【业绩会现场直击】绿城中国(03900.HK):销售首次突破千亿,代建规模第一

3月27日,绿城中国公布2016年业绩,集团实现净利润22.23亿元,较2015年的人民币12.59亿元增加人民币9.64亿元,同比增长76.6%。

3月27日,绿城中国公布2016年业绩,集团取得总合同销售1139亿元,同比增长58.4%,实现净利润22.23亿元,较2015年的人民币12.59亿元增加人民币9.64亿元,同比增长76.6%,股东应占核心利润19.58亿元,同比增长89.5%。董事会建议宣派截至2016年12月31日止年度的末期股息每股0.12元,2015年无派息。

格隆汇根据公告了解到,2016年绿城中国实现物业销售收入255.21亿元,占总收入的88.1%,较2015年上升9.4%,主要是交付物业销售面积增加较多所致。交付物业销售面积为226.92万平方米,较2015年上升40.9%,销售均价为每平方米11,247元,较2015年的每平方米14,481元下降22.3%。实现物业销售毛利46.11亿元,物业销售毛利率为18.1%,与2015年的18.0%基本持平。

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2016年内,绿城中国合同销售面积约483万平方米,销售金额约958亿元,其中归属于该集团的权益金额约为511亿元。另外,绿城中国以品牌输出、管理输出的代建管理项目,于2016年累计取得合同销售面积约143万平方米,合同销售金额约181亿元。

在代建业务方面,2016年完成了绿城管理代建业务与蓝城房产建设管理集团有限公司合并重组。绿城管理推出新的服务体系,打造房地产开发全产业链生态平台。截至2016年12月31日,绿城管理管控项目达到164个,总建筑面积约4,557万平方米,预计总可售金额约人民币2,531亿元。

在土地储备方面,截止至2016年底,绿城有85个土地储备项目,包括在建和待建的总共达到2912万平方米,各地区分布占比如下图:

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此外,2017年绿城集团预计整体可售货源约为871万平方米,整体可售金额约为人民币1,493亿元。其中,2017年绿城将有105个投资项目或项目分期在售,预计可售货源约571万平方米,可售金额约人民币1,125亿元。

财务方面,于2016年12月31日,绿城中国净资产负债率大幅下降至58.1%,2015年这一数据为73.0%,银行结余及现金、抵押银行存款合共为249.71亿元,足以覆盖一年以内到期的借款100.37亿元,全年加权平均利息成本为5.9%,与2015年的7.3%相比有明显下降。2016年财务费用为10.4亿元,比2015年的8.9亿元增加16.8%。

在3月27日业绩会上管理层先是就其主要股东中交与绿城是否会展开深度合作回答指出中交本身一直在做房地产,在筹措低成本资金上有很大优势,中交和绿城是产业链上下游互补关系,管理层希望与中交在未来能进行更多业务合作。另外中交在海外市场拥有大量优质土地储备,而中交开发能力和储备的土地还有差距,这种情况下绿城有必要和责任承担中交海外土地开发任务,但同时管理层也指出绿城是一家追求品质的房地产开发企业,海外市场在文化、气候等都与国内有很大差异,在产品设计、建设等方面也会有很大不同,所以绿城也会非常谨慎对待海外市场。

在回答有关绿城未来销售前景问题时管理层指出,公司对内部管理层和对外宣布的销售目标是不一致的,对内的销售目标要高一些。管理层还说到2016年房地产成交量是11.6万亿,真正用于自住的在7万亿左右,而4-5万亿是投资和投机购买的。在十月份出台调控政策,在消费端和开发商拿地两方面都进行了限制,市场回落是大概率,预计今年成交量会下降到7到8万亿。而绿城的产品都是用于自住的,产品品质、服务品质和性价比三方面都有很好竞争力,即使未来市场成交下降的情况下,绿城的市场份额占比会提升,管理层更注重有质量的增长,也就是销售的增长会转化为利润的增长。

而对于未来毛利率情况,管理层认为,2016年交付的项目是2012年和2013年获得的,而2015年和2016年项目将会在未来一两年交付,后续毛利率将会提升。另外2016年利息成本下降以及中长期看绿城的主营业务将会有很大变化,比如生活服务等轻资产高毛利项目收入能令到毛利率提高,管理层强调绿城中长期是转型为配套商和城市综合运营商,主要提供教育、医疗等生活服务。

在业绩会上,管理层着重阐述了绿城代建业务规模和发展模式。指出绿城现在是代建市场龙头,其现在规模在未来3到5年内都不会被超过。管理层指出中国的房地产有投资门槛,但是没有建造门槛,与欧美等发达国家比较,房地产建造需要工程师、建筑师、造价师和设计师等专业的人才,而目前中国房地产的建造则显得没有门槛。绿城利用自己管理和品牌的输出,能让项目产生10%以上的溢价,而绿城能从代建项目销售额中提取5%到7%不等的提成。管理层强调绿城代建业务为轻资产高毛利业务,如果代建项目管理控制得好能有50%净利润,而且管理层认为代建业务有逆周期的特点。2016年代建业务收入是7.3亿元,未来将超过10亿元。

在永续债问题上管理层回应2017年公司会研究开始偿还。此外,有人提问2016年绿城处置联营收入有6亿元,2017年是否有类似的处置?管理层也指出有在计划处理一些酒店等业务,还会继续出售持有的物业。

2016年绿城恢复派息,最后管理层就未来派息比例问题回应说随着为阿里核心利润增长,会考虑增加派息比例,但是要综合考虑公司负债率和资金情况。而由于目前绿城股票流通盘为27%,考虑到流动性问题,不会考虑回购。

2017年3月27日盘前公布业绩后绿城中国当日跌11.6%,收盘价为7.85。或是因业绩低于预期。2016年房地产市场成交火爆,而绿城中国业绩并没有同业其他公司亮眼,且股息也没有吸引力。

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