IPO点评:LHN(01730.HK)新加坡空间优化领域龙头

2017-12-27 09:55 吴宇森 阅读 9065

概要

1)公司简介

贤能集团有限公司(LHN Group)总部设于新加坡的房地产管理及物流服务集团,业务位于亚洲(主要于新加坡)。企业已于新交所凯利板上市,并寻求于香港联交所主板双重第一上市。公司有三个业务分部包括空间优化业务、设施管理业务及物流服务业务。

2)IPO情况

公司全球发售包括国际发售及香港公开发售。全球发售为根据香港公开发售发售4,200,000股新股份(可予重新分配)及根据国际发售发售37,800,000股新股份(可予重新分配),于各情况下以发售价发售。

发售价将不会超过每股发售股份2.36港元,现时预期不低于每股发售股份1.90港元,惟另行公布者除外。申请香港发售股份的投资者须于申请时支付最高发售价每股发售股份2.36港元,另加1.0 %经纪佣金、0.0027 %证监会交易征费及0.005 %香港联交所交易费,倘发售价低于每股发售股份2.36港元,多缴股款可予退还。

3)发售时间

公司将于2017年12月20日(星期三) (香港时间)或前后或联席账簿管理人(为其本身及代表包销商)与

公司可能协议的较后时间(无论如何不迟于2017年12月27日(星期三))厘定的发售价提呈发售。

一、基本面介绍

1、行业概况

1)新加坡宏观经济状况

名义国内生产总值及增长

主要受境内制造及服务界别发展所带动,新加坡名义国内生产总值由2011年的3,464亿新加坡元稳定增加至2016年的4,139亿新加坡元,期内复合年增长率为3.6 %。估计新加坡名义国内生产总值将由2016年的4,139亿新加坡元增加至2020年的4,961亿新加坡元,复合年增长率为3.7 %。

物业租金

新加坡工业及住宅物业的月租自2012起略有下跌,由于新竣工物业增加、政府于物业市场的降温措施(就物业交易上调额外买家印花税及卖家印花税)触发可出租物业供应增加以及物业租赁市场的价格竞争所致。另一方面,商业楼宇租金于2012年至2016年期间波动并适度增长,这是由于新加坡企业数量日增令办公室空间需求殷切所致。鉴于预期经济增长及物业需求上升,预期租金于预测期间将逐步回升。

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精炼石油及化学品的制造产出

精炼石油及化学品行业占新加坡制造界别约30%。该行业的制造产出由2012年的965.2亿新加坡元减少至2016年的633.2亿万新加坡元,复合年增长率为(10.0) %,乃由于全球燃料价格下跌所致。

集装箱吞吐量

目前,新加坡的海事行业占国家国内生产总值约7%。新加坡的集装箱吞吐量由2012年的3164.9万个TEU快速增加至2014年的3386.9万个TEU,惟于2015年由3092.2万个TEU减少至2016年的3090.4万个TEU,乃由于集装箱航运市场的需求疲弱及产能过剩所致。然而,以集装箱吞吐量计,新加坡港口仍为继上海港口后全

球第二繁忙的集装箱港口。

2)新加坡空间优化市场概览

释义及分类

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房地产管理为描述监管、营运及监督物业及设施行为的广义词汇。一般而言,房地产管理涵盖传统设施管理,而物业租赁则指财务安排,当中租户自物业拥有人或其代表租用物业,并为拥有人产生租金收入。诚如图中所载,物业租赁一般可进一步分为三个主要业务模式。

订约管理模式:房地产管理公司将代表物业拥有人管理租赁服务及作租赁管理,并就此收取佣金。

分租模式:该模式涉及自业主╱房地产投资信托或物业拥有人向房地产管理公司授出总租约,以供分租物业予多名租户。房地产管理公司其后会自固定租金或来自租户收入的若干百分比产生收益。

投资物业租赁:该模式指由管理公司直接租赁所拥有的物业。

空间优化指增加物业可用空间(即可出租楼面面积)供应的度身订造流程,主要乃通过空间规划、重新设计、维修、翻新、改建及加建工程进行,其通常于物业租赁前进行。另外,空间优化所确认的收益乃主要基于租金收入或固定管理费得出,而上述工作普遍在分租及涉及房地产管理公司的订约管理模式进行。

空间优化的主要益处包括(1)增加可出租楼面面积(「可出租楼面面积」),为拥有人带来更多收益,(2)转化陈旧及未用物业为可用者,(3)减少拥有人与多名租户往来的需要并协助减低营运开支,及(4)提升物业对拥有人及租户的整体价值。

