链家自如“父子”联袂霸榜,64家公司领跑存量时代房地产服务市场 | 爱分析榜单

2018-01-09 14:07 爱分析ifenxi 阅读 1317

链家自如“父子”联袂霸榜,64家公司领跑存量时代房地产服务市场 | 爱分析榜单-爱分析

指导 | 凯文 张扬

撰写 | 黄勇

摘要:经历了20年的市场化进程之后,房地产行业正在从开发转向服务主导的新时代,需求升级和技术渗透持续推进。2017年,租购并举成为房地产长效机制的最强基调,长租公寓行业迎来爆发。爱分析特制作第一版中国房地产服务创新企业估值榜,涵盖房地产交易和金融、长租公寓和租房平台、家装和家居零售、物业服务平台、房地产大数据等领域的64家代表性企业。

1998年的房改,开启了中国房地产市场化时代。作为国民经济支柱产业之一,房地产开发很大程度上支撑了中国经济的高速增长,推动了城镇化进程,并培育出万科、恒大、碧桂园等众多3000亿市值的房地产开发企业。

20年之后的今天,房地产行业正在进入一个新的时代。房地产投资增速已过顶峰,新房销售增速放缓,存量化趋势不可阻挡。围绕存量房地产的流通、运营和后服务,将在产业链中扮演越来越重要的角色。

2017年,房地产交易经历了史上最严调控,北京的房地产交易量价齐跌,交易量更是直接腰斩。与此同时,政府强烈释放“房住不炒”、“租购并举”的政策基调,租赁被置于前所未有的政策高度,一系列政策利好推动着住房供给侧改革。

在房地产开发制造主导的卖方时代,快速拿地、建设和获取房源是核心。在转向买方时代的过程中,精细化运营、服务效率和体验的比拼会变得越来越重要,从而对商业模式和技术创新提出更高的要求。

过去几年,互联网在房地产领域的渗透和需求端的变化,已经催生出房地产O2O、互联网家装和长租公寓等几波创业浪潮,涌现出了一批成功的创新企业。

技术渗透和需求升级推动产业变革,是行业演进的必然趋势,创新探索仍将继续,开发环节之后房地产服务市场,将产生下一批千亿市值的企业。

鉴于此,爱分析继发布第一份中国家居家装创新企业TOP36榜单之后,把视角向上游延伸,审视整个房地产服务产业链,通过调研和研究国内外标杆和创新公司,结合评价模型和估值模型,制作了第一版爱分析中国房地产服务创新企业估值榜,以探讨行业发展方向,供企业决策者及投资者参考。

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上榜企业需满足以下条件:1)主营业务为房地产服务相关;2)独立核算且在中国大陆运营的非上市公司,或上市公司的独立业务部门(58同城、世联行、房天下等上市企业暂未列入本次榜单);3)在技术、产品和服务、业务模式上具备一定的创新性;4)在各自领域具有独特的竞争力。

本次榜单涵盖了房地产服务行业的14个细分领域,包括房地产交易和金融、长租公寓和租房平台、家装和家居零售、物业服务平台、房地产大数据等,共计64家上榜企业,总估值2700多亿元。

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交易永不落幕,经纪人赋能是关键词

无论是新房还是存量房,交易都是永恒的话题,而存量化趋势带来的是房地产经纪的机会。

作为房地产经纪行业的标杆企业,链家以650亿元估值高居榜首。链家深耕房地产经纪行业16年,在各路资本加持下快速并购扩张,形成如今庞大的线下直营门店网络和15万人规模的经纪人大军。线下门店和经纪人重资产,守住了房源和客源,是链家的业务根基。

作为最大的房地产经纪公司,链家掌握最丰富的交易场景和数据,并凭借对交易的理解和技术应用,建立了引领行业的服务标准。某种意义上,链家也是最大的互联网房地产公司、房地产场景金融公司和房地产大数据公司。

