如何解读政治局会议地产表态？

作者：海通地产涂力磊

投资要点：

政治局会议对后期政策精神具备前瞻意义。如2015年中共中央政治局会议要求化解房地产库存，后期中央经济工作会议提出去库存的主要指导思想等。2015年中共中央政治局会议要求研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。后期2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”等一些列综合性房地产调控手段。

本次会议强调落实。相比2016年，本次会议基本延续提前提法，但表达上将“研究建设”升级为“建设”，将“长效机制”升级为“住房制度改革和长效机制”。我们认为以上表达方式改变，体现后期中央经济工作和来年两会中会更偏重落实层面。此外，长效机制偏重综合性架构，而非简单非市场化限购、限购，在当前三四线销售增速开始回落时，中央提出长效机制时点正确，旨在保证行业健康稳定，防止大起大落。

房地产制度改革预判：税收和租赁市场是趋势。

1）税收主要围绕房地产税改革进行，其中重点在房产税推进问题。从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。房地产税改革将促进收入分配更加合理。房产税属于房地产税的一部分。整体围绕“立法先行、充分授权、分步推进”原则进行。

2）租赁市场方面。整体在于落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。政策有望围绕培养供应主体、鼓励租赁消费、完善公租住房、支持租赁住房建设、加大政策扶持和加强市场监管来构建租赁体系。

长效机制预判：多主体供给，多渠道保障。主要目标在于实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的综合房地产体系。 

风险提示：行业面临调控和加息风险。

正文：

1、政治局会议重申房地产制度改革和长效机制建设

中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作。会议主题相关要求，在房地产方面提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。

1.1  政治局会议对后期政策精神具备前瞻意义

回归过往，中共中央政治局会议属于中央高层对重要会议之一，但并未12月都召开（如2014年12月并未召开中央政治局会议）。从近几年召开年份看，12月的中央政治局会议在房地产表态上，对后期中央经济工作会议和来年两会具备前瞻意义。

如2015年中共中央政治局会议要求化解房地产库存，后期中央经济工作会议提出去库存的主要指导思想等。2015年中共中央政治局会议要求研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。后期2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”等一些列综合性房地产调控手段。

1.2  行业长效机制建设有望再进一步

相比2016年中共中央政治局会议，本次会议基本延续提前提法，但表达上将“研究建设”升级为“建设”，将“长效机制”升级为“住房制度改革和长效机制”。我们认为以上表达方式改变，体现后期中央经济工作和来年两会中会更偏重落实层面。此外，长效机制偏重综合性架构，而非简单非市场化限购、限购，在当前三四线销售增速开始回落时，中央提出长效机制时点正确，旨在保证行业健康稳定，防止大起大落。

2.  房地产制度改革预判：税收和租赁市场是趋势

回顾过往，本届政府在房地产制度改革中主要涉及房地产税改革和供给侧改革。我们认为房地产制度改革是长效机制的一部分，本质上是从立方上解决长效机制的基础制度问题。

2.1  关于房地产税改革

2.1.1  什么是房地产税与房产税有何区别

从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。截至目前，我国现存的与房地产相关的税种大致可以分为三类，其中地产取得环节相关的税种有耕地占有税、固定资产投资方向调节税（暂停）；房地产流转环节的税种有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税及教育费附加；房地产保有环节的税种则包括城镇土地使用税、房产税、城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员征收）。

这十四种税种（不考虑暂停征收的固定资产投资方向调节税和教育费附加为十二种）中与房地产直接相关的6个税种分别是城镇土地使用税、房产税、土地增值税、城市房地产税、耕地占用税、契税、而其中的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

从上述定义和房地产相关税种适用范围可以看出，房产税在房地产税的范畴之内，两者之间的最大区别是：房产税作为财产税，其征税对象仅为房产，而房地产税征税对象既包括了房产也包括了房产占用的土地。由于现实中，房屋的产权属于业主，但是房屋下面依附的土地的所有权却属于国家，业主仅有70年土地使用权。这给房地产税征收中涉及到土地部分的税收带来了一定的法理上的争议。

在房地产税酝酿推出的大背景下，房地产直接相关的6个税种存在进一步梳理适用范围和整合、优化的空间。例如，城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，城市房地产税是为了调节外商投资企业和外国人的财产收入，房产税是为了调节国内企业和个人的财产收入，土地增值税是为了对转让房地产的增值额征收，耕地占用税是为了对占用耕地征收，上述国内外企业和城镇与耕地之间的人为差异在税法的一致性和公平性原则下，存在进一步整合优化的必要性。其次，在偏重保有环节的房地产税推出的情况下，上述6大交易性环节的税种的税率就显得普遍偏高，从平稳过渡的角度上需要适当降低。