市场规模

新加坡按收益划分的物业租赁市场已录得温和增长,由2012年的6,237.6百万新加坡元增加至2016年的6,653.9百万新加坡元,复合年增长率为1.6 %,乃主要归因于人口及物业需求增加所致。对商业(如办公室空间)及工业界别的需求持续增长致令新加坡的物业租赁市场于预测期间进一步发展。

预期物业租赁的市场规模将于2017年至2021年期间按复合年增长率2.1 %增长,于该期末前达到7,380.6百万新加坡元。分租模式所产生的收益占新加坡物业租赁市场总额约9.3 %,且预期分租模式的市场份额将于2021年前达到12.2 %。

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市场推动因素

中小型企业数目上升:根据新加坡统计局,被视为中小型企业的企业数目由2012年约179,600间稳定

增加至2016年约215,600间,复合年增长率为4.7 %。一般而言,由于成本效益较高及尽量减少有关过剩未动用空间的开支,中小型企业极为偏好藉租用小型办公室空间或服务式办公室成立。因此,预期对商业物业空间优化(尤其是办公室空间)的需求将会增加。

工业及工厂空间的结构性转移:根据Jurong Town Corporation(「JTC」),总可用工业空间(包括多用户及单一用户工厂、商业园及仓库)于2012年至2016年内按复合年增长率4.1 %稳定增加,其中工厂空间经历结构性变动,由单一用户转向多用户。由于新加坡的土地资源有限,对经优化可用空间及空间规划的需求上升,预期将会带动对多用户工厂空间优化的需求不断上升。

未来房地产界别的转型计划:政府颁布的产业转型蓝图(「产业转型蓝图」)很可能使新加坡房地产市场的持份者受惠,其重点为45亿新加坡元的转型计划,涵盖6大簇群内共23个行业,旨在加强行业价值链上各持份者的生产力及合作,因而为房地产界别的发展带来协同效应。新加坡国家发展部具体识别出新发展区,并增加产业转型蓝图中有关房地产界别于二零一七年开展计划的价值。具体而言,房地产界别的产业转型蓝图透过应用信息科技重点提升生产力。根据新加坡国家发展部,政府正在研究透过资助信息通讯技术以设立网上门户(可全面减少交易所需的总时间及在取得可出租物业时更为便捷),精简有关建屋发展局转售及租赁私人物业的物业交易之可行性。建议产业转型蓝图中摘要有关房地产界别的其他措施包括为物业代理提供潜在培训机会以改善彼等有关客户服务的技巧、为彼等提供证书以及支持行业参与者发展自身的竞争优势、识别新发展领域及在海外市场扩充的潜力。因此,增值空间优化服务可能在该转型计划中获得强力支持。

市场集中度及排名概览

于2016年,LHN Group于新加坡整体物业租赁市场的市场份额约为1.1 %。在租赁-分租物业分部中,LHN Group于二零一六年排名最高,市场份额为11.7 %。

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竞争因素

下文载列物业租赁及空间优化市场中租赁-分租之主要竞争因素。

1. 总租约:取得总租约之能力被视为先决条件。竞标者均须就政府机关项下之特定总租约提交标书,而于中标后亦受限于多项因素,包括报价、设计、规划及营运规模。

2. 获得租户:空间优化物业租赁市场竞争激烈。鉴于市场上存在多个可供租赁物业选项,故租金、位置、景观、设施及设备均为吸引租户的关键。

3. 设计及规划:作为空间优化之核心价值,可出租物业通常须进行重新设计流程,包括维修、翻新、改建及加建工程。转化陈旧楼宇为可出租楼宇之能力被视为市场主要竞争因素。

2、公司介绍

1)业务情况

公司有三个业务分部包括空间优化业务、设施管理业务及物流服务业务。企业于新加坡、印度尼西亚、泰国、缅甸及香港均设有业务,亦已于中国成立附属公司以扩展至中国。

在新加坡租赁物业及优化空间以供租户租赁方面拥有悠长历史。董事会执行主席林隆田先生一直在租赁及空间优化业务方面已工作近20年。企业在2002年开始管理出租物业,其后于二零零六年分散为优化空间。空间优化业务方面,企业先以优化工业物业起步,并逐步扩展至商业及住宅物业。

