纳税人收入决定房价,二三线城市泡沫大【我眼里的中国地产这十年】系列之二

2016-12-24 14:41 格隆汇小编 阅读 16286
作者:特姐

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一、 决定房价的不是人均收入,是纳税人收入

房子怎么衡量贵贱?不能直接说北京5万每平米就比重庆1万每平米贵,因为房子不是面包也不是Gucci,除掉税费,你在北京买的汉堡不会比重庆贵,你在巴黎买的Gucci也与上海的一样,这些商品都是可以流动的,流动造成定价的统一。而房子是不能动的,它的名字就叫做"不动产",无法把重庆的房子搬到北京,除非把重庆搬到北京。所有难以流动的东西定价都具有独特性,比如不能自由流动的人民币。

衡量房子贵不贵主要有两类指标,一类是房价收入比,主要看购房人承担能力,一类是租售比,看房子本身的收益能力,因为房子是用来住不是用来炒的,所以我觉得采用第一类指标更体现居住能否的本质。房价收入比在中国是失灵的,原因很多,我觉得第一是发达国家已经完成了城市化,其城乡阶层贫富分化都比较小,平均收入具有意义。第二是我国的土地供应受限制,客观上容易形成垄断的"边际需求定价机制",类似于原油的边际需求定价理论,当供应受到控制时,价格是由边际需求决定的,比如说北京每年只供应10万套新房,只要2000多万人中有10万的新增需求具有相对刚性就可以消化供应,所以呢,在这种状况下房价不是由平均收入决定的,而是由前5%或10%的人的收入来决定的,这部分人的收入是比平均收入高的,因此我用纳税人收入而不是人均收入来研究房价。

(OPEC通过对原油产量的限制,使原油的边际需求成为原油定价的决定因素,即所谓的边际需求定价机制。)

尽管纳税人收入与前5%或者前10%的收入仍然有很大差距,但是纳税人收入可以代表市场中的有效需求,其数据是比较准确真实的,就像用电量可以更准确衡量经济状况一样,个税数据能更真实的反映人群收入,比一切漫天的人均GDP和人均可支配数据都可靠的多。用"新房销售面积和新房销售额"作为市场中的新增供应,用"纳税人收入/新房销售"来衡量市场供需状况。

下表是16个主要城市的个税纳税额和常住人口数据(2015年),数据来源于各地统计局地税局以及财政局。

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1)城市之间的收入差距太大了,北京是西安重庆的十几倍,深圳是广州的2倍多,这个数据颠覆了我们平常从统计局得到的GDP之类数据给人的印象,GDP让我们以为这些城市之间的贫富差异很小,但其实,城市之间贫富差距很大,这就解释了城市之间房价的差异。

2)城市分级非常明显,北上深是一线阵营,其中北京是超一线,广州杭州苏州南京是典型二线,青岛天津厦门成都武汉是二线,郑州济南可以算成准二线,西安重庆不知怎么分类。广州GDP数据与深圳相当,但是财政和税收就被深圳拉开距离了,反映到个人收入上,显得更弱了。杭州也是,虽然一向富庶,但要想成为一线城市还是有困难的,经济结构不同造成了一线和二线的分野,北京不用说,聚集了全中国含金量最高的资源,可能还隐藏了很多无法用数据体现的力量,上海和深圳都是既有港口又有资本市场,深圳还有些高科技。全世界看过去,一线大都市都是金融加港口和高科技,这些行业本身产业链短收益高,资金量大周转快,以制造业和重工业为主的城市很难与之匹敌。其实,何必争什么一线二线,不如想办法把居民的收入提上去,自然会反映到税收上。

3)整体来看,人均纳税数据还是比较真实的反映了各个城市的实力,反映了城市里的个人的资金状况,也就是我们平常说的穷富概念。大家发现没有,最后一栏的人均纳税额乘以10有房价的影子哦。

二、纳税人收入/新房销售面积,反映房价基础

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1)纳税人收入/新房销售面积,比较了资金和供应,直观的意义就是北京人今年有4345亿收入,市场上有1127万平米新房,那么就是每平米3.86万,上海是2.43万,深圳是3.37万,实际情况是:北京2015年新房平均价格是2.8万,上海是2.2万元左右,深圳是3.3万元左右。

