融信中国(3301.HK):杭州未结利润可期,并购模式稳健扩张

2017-08-21 09:39 宇森 阅读 6641

融信中国(3301.HK)位列全国房企前30强。从2009年开始,公司进入漳州、厦门,2013年,业务拓展至上海、杭州等地。2012年到2016年,融信的营收从12亿元猛增至114亿元。

融信近年迅猛的扩张方式呈现的“黑马”的状态引起投资者关注。2016年初,企业在香港主板上市,并将总部搬迁至上海,加速全国化战略布局。进入2017年,行业竞争进入白热化阶段,融信也逐渐转向更稳健的经营模式,开始向“白马”进行蜕变。

近期,企业公布销售数据,公司1-7月份合约销售总额(不含联营及合营公司)达到190.5亿元。而加上联营及合营公司集团整体前七月销售规模达到348.3亿元,权益规模为289.1亿元。在克尔瑞1-7月地产销售前100排名中,排名29

企业最近公布,将于8月25日发布中期业绩,临近开榜,如今正合适回顾过去展望未来。

一、杭州项目将集中交付,有助释放利润

融信去年年初在港交所主板上市,是近年IPO企业中少有的大中型房企,而公司去年的整体业务发展成绩相当不俗。2016年,公司的全年溢利同比增长21%至17亿元人民币。

营业收入方面,融信中国与传统内资房企一样,主要盈利业务为物业销售。去年企业营收同比上涨50%。具体如下。

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目前融信从发展于福建的区域型地产公司向全国型房企转身, 融信继续巩固在海西经济区—福州、厦门、漳州等地的领先地位,并积极拓展在长三角经济区的重要经济枢纽—上海、杭州的竞争优势。

2016年确认收益项目的地区分布上看,去年业绩主要来源于大本营福州,及新地盘上海。

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2013年进入杭州市场的融信中国,4年时间布局了15项目。且2016年间,融信在杭州区域凭借三盘进入市场销售榜单前七。由此可推测杭州庞大的销售合约并未交付,我们可通过融信的销售情况进一步分析。

合约销售方面,融信在行业中可谓“势不可挡”。2016年实现合约销售人民币246.4亿元元,较去年同比增长约107%。以下为具体销售数据按地域分布情况。

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可见去年销售金额最高的地区金钟在杭州和福州,分别占比33.5%与36.2%。其中杭州的82.6亿元的合约销售额并未在去年营业收入中体现,该部分合约销售预计在未来两三年内实现交付,能为企业带来丰厚收益。

8月3日,融信中国发布了2017年7月未经审核的营运数据,这也是这家香港上市公司首次公布今年的销售业绩。今年7月份融信的合约销售额仅为35.38亿元人民币。今年1-7月,融信的合约销售额共计190.53亿元。

可推算半年融信完成了155.15亿元的销售业绩,同比上升17%。2017年上半年的增速与去年同期超过1倍增速更为平缓,但其主要外因是去年下半年开始,政府对一二线城市调控政策逐渐深入,而主要内因则为融信开始全国性布局,而2016年业绩是一次集中爆发。

今年对比去年上半年增速出现下降,但依然保持稳定增速。在行业进入“白银时代”背景下,融信业绩开始进入稳定增长的通道。

在销售持续上升同时,融信的扩张速度也十分迅猛,2016年的土地储备情况将决定未来2017-2019年的企业收入,接下来对融信的土地情况进行分析。

二、土地储备集中一二线,策略转向并购

融信土地扩张速度十分惊人,16年共有21块新收购地块,总建筑面积为527.1万平方米(权益面积为261.2万平方米)。地块收购的平均成本约为每平方米人民币12,963元。以下是16年的新增土地情况:

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同样,2017年前4个月,融信通过“招拍挂”的方式在杭州、天津、成都等地拿地的金额就近百亿元由此可见,去年拿地的核心同样是杭州和福州地区。除了增量,接下来看一下存量的情况,以下是企业住宅类可售未售面积的分布情况。

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2016年融信土地储备总建筑面积约为10.58百万平方米,其中约7.46百万平方米在建,约3.12百万平方米持作未来开发。其中每平方米成本为人民币8,650元,约81.16%的土地位于上海、福州、杭州等一二线城市的黄金地段。

目前最值得注意的是,融信的土地扩张模式在2017年发生了转变,那便是通过并购形式扩张。

2017年,融信与海亮“联姻”。公司以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司各55%的股权,与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略合作。

本次融信中国与海亮合作开发的项目共计35个,分布于合肥、郑州、西安等省会及周边城市,可售面积逾500万平方米。通过此次收购,融信中国初步完成在中西部省会城市及周边城市的布局。融信中国此番收购,为公司新增土地储备逾500万平方米。

欧宗洪业绩会上表示,今年会加大并购及旧改比例,确保在目前土地市场火热的现状下,能以相对合理的价格获取优质土地。而融信在保持高速扩张速度下,转向更为稳健的并购模式。

小结:

2017年融信中国将在保持高速增长与扩张下,向更为稳健的经营模式转变。除了上述在销售、土地策略的转变外,企业的融资结构也在不断改善。2014年底,融信中国资产负债率高达1541%。不过近两年该比率有较大幅度下降,2015年底和2016年底,分别为247%、98%。这一改变也得到国际机构的认可。

16年,融信位于境内的主要运营主体、融信(福建)投资集团有限公司(「融信集团」)获联合信用评级有限公司调升评级至AA+。并相继入选摩根士丹利资本国际「环球小型股指数 — 中国指数成分股」,以及「恒生综合小型股指数成分股」,获得国际及香港投资市场两大指数的认可,并在深港通开通后成为投资目标,迎来投资者的持续关注。

16年在杭州地区大量增加的项目,以及集中销售而未结算的合约是未来值得关注的亮点。未来行业分化程度加剧,行业风险上升,融信中国更为稳健的经营,能为其在“强者恒强”的时代脱颖而出。

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