2017，一二线城市房价趋势

作者：星子

2017年到了，各城市房价走势如何？由此，星子以中国百强城市为切入点，稍微盘点了一下。个人见解，不喜勿喷。

1.北京：

2016年，北京供应的一手住宅不到400万平方米，是近10年来新增供应量最少的一年。楼市整体成交量却超过4700亿，是近10年来的最高点，几乎是北京GDP的五分之一。只是这么大的成交量，87%是二手房市场创造的。

我们知道，当供小于求，就会引发价格上涨；当一手房成为市场稀罕物，就很难比周边二手房价格低，作为价格标杆，一手房会逐渐拉动北京楼市整体上扬。

由此，土地供应量大幅减少、巨额成交量体现出来的巨额需求、二手房市场里的一手房价格标杆效应，这就是北京楼市在如此严厉的新政调控下，还能坚挺的原因之一。（根据国家统计局最新发布的70大中城市数据显示，绝大多数城市在930新政之后新建商品住宅价格都有下降，但不包括北京。北京仅仅是成交套数下降。）

△从价格上看，2016年12月北京二手住宅均价达到59527元/㎡，同比上涨了47%；主城区均价为68284元/㎡，同比上涨42%；近郊区均价为32330元/㎡，同比上涨53%；远郊区均价为21839元/㎡，同比上涨30%。

此外，北京还有个“京沪诅咒”效应，当深圳、广州、天津房价逐渐赶上北京房价，作为政治中心，北京的吸引力就凸显出来了。因此，现今北京的房子想让它降价，真的很难，最多只能不让它再暴涨。新任市长蔡奇就说了，“我不涨价”。ZF也只能打压需求，通过限购、土地自持、限房价竞地价等手段，尽量把涨幅势头压住。

由此，对于北京2017年，星子认为是企稳阶段，略有小幅增长。

2.上海：

上海和北京这两个城市有很多共同点，如房价高，金融业比重高，但是工业比重低，经济脱实向虚情况显得突出。

此前国家表态指出，2017年要着力振兴实体经济。因此自930新政之后，上海频频出手，先是完善差别化住房信贷政策，调整首套房、二套房首付比例，后续又在住宅的边缘地带——酒店式公寓上面大做文章，终于将成交面积和成交量降了下来（注意：成交均价没降）

从市场反馈来看，上海楼市已经产生一定的观望情绪，后续开盘的项目，价格压力比较大。但是上海是中国除北京以外最重要的经济中心，因此，2017年上海房价会降温，但仅仅是成交量的下降，局部地区楼盘会出现些许让利。

3.广州：

广州11月22日和25日拍出17宗地块，楼面价全面刷新，面粉贵过面包，可以说是大幅提升了广州楼市的信心。作为2016年唯一没有暴涨的一线城市，广州很有可能在2017年实现补涨。

为什么这么说呢？首先，2013年的“穗六条”要求的三年社保已经在2016年到期，2017年广州房价上涨动力必然增加。与北上深相比，广州依然处于相对宽松的政策标准，仍然有加码的空间。星子发现，广州在限购方面要求外地户籍需连续缴纳3年社保，而北上深均为5年。在限贷方面，广州明确有1套房且房贷结清，最低首付30%，而京沪则要求50%，深圳更高达70%；

其次，2016年广州土地成交总量只有2015年的60%，其中居住用地成交只有2015年的70%，土地供应断档。由于广州极力避免地王效应，在2016年全国楼市热火朝天的上半年，采取定向出让商住用地和郊区居住用地的方法，避免土地出让刺激楼市。

例如5月拍卖的居住用地均位于广州非核心区域，即便溢价率很高，成交价也不过8000，对广州整体楼市影响力非常小；

再次，广州去库存效果非常显著，去化周期已经降到6个月，目前全市可售货量仅有6万套，仅够半年去化；这是非常要命的，下半年拼命出让的土地，远水解不了近渴，土地变成房子至少也要一两年。

另外，广州还藏了一个大杀器：抑制核心区开盘的大利好。数量显示，2016年广州一手商品住宅成交超80%都在外围的6个区，也就是说，广州内城核心区有很多楼盘没有开盘，如广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块。由于成交面积大多集中在外围，所以广州新房均价一直未迈入“2万元”时代。而如果2017年释放了这个核心区利好，上述这几个板块销售单价将超过4万元，在中心区房价的拉动下，很有可能带动全城上涨。