LHN管理合共33项公司所租赁或拥有以供于进行优化工程后出租予租户的物业,其中19项、12项及两项物业分别为工业、商业及住宅物业。

出此之外,LHN还拥有两个其他业务分部,即设施管理业务及物流服务业务。其中设施管理业务始在2005年,向LHN的空间优化业务项下之管理物业提供服务。自此之后,公司已扩展业务以服务第三方客户,并提供保安服务、停车场管理服务及物业维护服务(包括物业的清洁、维修及一般维护)等新服务。在2003年LHN扩展至物流服务业务,其主要提供运输服务(包括原油及沥青运输以及化学品运输)、集装箱堆场管理服务、集装箱堆场服务及其他配套服务。

以下是按业务分类的明细:

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以下是按地区分类的明细:

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2)客户情况

客户主要包括空间优化业务项下的租户及客户,当中包括广泛的跨国企业、中小型企业、初创企业及个人。LHN物业服务业务的客户包括大型石油企业、大型航海公司、集装箱租赁公司及集装箱堆场营运商。作为LHN设施管理业务的客户,彼等包括住宅屋苑管理公司、购物中心、工业楼宇拥有人、学校、工厂、公司及个人。

LHN的五大客户(包括租户)包括属于空间优化业务项下的企业及学校租户,以及属于物流服务分部客户的集装箱租赁公司。

截至2014年、2015年及2016年9月30日止年度以及截至2017年6月30日止九个月,自五大客户产生的收益分别为11.3百万新加坡元、10.7百万新加坡元、11.8百万新加坡元及8.8百万新加坡元,分别占LHN同期收益的12.5 %、11.1 %、11.2 %及11.1 %。自最大客户产生的收益分别为3.4百万新加坡元、3.8百万新加坡元、4.7百万新加坡元及2.2百万新加坡元,分别占LHN于同期收益的3.8 %、3.9 %、4.5 %及2.8 %。

3)业主及供货商

供货商主要包括租赁物业的业主、物流车辆供货商、物业管理服务的服务供货商、旧车报废服务及车辆保养以及在新加坡提供设计及建筑服务的承包商。

截至2014年、2015年及2016年9月30日止年度以及截至2017年6月30日止九个月,LHN属于业主或业主管理代理的五大供货商(包括业主)的总采购额分别为38.2百万新加坡元、39.6百万新加坡元、41.9百万新加坡元及31.1百万新加坡元,分别占LHN同期销售成本的66.4 %、61.7 %、62.2 %及58.8 %。LHN最大供货商的总采购额分别为15.9百万新加坡元、16.0百万新加坡元、15.3百万新加坡元及12.6百万新加坡元,分别占LHN同期销售成本的27.6 %、24.9 %、22.7 %及23.8 %。

LHN透过总租约取得大部分物业,据此LHN须于每月首日事先支付租金予业主。就LHN的其他供货商而言,该等供货商一般提供30至90日的信贷期。

3、财务分析

以下是综合损益及全面收益总额表概要:

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收益由截至2016年9月30日止年度的104.7百万新加坡元增加1.5百万新加坡元或1.5 %至截至2017年9月30日止年度的106.3百万新加坡元。然而,纯利由截至2016年9月30日止年度的15.1百万新加坡元减少12.3百万新加坡元或81.7 %至截至2017年9月30日止年度的2.8百万新加坡元,乃主要由于﹕

1)上市的上市开支3.0百万新加坡元;

2)录得的公平值收益较去年减少导致分占联营公司及合营企业业绩减少3.3百

万新加坡元;

3) 其他收入(主要来自政府补助)减少0.2百万新加坡元;

4) 分类至持作出售的非流动资产的减值亏损0.5百万新加坡元;及

5)投资物业公平值减少3.5百万新加坡元下·。

综合财务状况表概要:

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综合现金流量表概要

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关键财务比率:

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物业估值情况:企业于新加坡及印度尼西亚的物业权益于2017年9月30日的市值分别合共为40.0百万新加坡元及658亿印度尼西亚盾(相等于约6.6百万新加坡元)。

4、公司优势

竞争优势包括:

1)在空间优化业务的历史悠久,且就提供优质出租物业在市场上享负盛名;

2)企业的空间优化业务及设施管理业务互相融合及相辅相成,可尽量提高LHN的回报;

3)企业拥有综合服务组合以迎合LHN租户及客户的不同需要;

4)企业有一支经验丰富、稳定及具有丰富行业知识的管理团队。

业务策略包括:

LHN计划在新加坡以及亚洲其他国家及地区扩充空间优化业务、设施管理业务及物流服务业务。为达成目标,拟实行下列策略:

1) 继续扩大LHN目前于新加坡、印度尼西亚、泰国、缅甸及香港的业务营运;