在互联网化上,链家在2014年与房天下决裂,目前线上平台链家网的流量已逼近房天下,打通了线上线下交易闭环。在信息化系统建设方面的巨大投入,保证了链家在规模扩张中实现有效的内部管控。

房地产金融体量巨大,而金融离交易最近。链家有万亿级的交易规模,在金融业务上大有可为,相关金融业务也早已发展成熟,贡献了可观利润。

在房地产大数据方面,链家自然拥有房地产领域最多的第一方数据,并且还在持续积累迭代。其楼盘字典已覆盖8000万套房源数据,在真房源建设上走在前列。去年12月,链家发布了房地产大数据产品Real Data,针对B端用户提供一站式数据服务。

此外,链家已经开始了加盟业务的尝试。通过加盟,把直营体系打磨出的平台服务能力输出给更多经纪人,意味着链家有望进一步突破规模天花板。

在低频、非标、重服务的房地产交易中,经纪人连接房源与客源,直接决定服务效率和质量,是不可替代的角色。然而,目前房地产经纪行业基础交易制度不完善,经纪人从业门槛低、流动性大、服务质量差的问题饱受诟病。通过赋能提升经纪人的服务能力和服务品质,推动经纪人的职业化,是房地产经纪服务升级的关键。

诸葛找房、兔博士等技术驱动型公司,致力于将大数据、人工智能等技术应用在房地产服务行业,服务于经纪人等产业链各方,从而重塑服务流程,提升行业效率。

虽然有链家这样的巨无霸存在,但房地产交易市场依旧分散,更大的市场份额掌握在中小中介手中。因此,除了链家的直营模式做重以外,以SaaS或加盟平台等模式赋能经纪人和中小中介公司,是切入房地产交易市场的另一种路径。

房多多、销冠科技等,借助移动互联网建立了与线下经纪人的连接,发挥经纪人的渠道价值,对接开发商和C端用户,构建了轻模式的O2O房产交易平台。悟空找房是面向中小中介公司的开放加盟平台,通过品牌、工具和能力的输出,对线下中小中介进行赋能和整合,并嫁接新房、金融等业务。

此外,虽然存量化是必然趋势,但从全国市场来看,城镇化进程远未完成,人口向大城市圈流入的趋势没有改变,新房交易仍是一个远大于二手房交易的10万亿市场。变化在于,新房交易中,经纪公司以及居理新房为代表的渠道力量将更多参与其中。

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政策红利加速租赁时代崛起,供给侧迎来爆发

在一系列政策红利助推下,长租公寓是目前房地产服务领域最大的风口。除了创业公司以外,开发商、国企、银行等产业龙头纷纷入局,长租公寓真正成为一个大赛道。

位列榜单第二名的自如,也属于“链家系”,作为链家租赁业务的一部分,于2016年5月从链家拆分出来独立运营。经过7年发展,自如的公寓管理规模达50万间,累计服务超100万租客,是长租公寓的龙头企业。除了分散式公寓自如友家以外,自如还布局了集中式公寓自如寓、短租产品自如驿和自如民宿等。

在自如的规模化扩张中,链家的中介渠道在房源获取上为自如提供了天然支持。未来两三年内,自如的公寓管理规模有望突破百万间,成为全球最大的长租公寓企业。

虽然短期内还难以实现盈利,但自如在几十万间公寓资产管理中,打磨了产品开发、运营、租后服务能力和成熟的供应链体系。基于这些核心能力,未来自如有能力加大集中式公寓发展力度,甚至切入自持租赁物业运营。

基于上述理由,我们给予自如200亿元估值。

包括自如在内,共有15家长租公寓企业上榜(相寓包含在我爱我家中),包括了分散式和集中式公寓,以及开发商系、中介系、酒店系等各种背景。除自如以外,房源规模基本都在10万间以下,长租公寓企业还处在规模化扩张阶段。万科泊寓、世联红璞、龙湖冠寓等具有上市公司或产业龙头背景的长租公寓企业,在物业获取、融资能力等方面具备绝对优势。

