淘宝心选首次展开了合作,淘宝心选的产品将植入城家公寓中。淘宝心选是淘宝官方的自营品牌,由淘宝平台做品控,产品涵盖居家、餐厨、洗护、出行等品类。

城家认为淘宝心选在调性和客群上,和自己具有高度一致性:这是一群喜欢简约清新质感的北欧风的年轻中产。

他们都是80后、90后的城市白领,他们对家居物件的产品质量要求很高,床上用品要能裸睡,毛巾要亲肤,餐具要有颜值。他们要求商品优质的同时,预算也有限,拒绝为虚高的商品价格交智商税。所以砍去层层中间成本的大厂制造直销,得到了他们的青睐。

在公寓加生活电商的场景中,电商利用公寓空间,打造商品的展示和体验场所,租客入住体验后,如果对室内的产品很满意,随即可线上下单购买。而公寓则借助自营电商的精心品控和用户偏好,省了一部分自己揣摩用户审美的精力。

无独有偶,在2017年下半年,网易严选和万科泊寓推出了严选HOME。网易严选和淘宝心选都是主打生活家居的自营品牌,两家风格相似,都在迎合年轻中产阶级的审美和生活方式,并且都在寻找线下的落地营销场景。

所以这类生活电商与品牌公寓的牵手有其自然逻辑。但是问题是,泊寓和城家显然在用同样的策略,抢夺同样的一群用户。

而放眼整个租赁市场,抢食者却远远不止这两家。仅地产系就对手林立。

接下来,品牌公寓的竞争将会更加显性、激烈,触网方式更多样,不少租房平台已经接入了芝麻信用,来高效地甄别租户。城家表示,将考虑接入互联网公司的信用平台。