2)凭借LHN的经验扩大服务组合;

3)扩大LHN的业务营运至其他国家及区域,尤为集中于亚洲国家及区域;及

4)增加应用及实行LHN的信息科技系统,以提高LHN的效率并尽量减少LHN的劳动力投入。

5、风险因素

以下摘录部分影响企业业务的关键风险:

1)LHN大部分空间优化物业乃透过总租约取得。倘LHN未能重续或重新竞投总租约,则LHN的业务、财务及营运可能会受到重大影响;

2)LHN可能无法按商业上可接受条款与租户重续租赁协议,或租赁协议不予重续;

3)就LHN的经营租赁承担应用国际财务报告准则将会严重影响使用权资产、金融负债、物业租金及相关开支、折旧以及利息开支的数额;

4) LHN可能无法收回LHN的物业翻新、装修及保养的成本;

5)LHN受限于自身的投资物业及合营企业所持有之投资物业的公平值波动,且LHN于日后未必能录得收益及可能录得巨额亏损;

6)LHN于新加坡及印度尼西亚的投资物业评估价值可能有别于其实际可变现价值,亦受不确定因素影响或有所变动;

7)澳洲、欧盟、联合国或美国对缅甸的制裁可能会对LHN的业务、财务状况及营运业绩造成重大不利影响。

二、IPO点评

1、发行情况

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1)包销商

太平基业证券有限公司、富强证券有限公司

2)全球发售情况

a.根据下文「香港公开发售」一段所述在香港进行香港公开发售的4,200,000股新股份(可按下文所述予以重新分配);

b. 国际发售37,800,000股股份(可按下文所述予以重新分配),其将根据国际发售有条件配售予选定的专业、机构及其他投资者。

2、估值水平

发售价将不会超过每股发售股份2.36港元,现时预期不低于每股发售股份1.90港元,惟另行公布者除外。

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集团未有提供 2017 年财政年度纯利预估,按 2016 年财政年度纯利 15.1百万坡元计算 ,市盈率约为

8.8- 10.9 倍。企业的主营业务为空间优化业务,而其盈利来源主要为租金收入和管理费用。香港同业对以租赁为主的估值范围为6-8倍,因此1.9港元的估值较为合理。

3、集资用途

LHN拟将全球发售的所得款项净额按以下金额作以下用途:

1)约60.4 %(或33.6百万港元)预期将用作于新加坡购置一所新物业拓展LHN的空间优化业务;

2)约23.9 %(或13.3百万港元)预期将用作于新加坡为LHN的物流服务管理业务购置物业,以供经营物流汽车停车场及用作储存空国际标准集装罐箱及装满石油、石油相关产品及化学品的国际标准集装罐箱的国际标准集装罐箱堆场;

3) 约4.0 %(或2.2百万港元)预期将用作设立LHN于中国的首项业务,尤其是我

们的共同工作及共同居住空间;

4) 约10.0 %(或5.6百万港元)预期将用作一般营运资金用途;

5) 约1.7 %(或0.9百万港元)预期将用于收购LHN的物流服务业务所用的运输设备。

4、股权结构

主要股东

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董事会架构

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执行董事:林隆田先生,40岁,也是之控股股东。

林隆田先生现为集团董事总经理、执行主席及提名委员会成员,亦为所有附属公司(MQFurnishing、HLA Holdings (Thailand)及HLA Container Services (Thailand)除外)的董事。彼于物业租赁业务方面拥有19年经验,包括于物流服务及设施管理业务方面拥有逾十年经验。

林隆田先生于1997年7月在一间物业管理公司HN Holdings Pte. Ltd.(前称HeanNerng Holdings Pte. Ltd.)展开其职业生涯担任经理,而其后于1998年11月获晋升为执行董事一职。林隆田先生于2001年2月加入LHB,主要负责LHN之业务发展及整体管理。彼亦监督LHN之投资活动、营运及营销工作。

管理层架构

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三、新股评分

得分:3分(满分5分)

理由:集团发展受当地物业发展步伐影响较大,根据新加坡统计局及 JTC ,中小型企业数目以及工业及工厂空间持续增长,因此预计 对商业(如办公室空间)及工业界别的需求持续增长将致令新加坡的物业租赁市场有进一步发展空间。同时,对商业及工厂空间优化的需求也将随之上升。

然而集团未来的收入 亦将受到租金及能否继续获得租赁协议等影响 , 因此盈利波动性亦大。

是否推荐申购:谨慎申购

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