人均50平米居住面积的重庆,淘金者梦断嘉陵江【我眼里的中国地产这十年】系列之四

2017-01-11 18:38 格隆汇小编 阅读 23140

作者:特姐

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编者按:格隆汇会员深度思考系列文章,自前年以来,发表了数百篇经典思考文章,广受传播,洛阳纸贵。在此,格隆汇继续为大家带来会员深度思考系列文章。

今天为大家分享“特姐”的《人均50平米居住面积的重庆,淘金者梦断嘉陵江【我眼里的中国地产这十年】系列之四》。

特姐,清华大学硕士,在美国知名房企Hines做地产金融分析三年,她用最浅显的文字精准地表达自己对地产的感悟。此前分享过:

北上深的房子,还能买吗?【我眼里的中国地产这十年】系列之一

纳税人收入决定房价,二三线城市泡沫大【我眼里的中国地产这十年】系列之二

究竟为什么两年会产生8万亿的按揭?【我眼里的中国地产这十年】系列之三

此后这一系列将陆续分享出来,无不给人醍醐灌顶之感。

沸腾的2016年终于结束了,祖国限购名单上增添了很多二三线诸侯。彼时举国喧嚣之际,党中央召开了国庆会议,开会的16城以及观察员身份的4城,各自领命回去,于是雪片一般的限购限贷政策纷纷落下。武汉郑州这种人民没有充分感知仍在奋勇入市的城市,都快速出台了步步升级的调控,务必要将不清醒的人众扑倒。 

当各地渐次入冬的时候,重庆的春天来了,重庆的故事太有讲头了,多年被黄市长压制的楼市,轰轰烈烈的GDP数据,三线城市的房价,还有比这故事更能吸引迅速集结起来的各方淘金者吗?每个淘金客都已经在脑海里描绘了这个准一线城市房价的暴涨,号召了朋友圈“同去”,他们认为这是平生难得的赚钱好机会,于是伊们纷纷打了飞机,要抓住这个通向人生自由之路的筹码。

我并不想打断各位的淘金梦,我只阐述一些事实,你们自行判断。 

>>>>   第一、主城区有多少房子

大重庆几乎是一个省的概念,研究重庆房地产市场最好还是看主城区状况,主城区是传统意义的重庆市。我下面的研究都是针对主城区的。

我花了很长时间反复对照数据,以期获得最接近实情的信息。我们先来看看下面这个表吧。

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1)  上表都是基础数据,来自于重庆统计年鉴。2001-2015年的住宅供应数据是住宅成交数据,1990-2000的是住宅竣工面积,2016年的是我根据别的信息估计的,存在偏差,如果谁有数据,劳烦您告诉我。 

2)  我最后采用的方法是,用2000年时点的存量加上2000年以后的增量,因为2000年以后的成交数据准确性是非常高的,比采用统计调查数据要准确的多;而2000年时点的存量因为有官方的常住人口数据,也会比2000年以前的存量估计更准确。 

3)  2000年以后的增量是3.34亿平米,2000年时点的常住人口是580万,当年的人均居住建筑面积大约是11.9平方米,那么,2000年时点的存量就是0.69亿平方米。 

那么,现在主城区存量= 2000年后新增+2000年存量=3.34+0.69=4.03亿平方米 

4)  2015年底主城区常住人口是835万,根据其前12年有数据记载的常住人口数据,平均每年增加18万,那么,推测2016年底,重庆主城区常住人口是853万。 

主城区人均居住面积=主城区住宅存量/常住人口=4.03亿/853万=47平米 

5)重庆主城区在建面积是1.6亿平方米,以其近15年的数据比例看,住宅占供应的86%,那么,推测,重庆主城区在建住宅面积是1.38亿平方米,这些在建项目会在下面几年陆续入市,我们假设这个时间是4年,那么,到2020年的主城区住宅存量达到5.41亿平米。根据其年均18万的人口增量,届时,人均居住面积达到58平米,如果按照重庆规划的雄才大略,2020年主城区人口达到980万,那么,届时人均居住面积是55平米,这不就是您要出货的时候吗? 

幸福的重庆人民呀,要知道,上海人均居住面积只有24平米。 

国际上的都市人均居住面积有个大致的范围,大概是35平米建筑面积(转化过的)。以整个美国和德国数据来看,当存量达到供需平衡的1.3倍时,房价将进入长期的平静,除非是加大杠杆,但杠杆很快就爆掉,总体看,还是会回到均衡线上去,这就是供应充分市场的表现,这难道不是我们要追求的幸福生活吗? 

