环京、环深、环沪哪里才是价值洼地？

作者：葫芦娃

环京、环深和环沪作为中国三大都市圈，三者之间的比较一直都是各路大神关注的热点。关于这个话题，我很早之前都想谈，但因为当时尚未亲身实地的考察，总觉得讲起来会很虚，不够落地。

如今，米宅耗时1年之久的城市考察计划已经基本完成，三大都市圈我们跑了一遍。我想，可以把这么一个宏大的话题，拿出来聊聊。

今天，让我们站在960万平方公里上，眺望这三大都市圈，从另一个角度看环京、环深和环沪。

篇幅略长，请耐心看完。

01

都在讲都市圈，只是环京最虚。

近几年都市圈这个概念异常火爆，有一个公认的事实，而且这个事实在很多场合，都被米宅提及：

中国的城市格局正在发生根本性的演变，城市单打独斗的时代已经过去，在中国这张大地图上，已经形成了若干个城市集群，未来的城市竞争是城市集群的竞争，是都市圈的竞争。

在这些已经形成的都市圈中，其中有三个最为亮眼，就是环京、环深和环沪。

我们把这三个都市圈的夜间卫星灯光图放在一起对比，我们就会很容易发现一个事实：

环沪的灯光辐射面积最大，环深的灯光最密集最亮眼，而环京的灯光最虚。

这三个特点也分别表明了这几个城市群的现状特征：

环沪城市群面积最大，上海对周边城市的影响最大。环沪城市群是三者中现阶段融合性最好，成熟度最高的一个；

环深虽然面积没有环沪大，但亮度最亮，说明深圳对周边城市的产业、人口、经济的拉动力最强。环深城市群是三者中现阶段城市聚合能力最强的一个；

而环京呢，北京和天津虽然异常亮眼，但周边一片黯淡，城市群的空心化严重，存在大面积的城市断裂带。环京城市群是三者中最虚的那个。

那么，从城市群的辐射力、聚合力、融合力的角度看三大都市圈：

环沪≥环深＞环京。

在城市群辐射、融合，并最终形成的背后，有一个因素至关重要，就是轨道交通。我们去看全球知名的超级都市圈、城市群，我们会发现，城市间轨道交通的接驳往往起到决定性的作用。

轨道交通有了，通勤时间短了，人才能在城市之间相互没有障碍的流动。

Ok，我们再看看这三个城市群的轨道交通对比情况。

02

环沪的轨道交通最超前，环京次之，环深相对滞后。

我们先来看看环深城市群之间的轨道交通规划和实际落地情况。

现阶段，环深周边的各个城市板块和深圳之间通勤联系，还主要依靠公交、大巴这种常规的交通工具。而距离深圳相对较近的凤岗，可依靠城际公交转地铁的形式，中转通勤，但仍然相对不变。

其中，规划落地最早的轨道交通就是深圳-惠阳城际轨道，规划基本已经确定，预计明年就会开工，惠阳可能是最早能够享受到轨道交通福利的环深城市。

接下来，我们看看环沪城市群的轨道交通规划和落地情况。

目前，环沪已经有一条城际地铁通车，即地铁11号线，从上海徐家汇到苏州昆山花桥镇，这是中国第一条城际轨交地铁。

除此之外，苏州S1号线也将在花桥镇与上海11号线接驳，规划已经确定，预计明年将开工，这是目前环沪城市群的第二条城际轨交地铁，通车后，昆山市区将和上海实现轨道交通的无缝对接。

除此之外，环沪的其他城市轨道交通的进度相对较慢。

目前环沪城市群已经有一条城际地铁通车，另一条规划已经确定，明年就会开工，环沪城市群轨道交通进度最快的城市为苏州昆山。

最后，我们看看环京城市群的轨道交通规划和落地情况。

虽然关于环京城市群的轨交规划早在几年前都传闻四起，甚至固安等区域早在2011年都开始传闻京城地铁将延伸辐射过来，但当下的环京城市群中，地铁规划能够确定的只有燕郊，即平谷线将横穿著名的“睡城”燕郊镇，并且平谷线已经开工。

其余的大厂、香河、固安、永清、涿州等环京城市均暂未有轨道交通规划落地。

目前环京城市群，只有一条轨道交通规划确定并已经开工，即横穿燕郊镇的平谷线。

不如，我们把这三大城市群的轨道交通辐射情况放在一起，做一下横向对比。

目前在距离核心城市的30km范围内，三大都市圈中只有环沪的昆山花桥镇地铁已经开通，环京有平谷线开工，环深暂无；

目前在距离核心城市的60km范围内，三大都市圈中，有地铁规划落地的是环沪的昆山、环深的惠阳，环京暂无；

因此，在30km通勤圈内，环沪＞环京＞环深；在60km通勤圈内，环沪≥环深＞环京。

那么，从城市群的轨道交通辐射力角度看三大都市圈：

环沪＞环京≥环深

看完轨道交通的对比，我们再来看看三大城市群的产业转移和经济融合的对比，因为人口流动和融合的背后，除了轨道交通的吸引之外，另一个重要因素就是产业的迁移和融合。

03

环深热衷创新研发，环沪热衷外包制造，环京热衷炒产业园。

我们还是先来看环深的各个城市的产业属性情况。

我们在深圳的考察过程中，发现一个环深城市群的产业有一个非常明显的特征，而这个特征在其他的城市群中绝对找不到，这个特征就是——环深城市群的产业迁移和产业升级做的最为超前。