万科已提出成为全球领先的住房租赁企业的新定位,泊寓自然要承担起这个使命。依靠万科的存量自持物业,以及开发商的强大融资和物业获取能力,泊寓的规模扩张不成问题。截至2017年9月底,泊寓已覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目约2.4万间,估计2017年其房源获取规模已超过10万间。

除了长租公寓企业以外,随着租房市场供给端结构从C向B的转变,整个住房租赁产业链将逐渐成型,产生新机会。例如蘑菇租房、会分期、巴乐兔等电商化的租房交易平台,以及配套的SaaS、金融、供应链等公寓基础设施服务商。

蘑菇租房背靠蚂蚁金服,通过公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”连接公寓运营商,在提升管理效率的基础上,提供金融、流量、在线签约支付、信用体系和智能硬件等一系列公寓解决方案。目前,蘑菇租房已覆盖16个城市超过1万家公寓运营商,上线真房源超200万间。

值得注意的是,目前长租公寓行业的爆发受政策驱动明显,而土地和物业供应、金融支持、财税政策等政策主要作用在供给侧。在需求端,租房仍不是一种常态化居住方式,而是作为过渡形式存在,短期内难以爆发式增长。需求端的有效激活,还有待租售同权等政策的落地。

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下游后服务市场,潜力仍待挖掘

房地产产业链下游的家居、家装和物业管理等,构成了狭义的房地产后服务市场。这同样是一个几万亿规模的市场,并将伴随居住消费升级持续焕发新的活力。

由于低门槛和规模化交付瓶颈,家装行业的分散格局仍将持续。

除了土巴兔、齐家网两大家装平台以外,尚未出现百亿级的垂直服务公司。互联网家装的潮水退去,有规模化交付能力的公司才能胜出,头部公司对市场的整合需要漫长周期。未来,家装行业的机会在于装配式装修、施工机器人、对接生产端的BIM系统等施工环节的工业化,让业务模式产生根本变革。

酷家乐、三维家和打扮家等家装SaaS公司,通过技术赋能推动行业从销售到生产环节的信息化和智能化。

中国的家居产业,在制造端已经相当成熟。随着消费人群和场景的变化,家居零售存在新品牌和新渠道的机会,而供应链整合能力是基础。新零售浪潮下,线下属性重的家居零售会产生哪些新变化,值得期待。林氏木业、造作、宜和宜美,是其中值得关注的创新样本。

与开发商联系紧密的物业管理行业,也在变革和升级。房地产投资增速的下滑,意味着物业公司新增管理面积增长有限,同时面临人力成本上升问题。万科物业、彩生活等大型物业公司已经先行一步,纷纷推出物业服务平台。通过对外输出物业服务平台,物业公司可以实现更轻资产的扩张,并挖掘社区的线下流量入口价值,开展社区服务增值业务。

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房地产开发商开启自我迭代

虽然房地产开发商并不在本次榜单之列,但纵观整个榜单,开发商巨头的身影却无处不在。

春江水暖鸭先知。随着房地产价值链从上游开发向下游交易和资产管理延伸,开发商自然不会无动于衷。它们纷纷通过业务孵化或投资的方式,布局交易、租赁、家装、物业等下游产业,开启自我迭代。

万科很早就提出了向城市配套服务商转型的战略。30亿入股链家,要分房地产交易一杯羹;大力发展万科物业,并对外输出管理和服务;重点布局长租公寓项目泊寓,定位住房租赁企业;与链家联手成立万链,进军家装市场。碧桂园也将入股易居中国,并在租赁方面提出了长租城市战略。

以上是爱分析对房地产服务行业的阶段性总结,后续我们将持续调研行业标杆和潜力公司,并发布相关调研报告,欢迎关注。联系爱分析群小秘(微信号:ifenxi419),加入爱分析房地产服务交流群。