物业平台输出市场广阔,彩生活增值业务明年有望进入收获期

2017-12-20 10:33 爱分析ifenxi 阅读 1305

物业平台输出市场广阔,彩生活增值业务明年有望进入收获期 | 爱分析访谈-爱分析

指导 | 张扬 黄勇

调研 | 张扬 赵敏

撰写 | 赵敏

摘要:传统物业管理行业正面临利润空间压缩,市场规模增速动力不足等难题。大型物业公司普遍通过搭建平台以提升管理效率及增加收入来源,但社区服务平台市场还处在培育阶段,未来是否能彻底改变物业公司收入结构,还有待市场的进一步验证。

随着房地产存量时代的来临,物业管理这一看似传统的行业也正面临变革和升级。

一方面,作为典型的劳动力密集型行业,定价端物业费上涨困难,而人力成本在逐渐上升,利润空间面临压缩,通过效率提升来降低成本逐步成为行业共识。

另一方面,作为房地产后服务行业,随着中国城镇化率逐步趋近发达国家水平,房地产销售面积增速呈收缩趋势。面对增量规模的下滑,物业公司需要寻求新的业务增长点。

如何应对上述困局?大型物业公司已经先行一步,凭借自身资源和资金实力,纷纷推出了社区服务平台。

通过社区服务平台,物业公司可实现业务流程及人员管理等的信息化,通过线上操作替代原有人工派单与业务监管,减少人力成本提升管理效率;同时,通过社区服务平台上的缴费、门禁、投诉、维修等社区生活应用,实现与社区用户的连接。

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平台业务的价值,首先在于为大型物业公司提供了轻资产的扩张方式——软件平台输出。

中指研究院的研究表明,2016年,百强物业公司在管面积占市场总量近30%,市场集中度并不高。占主要市场份额的中小物业公司,同样存在管理效率提升的需求,这为大型物业公司的扩张提供了机会。

通过为中小物业公司输出软件平台,协助提升管理效率,大型物业公司可以用更轻的模式增加平台覆盖面积,摆脱对地产公司和资金的高度依赖。

另一方面,物业公司可以通过社区服务平台触达社区用户,再引进社区服务提供商,构建连接社区用户与服务商的社区服务生态圈,实现社区流量入口的变现,增加收入来源。

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社区生活服务涵盖家政、维修、日常消费、教育、医疗等,市场容量巨大,且社区的主要消费人群已经经历了O2O互联网化教育,接受程度较高。

相对于纯互联网公司,物业公司切入社区生活服务市场的优势主要体现两方面:第一,物业公司拥有社区管理职责,自身就是社区进入的最大门槛;第二,物业公司作为社区基础服务的提供者,掌握社区生活场景,与社区居民生活联系紧密,容易产生信任感,因此具有用户获取的先天优势。

从政策导向来看,民政部2016年11月发布的《城乡社区服务体系建设规划(2016—2020年)》中,明确指出要推动社区信息化建设,发展城乡社区电子商业及推动社区养老、家政、医疗等服务。

从趋势判断,社区配套设施将逐渐完善,居民在以社区为中心的消费比例会有所增加,社区服务平台价值也会随之提升。

从实际进展来看,根据2016年百强物业公司多种业务经营数据估算,物业公司提供的平台市场整体规模不到180亿元,社区服务市场还处于培育和验证阶段。对于物业公司而言,一方面需要不断打磨服务和品牌,逐步培育C端用户消费习惯和粘性;另一方面,需要不断完善平台搭建,逐步引入更多服务项目,提高业务附加值。

彩生活:国内最大的社区服务平台运营商

成立于2002年的彩生活作为国内首个上市的物业管理公司,在物业管理基础上,一直将增值业务作为发展重点。

基础物业方面,彩生活的管理效率位居行业前列,百万平方米在管人数远低于行业平均水平,这主要源于三点:第一,全国性布局的规模化优势,使得其在人员使用效率上显著高于同行;第二、充分利用移动互联网,将保洁、维修、绿化等服务分模块标准化上线处理;第三,通过机械化设备替代线下传统劳动力和平台管理减少中后台监管人员,降低成本的同时提升了管理效率。

彩生活增值业务收入主要来自社区服务平台——彩之云,社区居民通过彩之云获得更便捷、更放心的商品和服务,在达成交易后抽取订单分成收入。同时,彩生活通过向物业公司输出彩之云平台,实现了线上平台对非彩生活住户的覆盖。

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目前,彩生活平台在管面积已居全国首位,其采取小股结盟的拓展方式实现了市场的快速扩张,截至目前平台服务面积超过9亿平方米。

用户转化上,自管社区的用户通过社区工作人员销售推动,活跃度较高,但小股结盟合作落地需要一年左右的磨合期。

社区服务商的引进上,彩生活策略是以物业管理相关需求为基础应用,逐步向外扩张至生鲜零售、文化教育、洗护医疗等生活服务。

2018年,最早小股结盟的合作方银湾物业将是主要用户新增来源。我们认为,2018年将是检验彩生活小股结盟效果的一年,如效果显著,则可判断彩生活从物业管理公司成功转型为社区服务平台运营商。

作为国内最早定位于社区服务运营商的物业管理上市公司,彩生活如何看待社区服务平台发展?自身对于社区服务平台的发展规划如何?近期,爱分析对彩生活投资者关系总监于婧进行了访谈,现摘取部分内容分享如下。

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基础物业管理效率超同行,百万平方米在管人数130人

爱分析:基础物业管理效率上,彩生活在行业内处于什么水平?