比如，东莞在我们过往的印象中，这就是个世界工厂，是个以低端电子组装制造为主的城市。但是我们在东莞的松山湖，却发现现在除了工厂之外，这里聚集了大量的科研机构，比如华为、大疆、万科、中集都在松山湖设立自己的研发机构。

环深城市群新一轮的产业迁移、产业更迭和产业升级已经启动，而东莞松山湖就是这一轮大趋势的起点。东莞这个世界工厂，正在从低端制造业逐步升级为深圳之外的另一个科研创新聚焦点。

接下来，再来看环沪的各个城市的产业属性情况。

环沪城市群中，有两个产业重镇。

一个是太仓，这里是中国德资企业最密集的区域，舍弗勒、慕贝尔的大陆工厂都在太仓；另一个则是昆山，这个小小的县级市，聚集了大量的外资企业，比如通力电梯、利乐包装、NSK，以及声名在外的富士康。

但这两个城市的相关产业在现阶段仍未摆脱外包加工制造的桎梏，所聚集的产业绝大多数都是中外合资的设备制造、电子加工类企业。

从这个角度也能解释，为何有人说，这几年的苏州在迷茫、困惑中陷入了“停滞泥潭”，找不到合适的产业转型方向。

环沪的城市群，当下一片热火朝天，但仍未摆脱外包加工、组装制造的桎梏，产业升级、科研创新相对落后于环深。

那环京呢？

给，这是诸多人心心念念的大环京。

环京的同志们，在忙着炒产业园呢！

我们在环京的考察过程中发现，每一个环京城市都有1-2个所谓的产业园，其中永清最为夸张，一个县城搞了3个巨无霸的产业园，又是大红门、又是台湾产业园、又是亦庄永清开发区。

但是，这些产业园大都空置，多数企业开工率普遍不足，甚至个别产业园已经被晒玉米的老农攻占。

不过，讲道理，这些空置产业园的概念一个比一个亮眼、花哨、紧俏。机器人、人工智能、农业……几乎每一个当下最火的概念，都能在环京的城市中，找到对位的产业园。

拼产业概念，环京，你最棒，果然是近水楼台，把握大势那叫一个666。

但经济、产业这玩意儿，还真是做不了一丁点的假，概念玩儿的再6，一亮数据，全傻眼。

喏，这是三大都市圈的基础经济指标对比。

结果很清晰嘛，一目了然，环沪最强，环深次之，环京末尾。

那么，从产业和经济实力角度，看三大都市圈：

基础经济指标上，环沪＞环深；但科研创新能力上，环深＞环沪。

为什么漏掉了环京？

对不起，我真的不想把这三者放在一起拼经济和产业，我真的不想黑环深和环沪。

04

不如，我们建个模型，综合评估一下三大都市圈的城市基础。

我们把环京、环沪和环深三大都市圈的辐射融合、轨交接驳、产业经济放在一起，简单做个模型，总结一下这三者的城市基础情况。

显而易见，三大都市圈城市综合评估：

环沪≥环深＞环京。

05

扯淡的来了，三大都市圈的城市基础和实际房价竟然不匹配。

按照正常的逻辑，城市基础好的房价自然相对就会高一些，城市基础差的，房价相对自然低一些。

按照正常逻辑，三大都市圈的正常房价排序应该是：

环沪最高，环深次之，环京最低。

但是，实际的情况呢？

1h都市圈，环深均价1.7万/㎡，环沪1.3万/㎡，环京1.8万/㎡；

0.5h都市圈，环深均价2.7万/㎡，环沪2.2万/㎡，环京2.7万/㎡。

实际的情况是，环京最高，环深次之，环沪最低。

我们把城市基础和房价放在一起对比，就会发现三大都市圈的城市基础和房价是不对等的。

这就扯淡了：

拼城市和经济，环沪最强，环京最差；

拼房价，环京最高，环沪最低。

为什么？为什么这么扯淡的情况就这么活灵活现的发生了？

原因其实很简单，政策调控的影响罢了。

环沪调控最早，环京调控最晚。

政策给了环京一个完整的上涨大行情，房价透支了一整个行情；而只给了环沪不足半个行情，房价被死死的摁住了。

那么未来呢？哪里才是价值洼地呢？

其实很简单：

找城市基础好、轨交落地快、产业基础好的城市，这些城市的房价是有产业、人口托底的，是有上扬基础的。

找政策盯的早、看的紧、摁的死的城市和区域，他们还未到顶，还有空间。

06

结论

站在960万平方公里上俯瞰中国，站在城市、产业、人口、经济、轨交基础上俯瞰三大都市圈，要尝试理解以下这些。

1、环京下跌凶残，不是简单因为市场下行，而是缺乏基础托底。环沪当前房价较低，更不是简单因为市场下行，而是政策提前来到；

2、短期决定房价的可以是政策，长期一定是城市、人口、轨交、经济、产业、供需等大势；

3、由“1、2”可得，环京一定要慎重，没有托底的高潮，来得快，去的更快；

4、由“2”可得，环沪看昆山、花桥，环京看燕郊，环深看惠阳。

（来源于微信公众号：米宅米宅（mizhaimizhai）