最后，国家开始重视实体制造业，而广州在产业规划和经济结构方面做出了非常好的示范，如提出广州“智”造口号，大力推动琶洲地区的互联网产业，等等。

由此，星子认为，在上述种种利好的前提下，尽管面临930新政后的巨大压力，广州在2017年仍有可能实现补涨。（前提是现有的广州购房政策不出现黑天鹅）

4.深圳：

深圳房价最近有点“标题党”，唱衰的声音比较多。例如“深圳房价跌回半年前，楼市暴风雨就要来了？”一类，以成交量代替房价，认为成交量减少就是降价，均价回到半年前的5万就是降价，实际上半年前不是深圳楼市上涨的高峰期，2015年才是，此次成交量下跌，只是深八条严苛条款下的卖家与买家的博弈。深圳房价下跌，仍需时间来认定。

但具体说来，深圳作为中国最有活力和最年轻的城市，人口持续涌入，加上深圳是四个一线城市里面积最小的城市，这些都为深圳房价提供了一定的价值支撑。由此，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，出现企稳态势，与其说是“深八条”调控的成效，不如说是深圳目前的房价底线可能就是这5万元线。

另外，2017年深圳楼盘也较少，预计供应约为140个(包含在售的次新盘)，其中很大一部分为2016年在售楼盘，纯新商品住宅盘拟上市的仅有63个，并主要分布在龙岗、宝安、南山三个片区。

5.天津：

在930新政出台之前，天津楼市确实经历了一轮暴涨，2016年天津商品房和二手房分别成交234264套和188751套，分别比2015年增长75%和51%，成交量均创下六年来新高，但要注意的是，同样是房价暴涨，天津市区及其周边与滨海新区（塘沽）的暴涨是有本质区别的。

天津市区及其周边的暴涨主要是北京功能和新增人口外溢，受京津冀一体化经济辐射和政策扶持，以及自身经济文化底蕴、特别是教育优势带来的结果。天津是少数几个强二线城市里只需要一年社保就可落户的城市，在天津买房更是只需要一年以内的社保，相当于没有社保限制，与北京强硬的社保屏障形成强烈反差，再加上天津90%以上的本科教育上线率，是全国唯一一个与北京升学率平齐的城市，天津可谓京津冀地区一个巨大的人口漏斗，吸纳很多河北、东北区域外来人口。

而滨海新区的暴涨，则主要是GDP的考核推动。众所周知，滨海新区的GDP已经超过浦东新区，也是中国第一个GDP破万亿的国家级新区。尽管滨海新区的生活设施仍然称不上完善，人口也相对浦东稀少（只有浦东的一半，面积却几乎是浦东的两倍），甚至在2014年以前被称作是中国最大的“鬼城”，但在国家政策的推动下，特别是在实业政策的吸引下，滨海新区吸纳了非常多的固定投资和高新技术投资。星子在网上找了一张图予以说明：

△天津滨海新区代表性企业

从上面看，滨海新区已形成航空航天、电子信息、汽车及装备制造、石油和化工、现代冶金、生物制药、新材料新能源等八大主导产业，其中空客A320大飞机、新一代运载火箭、百万吨乙烯、300 万吨造船等国家经济引擎项目带动作用非常明显。这些动辄过亿的项目，与第三产业主导的浦东是迥然不同的。上海没有浦东，也损伤不了多少，但天津没有滨海，整个城市的发展格局就完全变了。虽然这些产业想要立即转换成当地居民收入很难（基础设施投资和外商投资带来的GDP其实与居民收入关系不大），但随着更多高新企业进驻，对处处碰壁的北漂是一件非常好的事情。星子看好滨海新区的发展，特别是生态城地区，人口会逐渐增多，当人口增多，房价也会有上涨的基础。

由此，星子觉得，天津临近北京，教育资源不比北京差很多。北京各种限制，天津却没有。天津房价相对于北京温和很多，2016年天津拍了很多高价地，所以从长远来看，2017年还有的涨，但在限购政策影响下，涨幅不会很大，回归到量价平稳的阶段。现在下手是没有问题的，但是一定要看好位置，买房地段位置很重要。想要投资升值的话，把握好学区和交通这两个因素，不好说大赚，但准是不赔的。

6.南京：

南京在2016年成功跻身楼市上涨的四小龙之一，起因是在全国去库存的大环境下，奥体拍出4万一平的楼面价，两条过江隧道、地铁又陆续开通，与江北新区的概念落地关系很大。但在南京经历了严厉的限购之后，南京仍能保持微涨，其实有其价值支撑。

