双城记:价值投资的香港房,趋势投资的北京房

2017-03-22 20:04 春申君策略 阅读 41381

作者:黄超

小伙伴们都知道北京房产已经炒上天。上一个最近成交的学区房的图大家感受下如此简陋的环境和如此高昂的价格,“贫民窟里的千万富翁”名不虚传。

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笔者此文尝试把北京房市对比下一直在资本主义世界中以房价高著称,人们生活水深火热的香港房市,发现两地的房产和股票也有一定的相似之处。在笔者之前的文章悄悄进行的大变革:港股A股化,A股港股化表述过股票是港股比A股的估值低,同样在房产上,香港的房产与北京的比已经是质美价廉。

笔者在香港北京两地都居住过,就简单从环境、历史、资产和估值四个角度对比一下作为非专业人士,纯属抛砖引玉。

▌北京和香港的经济、环境、人口结构对比

首先从经济上看香港经济近年经济增长率在百分之二点几,中国经济虽然从之前的百分之七有所下行,仍然维持在六点五以上。香港2015年人均GDP4.24万美元,北京为1.7万美元。北京的增长速度更高,但是人均GDP只是香港的四成。从个人的经验讲,现在北京的高薪收入已经完全不低于香港了,并且各行业品类齐全,创业氛围更浓,经济的活力更高。相比之下香港产业较为单一,高薪工作主要以金融为主。香港目前作为离岸金融中心也吸引了不少国内的金融巨头布局,经济增速虽然不高,未来发展前景一样很好。

从自然环境上看香港地处亚热带,一年四季常绿,空气质量常年在优良以上。笔者在香港的周末常常出去行山,或者去海边散步,从繁华的读书到青山绿水只需要半小时。北京的空气污染严重,雾霾已成常态,除了在两会和APEC等期间之外,蓝天常常难以见到,而且城市绿地不足,居民住宅附近很少有能够游玩的地方。自然环境上香港要比北京好太多。

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(清澈透亮的香港与丁达尔效应的北京)

“房是用来住的,不是用来炒的”,让我们看看在两地买的房质量到底如何。以作者的经验,香港的商品住宅质量很好,很多四五十年的楼看起来都很新,保养完好。而北京的住宅有的十几年就显得老旧了。

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70年代的美孚新村 楼龄接近50年 保养较好

从人口结构上看香港的老龄化严重,人均预期寿命高,老年人比例大,在地铁里常常看到很多老年人,并且自成一体,外来人口比重较小。北京由于吸收了全国主要是华北地区的大量年轻人,人口结构较为年轻,同时外来人口有八百多万,占比较高。

综合来说,北京以金融和互联网为代表的高薪新经济的蓬勃发展和很高占比的外来人口,尤其是年轻的人口结构是北京房价的强大支撑。但是北京的自然环境和空气质量是很大的问题,将来会有更多的人更在意自己的生存环境,这也是一个负面因素。

▌北京和香港的历史房价走势

从房价的历史来看香港经历过几次房产波动的周期。下图为中原地产发布的香港房价中原城市领先指数CCL。

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(香港中原城市领先指数CCL)

可以看到在96年之后的一段时间房价的增长非常迅猛。在97到达高点之后,98年的亚洲金融危机及其之后的03年非典重创了香港房市,平均房价从97高点跌去最多几乎七成。当时有不少人因为楼价大幅下跌,抵押物不足而被银行催缴抵押品。有的人甚至住宅被银行拍卖还倒欠几百万,发生跳楼惨剧。但是香港楼市在之后也逐渐恢复,从03年之后几乎持续上涨至今,中间虽然经历了几次回调但幅度和时间长度都不够大。

而北京,乃至中国大陆,都几乎只有单边上涨的历史,没有过大的回调。08年金融危机也曾一度影响北京房价,而ZF在09年迅速出台了四万亿的刺激政策,北京房价重回上涨通道。单边上涨的北京房价不断用事实打脸那些看空的人,让看多情绪空前高涨。