>>>>   第二、主城区人口增量 

1)  我非常同意小学生增量决定人口增量这个概念,只可惜,找不到重庆主城区小学生增量,只找到了全重庆的小学生数据,全重庆的城镇人口,以及主城区常住人口数据,我分了三栏,呈现在后面的表格里。 

2)  全重庆的小学生数据呈现一种缓慢甚至停滞的增长状态,这几年好一些。 

3)  全重庆的城镇人口呈现正向,说明城市化的进程。 

4)  重庆主城区常住人口也处于增长状态,年均增长18万,在全国大城市中处于中等位置,近年增加比较多的,比如天津,年均增长50余万,可能跟北京人口调控有关系。

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>>>>   第三、  与一线城市的差距 

1)  看重庆的GDP数据,已经与广州深圳天津很接近了,这也是大家对重庆的印象深刻的一件事情,同样的GDP, 看看深圳的房价,看看广州的房价,再不行,也要看看天津的房价。 

2)  重庆经济实力与一线很接近了吗?我觉得看GDP不如看国税数据,重庆人民生活富裕了吗?我觉得看人均收入不如看个人所得税数据,我们期望透过更真实准确数据的描述来感受经济状况。 

3)  下表的数据是2015年各地的国税与个人所得税,上海只有国税地税合计一起的数据,按照比例估计,国税大概是7000多亿。全重庆人口太多了,我没有采用这个数据平均,如果用这个数平均,重庆数据没法看,我使用了城镇常住人口数据,重庆2015年底城镇常住人口是1838万。 

4)从下表数据看,无论是国税还是地税,重庆都不处于一二线行列,不要说跟北上广深的差距了,跟杭州苏州南京天津都有不小差距,也还比不上武汉。

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>>>>   第四、充足的土地供应

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1)  北上广深四城土地成交数据来自于中原地产首席张大伟的数据,重庆的来自于其土地交易中心,都已经转化为建筑面积了,以资对比。 

2)  可以看出来,2006年到2016年11年来,重庆主城区共供应了2.73亿平米住宅用地,而北上广深四个城市全城共供应了3.43亿平米住宅用地,而2015年底,重庆主城区常住人口是835万,四城是7074万。 

3)再次感叹幸福的重庆,以北上广深四城11.8%的人口获得了相当于四城80%的住宅供应,11年来,重庆主城区人均获得33平米住宅,北上广深四城人均获得4.8平米住宅。 

>>>>   第五、土地对于财政的重要作用

充足的土地供应为重庆人民提供了大量住宅,同时也为地方ZF带来了巨额土地收入,下表是重庆10年来的财政数据。

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1)2006年以来,地方财政收入里的税收收入共计7409亿,而同时ZF基金预算收入总计10265亿,ZF基金预算收入里绝大部分是土地相关收入。

2)  可以说,在重庆城市化进程中,土地财政收入功不可没,以后更加巨大的城市规划框架需要更多资金,土地财政仍然会起相当强的作用。 

3)  重庆ZF通过地票制度,储备了大量住宅用地,据统计,截至2015年12月底,重庆已累计交易地票17.29万亩。 

>>>>   第六、  二手房市场

Clipboard Image.png新房相当于开发商IPO, 二手房才是真正的市场,而且个人的退出机制也是二手房市场,只有二手房市场成熟流畅,才值得投资,重庆的二手房成交量只占总成交量的25%左右,恐怕投资客不容易脱手。 

>>>>   第七、 未来的规划 

最后上一张重庆的规划图,虽然有山,但是,主城区的用地规划非常集中,而且住宅用地比例大,重庆居住用地比例达到33%,有人说上海是20%,上海这个数据我没找到数据来源,仅作参考。 

Clipboard Image.png>>>>   结论

除了北上深,绝大部分城市的房子都只有商品属性,没有金融属性。归根结底在于供需,北上深需求大供应少,形成了“边际需求定价机制”。而别的城市很难形成,一是经济能量使得城市聚集人口有边界,二是经济质量不足以产生足够税源,只能依靠土地财政,土地供应成为地方经济活动里的一件大事。在众多二三线城市里,重庆又属于土地供应多的,充足的供应保证了市场的平稳,以一线金融属性房产投资的概念去操作重庆市场,就可能是美梦一场,不过,重庆也不会跌,梦醒之后不会赔钱,只会赔一颗热切赚钱的心。