南京作为江苏省省会，因为不限购和购房可落户，导致外地非户籍人口特别是安徽人、苏北人、部分苏南人大量涌入（苏锡常外来人口以务工为主，目标不在于落户；苏锡本地人更愿意落户上海，而非南京）。这一点对于城市活力和流动性是好事，但对于房价上涨则是催化剂。再加上南京本身拥有全国第二多的“985”、“211”高校，以及军政机关、金融，文化，教育行业的科教文卫人群，自身购买力和经济基础是没有问题的，因此，以江北新区概念炒作为起点，与全国房地产的火热两相合流，造成了2016年南京房市的火爆。

南京楼市是一个典型的以点带面发热的市场，仔细观察，发现在16年初是新房热，比如南站，浦口，仙林湖。然后是热点地区的二手房，比如奥体。在这些热点的带动下，南京市ZF非常擅长经营土地，细水长流，地王频出，后来又出台土地熔断制，极大刺激了土地市场。综合来看，南京的发展空间几近饱和，江宁、仙林、江北的地价都在涨，也是刚需在拉动。

所以从这方面说，2017年南京楼市总体平稳，不会出现大跌（南京市长刚表态不允许楼市大涨大跌）。但由于2016年南京房企拍的高价地要在一两年内上市，且2017年南京全城开建15条地铁路线，库存存销比更是处于低于6个月的紧张状态（南京、苏州、合肥、厦门），因此星子认为，南京楼市将在2017年年初维持价稳量跌，随后保持小幅上涨状态，但不会出现暴涨。

7.武汉：

武汉市场是一个非常特别的市场：它在930新政调控后的涨幅远大于调控前的涨幅，直到11月加码限购后才涨幅收缓。这在全国都是罕见的。

△武汉房价走势图

武汉是少数几个可以买房落户的城市，虽然需要2年社保，但由于武汉是全湖北的武汉，一省独大的情况非常明显，而且对湖南和河南也构成吸引力，所以从目前来看，武汉人口仍然在继续增加，房价上涨也有基础。2016年，武汉楼市成交套数和面积位居全国第一，金额排全国第六。其中商品住宅成交28万套，商品房成交44万套，成交面积过3000万方，商品房3500万方，连续两年增长快。整体房价超过万元，套均价突破百万，面积增长3.1%。如果不是因为2015年武汉楼市库存太多，武汉楼市早就进入均价2万元时代。

△武汉库存情况

据武汉长江日报统计，2015年武汉净流入人口突破230万人，相当于一座大城市的常住人口；2016年，武汉成为二线城市中年轻人口新增率最高的城市，达到40.28%，仅次于深圳。

随着库存的减少，武汉的大学数量、质量又仅次于南京（每年有大量大学生留驻武汉），又有大量市外人口输送，虽然限购已经打压了大部分涨幅，但2017年的武汉仍然是一个绝大多数人都认为会涨的城市。

△武汉自得了满城挖的名头之后，2012年逐步控制土地出让，直到2016年才开始恢复大规模出让。市ZF也有涨价的需求，如果不靠卖地，根本收不回来投资于城建的资金，城市就会进入一个死循环，处于停滞状态，从这个角度来看，房价的一定上涨会有利于武汉的循环发展。

此外，由于武汉房价相比南京、合肥等强二线城市仍然偏低，在星子看来，只要能在武汉有工作的夫妻，一般还是买得起武汉的房子。毕竟3环外1.2万左右的房价，90平左右的面积，刨去30万的首付，月供也就5000上下（还贷30年）。在武汉房价长期看涨的情况下，2017年被调控之后，反而可能会在这波刚需的推动下，迎来真正的涨幅。

目前的武汉，随着光谷、关山、后湖等热点区域的不断完善，以及有轨电车2017年底竣工，星子认为，2016年-2017年，武汉真正从大规模城建阶段，进入了围绕住宅、周边配套先是缺失再逐渐成熟的过程，该区位房价也是处于洼地再逐渐升值的过程，往复循环，不断推进武汉的城镇化。尽管在这过程中，武汉2017年的房价可能不是稳速前进，而有可能是横盘，再政策放松，大幅补涨的方式完成房价质的飞跃，但武汉人口增长的积累量变，才是武汉房价真正的增长核心。