从全球来看,房产是非常长周期的资产,是长期能够保值增值的资产。但是它也会随着经济形势和货币政策发生波动。过去是已知的确定的,但未来依然是不可知的,简单地按照过去经验推演也许未必得到正确的结论。

▌北京和香港的房价估值及回报分析

香港没有自主的货币政策,跟随美国的货币政策。所以港币的借贷利率目前仍然维持在很低的位置,房贷利率在2.15%左右。而中国大陆的商业贷款利率在4.9%左右,公积金贷款利率在3.25%。

根据目前政策,北京的公积金最多可以贷款120万。不考虑其他因素,假设房子总价都是600万,都是七成贷款,在北京的房子最大程度地使用公积金贷款120万,并且都是25年还清。通过房贷计算器计算发现,低利息使得香港的月供要比北京少5101元,总利息要少还153万元。

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(同等条件下的北京月供和香港月供)

要分析香港和北京房产的估值和回报,我们实际看几个真实的房源。

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(来自香港中原地产网站)

首先介绍一下,香港的面积单位“呎”是英制单位,一平方米约合11呎。在港剧里的“千呎豪宅”其实也就只有不到一百平方米。这里计量的货币也是港币,目前港币兑换成人民币大概要乘以0.9。

上图是作者随便去中原地产网站上找到的价格处于中部位置的楼盘,我们可以看它们的总价、每平米价格、租金回报、和租金与房贷对比。由于国内都是按照建筑面积来说的,这里也只考虑建筑面积。

在香港,700万以下的自住用房,按揭贷款最高为六成。而香港的按揭保险也从最高的九成下降为八成。也就是说在香港买自住房最高可以用到八成的贷款。

为了同等对比,不使用中原地产上列的月供,而是和国内一样使用七成房贷,还款300个月,以便在同样条件下比较。

为了读者阅读方便,笔者把单位都换算成人民币和平方米。以下是估值和回报率的分析结果。

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(香港房产估值和回报率分析)

同样也找几个北京的房源做对比。北京的房子同时租售的不多,不得不找一些成交比较大的小区同样面积待售和待租的房源来做对比。

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(来自北京链家网)

做出的北京数据分析如下。

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(北京房产估值和回报率分析)

从总价格和每平米价格来看,北京房价已经毫不逊色于香港房价了,即使二者的人均GDP差了两倍多。从租金回报率、租金与月供的比值、市盈率和每平米价格和人均GDP的比值等指标可以看到香港房产的估值比北京更为合理,回报率不错。北京的房产处于一个估值比较高,回报率比较低的状态。

值得注意的是香港房产的租金几乎可以覆盖房贷的月供了,这样如果房价不下跌,在仅仅付出一个首付之后把房子租出去就几乎可以不用管了。但是北京的租金仅仅是月供的三成,即使租出去还需要占据房主大量的现金流。当然这只是个例,只是总体情况的一斑。

从它们的市盈率来看,假如不考虑升值,香港的房产仅靠目前的租金三十年左右就可以收回成本,而北京的需要大概七十年。香港的租金足以支持目前的房价,而北京高房价的原因可能不在于租金回报,而更多的是因为对于未来上涨的预期。

▌总结

一个是坚实的基本面,一个是高增长的预期。所以笔者说,价值投资的香港房,趋势投资的北京房。

价值投资容易有浮亏,最终未必亏。趋势投资容易有浮盈,最终未必盈。在一个上涨预期很强的市场,大多数人不能同时把浮盈套现,就像在15年的牛市,这是市场本身的性质决定的。

笔者同时热爱北京香港这两座城。如果可能的话,希望在经济活力更高的北京赚钱,在最高边际税率15%的香港交税;在租房便宜的北京租房,在租金回报率高的香港买房。这是充分利用两地差异的优化安排。当然这两大城市都实行了很严格的限购制度,香港还对非香港永久居民征收高达15%的买卖住宅物业印花税。到这两大城市买房置业都不是一件容易的事。

城市的繁荣需要源源不断的聪明努力的年轻人,而在现在,想在北京香港这样的一线大城市立足的年轻人需要比他们的前辈付出更多更辛苦的努力。

长安居,大不易。