丽新集团：城市运营优势突出，进军粤港澳大湾区

11月22日，丽新集团旗下丰德丽控股(00571.HK)与丽丰控股(01125.HK)联合公告，丽丰的一间全资附属公司与哈罗国际(中国)管理服务有限公司及礼德国际控股有限公司签订了一份合作协议，引进世界领先学府品牌“哈罗国际(中国)”于中国珠海横琴的创新方项目第二期内设立礼德学校－横琴。该学校将须待丽丰成功取得创新方项目第二期土地及符合其他所需条件后方可开始发展，并由哈罗国际(中国)经营管理。

同样是当天，由丽新横琴创新方主办了横琴哈罗礼德学校项目签约仪式，横琴新区管委会副主任闫卫民、珠海市教育局局长林日团、横琴新区社会事务局局长管伟、横琴发展有限责任公司总经理刘扬及英国哈罗公学校董Edward Gould等嘉宾出席活动。

预计于2020年9月开学的横琴哈罗礼德学校，校园面积不少于52,500平方米，预计总招生额约1,500名。学校同时招收内地、港澳及外籍学生，其符合中国国家教学大纲要求及国际特色的课程涵盖幼儿园至高中并以双语授课。学校具备国际优质师资团队，并为中国籍教师提供培训。

沉静多年的丽新集团在近年内部重组、进入深港通名单等消息传出之后再次受到市场关注。而丽新也一改过去运营策略，开始获取更多新项目加速扩张。丽新如今通过横琴的创新方项目打进粤港澳大湾区，可以说这个潜力巨大的内地项目对丽新有战略意义，其中哈罗礼德学校是整个项目内其中的一个重要配套。

一、横琴项目，进军大湾区

目前横琴的项目在丽丰控股下运营。为何横琴项目能为丽新集团在内地的扩张打开局面，理由有两个：

1、项目规模十分大，对丽丰控股的租赁业务有极大的促进；

2、进入粤港澳大湾区，未来政策推动战略发展区域。

我们从丽丰控股公布截至2017年7月31日的年报中可以看到，2017年目前企业租赁物业规模约319万平尺，而单单横琴项目的第一期预计能为企业租赁物业增加203.8万平尺，对比2017年规模扩大约64%。

下面我们再看看以这个项目的具体情况。

首先创新方项目地处粤港澳大湾区，位于横琴中心地带，距离近澳门之横琴口岸五分钟车程，可从澳门经莲花大桥直达。为此丽新旗下环岛旅运独家经营往返香港至横琴的跨境巴士服务，建立跨境巴士客运总站，推动粤港澳成为国内外旅客一程多站的目的地。

粤港澳大湾区上升至国家战略，受到中央高度关注。2016年及2017年粤港澳大湾区分别列入“十三五规划”及“2017年政府工作报告”，其地位已上升至国家战略层面。粤港澳大湾区的经济基础高于其他核心城市群。通过国内三大城市群的对比，从经济活力和人口密度来看，粤港澳大湾区对于人口的吸引力高于其他城市群，经济活力更强。

湾区内资金、物流、科技及人才等不断流动，珠海、中山等地区在湾区经济的带动之下，发展潜力将大大提升。可见在政策推动下，横琴项目的潜力十分巨大。

其次，创新方为一个分数期兴建的项目，是以文化创意为主题的综合旅游娱乐项目，致力将项目打造成为覆盖粤港澳台的文化创意孵化基地。项目共分为五期，第一期预计2019开幕，第二期预计2021年开幕。第三至五期尚在规划当中,预计于2024至2025年开幕。

第一期项目建筑工程于2014年年底开始动工。第一期的文化体包括狮门娱乐天地、国家地理探险家中心、高端健检美容中心、多功能场馆、婚庆场馆、横琴凯悦酒店及概念零售餐饮等。

企业预期创新方总投资180亿人民币，第一期投入50亿人民币。预计第一期于开业首年将吸引超过五百万人次来访。

可见横琴项目与过去普通的开发项目不同，涉及悠闲娱乐、餐饮、交通、教育、健检美容、综合商用、旅游共七个生态产业。众所周知，丽新集团目前的租赁物业主要资产在丽新发展，其中就是传统的“包租公”业务。但是这个横琴的文旅业务与普通通过持有某一物业获利不同，他涉及整个区域的城市运营，这需要企业综合的资源和能力。