2)直观的说,就是相对于深圳,北京上海房价会上涨,这是2015年的数据哦,事实是2016年上海北京涨得很多,深圳相对平稳。当然这不是实际的市场资金流动状况,这个只反映相对数值。

3)西安重庆每平米只分到1100元,呵呵,实际价格还要受很多因素影响,这个数据就是告诉我们,钱多地少的地方房价肯定会高。相反,钱少地多的地方房价肯定低,房价高不代表贵,房价低不代表便宜。

4)二手房是存量市场交易,不是新增供应,而且二手房价格跟随新房价格,所谓"地王效应"就是二手房跟风抬价形成的,二手房是"被定价的",所以我们只研究新房的销售。按个税平均占28%来估算收入的。

三、新房销售额/安全买房资金,反映资金透支情况

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1)我把数据衍生一下,也许不够准确,但是可以了解一下"哪个城市即使把杠杆用足也无法承担新房销售量了",比如说西安,西安所有纳税人年收入是162亿,假设有30%的资金去买房了,(不可能所有资金买房,有储蓄的有买股票基金理财的等等等),那么就是49亿家庭收入买房,49亿家庭收入可以动用多少资金买多少房呢?首先,银行要求家庭收入除以2.2后要能够覆盖按揭还款额,这是"中国正常级别按揭款"标准,那么西安买房家庭的49亿除以2.2就是22亿每年,这是银行认可的按揭还款额,据此倒推银行放款额度,按照平均5%的利率平均20年的还款期来计算,得到205亿,意味着银行愿意为买房家庭提供总计205亿的"正常级别按揭款",那么,按照平均55%的杠杆率(首套最低2成3成的,二套最低4成7成,平均取55成),倒推出杠杆率55%时的入市买房资金,西安是373亿,其中202亿来自银行按揭放款,171亿是首付,可能来自于以储蓄等。
总之,西安安全的买房资金是373亿,但是西安这年的新房销售额是1011亿元,中间的600多亿元来自哪里?外地人?是不是可能有不符合安全还款标准的"中国式次级贷"呢?这种状况不可以长期持续。
2)北上广深相对来说安全的多,其实从杭州开始,就已经有透支的倾向了,如果新房供应持续增加,要么是透支爆表,要么是库存大增。一线城市和二线城市的数据都高度一致,说明同一级别的人才和资金流动都是非常畅通的。
3)表格都是2015年的数据,今年的数据统计出来要一段时间,不过,今年很多城市的房价和销售量都大涨,恐怕透支状况会更严重一些。
4)这里面有些新房销售额数据因为统计口径有误差,欢迎各位更正并给我留言,这里先谢谢你们。
四、北上深纳税人的数据以及新房均价数据
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1)北京个人所得税额的年复合增长率是20%,上海年复合增长率是18%,深圳年复合增长率是20%,而M2的年复合增长率是16%,三个城市的个人所得增长速度都超过了广义货币发行量。

2)2015年,全国个税总额是8617亿,北京上海深圳的纳税额占了总额的34.5%,还记得我上篇文章里说,卖了北上广深买33%个中国吗?这说明了纳税人资金与房产价值的相关性。

3)深圳新房平均售价年复合增长率是16%,其纳税人收入增长率是20%,上海新房平均售价年复合增长率是13%,其纳税人收入增长率是18%,显示出了很高的一致性,所以,有理由相信,纳税人收入在很大程度上决定了房价的高低。如果算静态增长率,从2003年到2015年,深圳房价增长了480%,上海房价增长了330%,上海今年涨了很多,估计算到今年,应该也超过400%了。

结论:纳税人收入反映了城市的个人资金实力,决定了一个城市房价的高低,北京是资金实力最雄厚的城市,相比较而言,过度透支的二三线城市房价泡沫更大,如果二三线城市的新房供应持续增加,要么造成资金严重透支,要么造成库存大增。