于婧:目前来看,我们可以说是行业内效率最高的。

从两方面来看,一个是对传统劳动力的依赖程度低,彩生活百万平方米用工人数是130人左右,是行业百强企业平均水平的一半左右;另一个是用户满意度,根据中国指数研究院的统计,我们排在行业第六。

爱分析:百万平方米在管人数低的主要原因是什么?

于婧:物业行业属于劳动密集型行业,需要大量的绿化、保安,还有后台监管人员。特别是像彩生活这样管理面积很大的全国性企业,如果按照传统模式进行管理,总部需要建立层层的组织架构进行监管,以保证服务质量,从小区客户主任,到事业部经理,往上还有大区事业部副总、集团分管的领导、副总裁,链条非常长。

但彩生活通过搭建“云、管、端”的组织和技术体系实现了扁平化管理,不过分依赖质检人员,更多的通过摄像头和总部云端获取信息。

举一个最典型的例子,原来物业都是社区主任负责制,社区管理依赖社区主任的主观意识。而现在彩生活每天通过总部云端直接派发工作日志到社区主任和分包商。由系统进行派发、接单,然后线下人员去执行,社区主任主要起到现场监督的作用。所有的工作都有指定的排班、执行、审核,最后的评价在总部云端完成,并不需要大量的中间管理层。

爱分析:目前,彩生活前端执行和中后端管理人员比例如何?

于婧:我们总部人员2000多人,整个集团包括驻场人员总共约37000人。后台人员非常少,而且不会伴随规模的增加成线性比例的上升。

爱分析:包干制和酬金制最终利润差别是否较大?

于婧:坦率的说是差不多的,酬金制10%的比例其实也不是没有理由的,10%是行业比较通行的利润,而且对用户来说也比较好接受。我们包干制毛利率扣掉一些线下的费用,也就是10%左右的水平。

自管效率提升是对外输出的前提

爱分析:对物业管理行业趋势,如何判断?

于婧:目前市场很认可两种趋势:第一,物业一定要从劳动密集型转向相对的技术密集型,技术设备去替代人;第二,一定要开展多样化的增值服务。

在这种情况下,比较小型的物业公司也希望在这两方面去寻求一些突破,但是由于经验、资金、实力等各个方面的制约,很难重构这样一个系统。目前来看,我们发现合作伙伴合作意愿还是很强烈,所以我们觉得这个市场空间很大。

爱分析:彩生活主要选择哪类物业公司进行平台输出?

于婧:主要有两点:一、管理规模相对较大;二、在管项目的质量相对较高,这样便于增值服务更快落地。

对于输出的社区定位更偏中高端,我们认为太高端的项目增值服务开展或许会有些难度。

爱分析:就平台输出来看,彩之云主要竞争力体现在哪里?

于婧:从行业内来看,很多企业战略跟彩生活相似,做平台然后对外输出。平台输出其实很容易,但是输出的效果和合作伙伴能获得什么样的发展,这个才更重要。如果在自己的小区里面尚不足以证明有这些优势,又为什么能帮合作伙伴提升服务效率和增加效益?因为自管小区有点像自营店,管控力是最强的。

彩生活的平台无论是从基础物业还是增值服务,已经实际创造了成果,包括低的成本和相对高的客户满意度,自管小区增值业务上半年收入已经有一个亿,基本也是利润,效果已经很明显。

爱分析:除委托、顾问服务及小股结盟外,是否会采取别的方式获取物业?

于婧:主要是小股结盟和接受开发商委托,但如果有战略性的机遇,未来也不排除会做收并购,但是肯定比较少。

爱分析:彩生活在对外进行平台输出时,具体如何收费?

于婧: 接受平台输出的公司,我们会小比例参股,更看重长期的合作和增值业务服务的推广,不会过分在意短期的收益,只是收取一定比例的费用作为我们的技术使用费。

爱分析:近两年,对平台在管面积增长目标是什么?

于婧:我们希望开发商每年委托的自管面积,每年能增加3000-4000万平方米,小股结盟我们大概希望每年增加1.5亿平方米。

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APP覆盖家庭可达850万户

爱分析:目前APP社区覆盖情况如何?