可以说这个项目是企业寻求突破的一个体现，因此接下来不得不提到丽新集团整个集团的多元业务生态，以及在城市运营上的什么优势。 

二、厚积薄发，发力城市运营

我们先看一下租赁行业的情况。截止到目前，今年内地销售规模前30的房地产企业，已经超过一半的企业宣布开始进入租赁市场，也就是往“包租公”业务发展。其中包括行业的龙头如万科、碧桂园等。这有土地政策的原因，当然也有行业趋势的原因。

对于租赁业务来说，一线城市的物业前景无疑是吸引“包租公”们的，但是项目的成本也十分高，整体回报率不见得理想。而目前中国城市化的阶段也到达，一线城市外溢形成城市圈的阶段。

这便促使了企业向城市综合开发发展，因为综合功能土地的获取成本更低，且通过整体运营能为区域物业带来更客观的升值，不过对企业的要求更高。这便是为何出现碧桂园向小镇项目转型；恒大、万达向文旅业务转型。 

那么相对而言，丽新集团有其特定的优势，总结为两点：1、特色的国际资源；2、多年的多元业务沉淀，厚积薄发。 

第一，我们可以看一下今年，横琴项目二期的发展进程：

2017年6月，集团与皇家马德里足球会（「皇家马德里」）订立一份特许协议，内容有关于创新方发展及营运一座足球娱乐体验中心（「皇家马德里足球娱乐体验中心」）。 

同年9月集团与 Dr. Ing. h.c. F. Porsche AG（「保时捷」）订立一份框架协议，内容有关于创新方发展及营运一所汽车主题文化体验馆（「保时捷体验馆」）。皇家马德里足球娱乐体验中心与保时捷体验馆均计划将于横琴创新方项目第二期内推行。

以及最近哈罗礼德学校项目。这些项目全是在国内少有的国际优质资源，能为丽新集团建造出有国际特点的文旅项目。这也体现出香港企业的优势，香港连结了内地和国际，相应的丽新集团也说明横琴连结了内地和国际。

第二，我们可以看一下，丽新集团的多元业务发展。

丽新集团一共有五大业务，除了传统的物业开发业务和自持，还有酒店、传媒、影院及餐厅运营。经过过去的内部重组，目前不同的业务装在了集团不同的控股公司中，集团的控股结构(截至2017年10月19日)如下：

从全家福来看，目前集团资产版图相对清晰：

丽新国际（00191.HK）是控股母公司，投资控股之外兼营香港物业投资，控股61.93%丽新发展；

丽新发展（00488.HK）主营香港、海外地产业务，持有丰德利36.94%股权；

丰德丽（00571.HK）业务包括电影院营运及化妆品销售，控股丽丰控股和耳熟能详的寰亚传媒；

丽丰控股（01125.HK）主营内地地产业务；

寰亚传媒（08075.HK）主营影视娱乐业务。

且通过业绩可以看到，物业投资和酒店业务发展平稳。而由于丽新的不是“货如轮转”的住宅开发为主，所以开发项目周期的影响物业发展与销售的业绩波动较大。不过值得关注的是目前集团的餐饮发展十分迅速。

多元业务的多年深耕，为丽新集团在综合运营以及资源整合方面相对同行更具有优势。因此内地横琴项目是丽新集团整合企业资源后的一个代表性项目，体现了丽新集团出众的城市运营优势。

结尾：

过往由于，丽新集团长年维持低股价，且派息不高，所以估值一直被低估是情有可原的。对比同样是国内为主的“包租公”同行的SOHO中国和恒隆地产，PB显得被低估。

最近，SOHO中国最近进入变现期，不断卖卖卖同时提高派息。而恒隆地产主要以高端商场物业为主，长年也维持较高的派息率。所以在估值上它们也有所上升。

但随着今年丽新集团通过配股及合股，通过提高市值和股价一举冲进深港通，十分有利于市场调整以往对其股价的评估逻辑。同时集团也在积极做出各样行动，如英国的物业项目以及横琴的项目就能成为其估值上升的催化剂。

而除了业务之外，丽新集团的派息也一改常态，出现幅度不小提升，这也将成为启动市场重估的重要催化剂。可预见丽新集团各方面的调整只是刚刚开始。未来集团的前景值得期待。