此外，除了已经推行针对个人居住用房的房产税的上海和重庆意外，目前，我国其余城市执行的房产税主要是针对房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人——即主要是针对企业经营用房。同时，房产税按照房屋的余值（房屋原值一次性减去10%--30%后的余值）或出租房屋的租金收入征收。按照房产余值计征的，房产税年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

我们认为，目前房地产税法初稿已基本成型，尚处于内部完善修改之中，从适当性角度，房地产税作为主体房地产相关主体税种，应当在合并房产税等税种的基础上进行优化，具体税率可以交由地方政府（省级）在中央确定的税率范围内根据各地具体情况进行自行调节。关于房地产税改革内容较多，具体可参见海通11月报告《房地产税条件逐步成熟，有利长效机制确立》。在本章节就房地产税改革不深入描述。

2.1.2  房产税改革

 2017年11月6日，《第一财经日报》报道称，财政部部长日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文《加快建立现代财政制度》的文章，描绘了十九大后的财税改革蓝图，肖捷首次给出了房地产税的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，推进房地产税立法，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度（本次房地产税改革的税源将既包括原房产税针对的工商业房屋，也将包括个人住房）。

首先，2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，标志着房地产税立法工作已经启动。其次，考虑到各地房地产情况差异较大，在中央统一房地产税立法和税种开征权的前提下，通过立法授权，给地方政府充分授权（地方税收管理权限主要集中在省级），使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象。第三，分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。第四，明确了要对工商业房地产和个人住房按照评估值（即房屋市场价值给予一定折扣后的价值，而非房产原值）征收房地产税。第五，在征收房地产保有环节税收后，将适当降低建设、交易环节税费负担（包括土地增值税制度的改革），以确保总体税负平稳。

我们认为，中国税制改革将反映十九大报告精神，即“解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，因此，此次房地产税改革将促进收入分配更加合理。

2.2  租赁市场改革

关于租赁市场主要改革思路立足于《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。文件是对以下六大方面的补充，属于培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施。

15-16年是中央政策关注长租公寓并提出大致政策导向和发展框架的时期。2015年，中央政府文件和工作会议接连提出大力发展住房租赁市场的发展方向和相关具体措施，政策导向主要为支持住房租赁经营机构、公积金支持租房租赁等。2016Q1国务院首次提出租购并举的政策，提议将外来人口纳入到公租房供应范围。2016年5月国务院工作常务会议鼓励租赁企业发展、推进公租房货币化、完善税收优惠和加强监管等四方面提出了政策导向。总体来看15-16年期间，中央层面接连提出租赁市场发展框架五大方面：加快租赁企业发展、促进公积金在租赁方面的使用、公租房货币化、税收优惠制度和市场监管。

16年底和17年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。从17年Q1住建部的政策导向可以看出政策先利好租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。

中央提出租赁市场政策导向后，各地方政府积极响应中央号召。从16年8月开始，广东、四川等14省出台培育住房租赁市场的实施意见和办法，给予租房市场政策优惠、鼓励REITs试点。17年北上广深等一线城市愈发关注租赁市场的发展，紧跟中央步伐，出台多项政策扶持租赁市场。从中央到地方政府租赁市场改革的政策风口正在逐步打开。

3.  长效机制预判：多主体供给，多渠道保障

回顾过往，本届政府在房地产中长期问题上曾有两次相对明确表态。

3.1  最高层此前表态回顾

关于房地产长效机制问题，本届政府最高层首次表态在2013年10月29日中共中央政治局会议中房地产问题讲话。最高层在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。

最高层指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。

最高层强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

3.2  展望未来：

1）构建多层次供应体系有望成为趋势

虽然未来如何构建长效机制本次政治局会议并未给出明确指导原则，但是根据过往政府表态和当前行业发展阶段，我们认为构建多层次供应体现，围绕低端有保障，中端有市场，高端有约束来推进仍是趋势。政府将坚持市场与保障并重，市场经济和行政指导并用，最终逐步淡出调控为主的发展方向进行。

整体而言，目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场。更多应该用市场行为来调控，而不是一刀切的行政限制。对于中端和低端要坚持市场和行政保障并存的调控形势。尤其是要改变过去将低端市场全部推向市场的错误做法。

不仅如此，未来对于高端市场在限制其土地供给量的同时应该大力发展租赁房市场。可以采取增加保有环节成本或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成本，间接补贴租赁房市场。与此同时，加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场正常的刚性需求和改善需求。最后对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。

按照我们的理解，构建多层次住房供应体系，同样是对此前政府提出处理好房地产业的“四大关系”的优秀保障。发展问题需要坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。而民生问题需要政府“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。

3.3  展望未来：

2）围绕土地、税收、保障和新型城镇化四大层次展开

在以上指导思想下，未来政策在坚持因城施策主基调下有望围绕土地、税收、保障和新型城镇化四大层次展开。我们对政策走势和发展方向做出以下预判： 

4.    风险提示：

行业面临调控和加息风险。