于婧:彩之云平台目前可覆盖5000多个小区,按一个家庭一百平方米来算的话,大概有850万个家庭,以一家三口人来算,平台上用户体量在2400-2500万人。

现在,自管小区基本已经覆盖,其中委托管理的小区装机非常快,因为需要通过彩之云APP线上办理入伙手续;收购的小区需要基础服务的整改、管理模式的整合等等原因,一般需要半年到一年的整合期。

而小股结盟方落地时间会更长一点,一方面因为管理权在合作伙伴手里,合作方对彩之云模式的理解需要培育;另一方面,需要对一线工作人员进行培训,他们完全理解了才能够去跟用户进行推广,包括用户数据的整理,我们估计明年会开始贡献效益。

爱分析:目前APP活跃用户增长情况如何?

于婧:半年报的活跃度在59%,10月份由于注册用户上升比较快,活跃用户保持在稳定的水平,活跃度会略有下降。主要因为小股结盟的用户只是先注册,无法很快的转变为活跃用户,但自管小区里的用户会很活跃。

爱分析:实际购买用户在什么规模?

于婧:从现在的用户画像来看,30-50岁的女性是消费主体,但现在还没有披露购买用户数量。我们对活跃用户的定义是,一个月打开界面超过五次,实际消费用户会低一些,但是平台GMV增长很快,前10月累计GMV已经达到41亿元,增速很快。

爱分析:近两年在用户数量上预期达到什么规模?

于婧:首先肯定是提升小股结盟合作方的注册用户数量。因为注册是第一步,有了注册才会有活跃和交易产生。今年我们的目标是希望能做到900多万,明年的规划暂时还没有出来,但肯定也是希望注册用户呈现大比例增长。我们的增长其实很快,半年报我们只有400多万,到10月份就超过了700万。

增值业务主要收入来源理财、能源及停车

爱分析:从物业管理延伸到生活服务,彩生活在用户消费转化方面有什么优势?

于婧:这个就取决于企业的基因,彩生活CEO唐总曾在中海负责多种业务经营,所以彩生活从成立起就不仅仅是2B,也是2C。初期没有互联网,主要通过 400电话、宣传页在线下进行产品宣传,覆盖率已经比较高,有的小区桶装水的住户覆盖率可到80%以上。

但是随着产品种类和购买规模增加到一定程度,物业人员一方面难以承担所有产品的销售职责,另一方面也难以承担复杂和繁重的配送工作。所以,2012年我们停止了很多自营业务,开始改为和第三方合作的生态圈战略。

彩生活跟其他公司不一样的地方是,已经走过一条路,发现行不通,现在坚定的只做平台。

爱分析:增值业务净利率很高,成本主要有哪些?

于婧:我们主要收渠道费,几乎没有什么成本。成本主要是来自一些涉及线下的业务控股公司,比如E能源,E停车会涉及到节能设备、停车场改造等,设备的折旧和摊销会在一定程度上增加成本,除此以外没有特别多的成本。

研发人员费用含在人员成本里面,未计算到增值业务费用里。彩之云的队伍大概是40-50人,他们主要是去发现核心的诉求和建立标准,真正需要写代码的人员多数通过外包。

彩生活:从最近几年数据来看,增值服务收入提升最核心的动力是理财产品?

于婧:理财产品是核心的动力之一,除此之外还有E能源、 E停车。E能源、E停车2016年下半年开始贡献利润,体现在增值服务中的其他服务收入中,今年上半年大约有2000多万元收入。

爱分析:理财产品主要通过什么方式进行推广?

于婧:主要通过社区主任或客户经理上门拜访等方式达成交易,线下人员可以在催收物业费的同时向用户进行推荐。小股操盘的小区主要是用他们的人,彩生活的员工会对合作伙伴进行培训以及经验分享。

理财产品的好处主要有两点:一、物业人员可以从催费的工作中解放出来;二、用户购买后不用再交物业管理费,对他们来说也更加方便。

爱分析:单个社区一般配备几名客户经理?

于婧:一般情况下是1000户派一位客户经理,如果社区比较小,两个小区可能会共用一个客户经理,或一个小区配备多个客户经理。

爱分析:单个家庭来说,理财产品消费多少元可以覆盖基础物业费?

于婧:我们小区的物业费不是很高,一年在1800元左右,所以一个家庭一年购买2-3万的理财产品就可以基本覆盖物业费。

爱分析:未来在生活服务应用孵化方面,是否有重点发展的方向?

于婧:我们的逻辑是,由于物业成本在上升,但管理费相对难以上涨,我们最先解决基础物业效率提升问题,同时,还可以进入用户家庭。所以,我们首先孵化维修、家政、清洁、电梯等跟基础物业关系紧密的应用;接下来,我们也会引进包括汽车、房屋出租、文化、教育等等生活服务应用。

我们认为,物业的满意度和效率是最重要的,然后再获取额外的增值服务收入。