新世界发展(00017.HK)：深资历港商沉潜蓄势双市场布局厚积薄发-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发，给予“买入”评级新世界发展是最早进入内地发展的港资房企之一，深耕大湾区及长三角核心城市，打造高品质住宅项目，同时开启以K11 为中心的持有物业扩张。我们预计公司2024-2026 财年归母净利润为10.8、13.9、17.2 亿港元，对应EPS 为0.43、0.55、0.68 港元，当前股价对应PE 为18.3、14.3、11.6 倍。公司内地核心土储优质，中国香港土储有望农地转换释放价值，物业销售体系成熟利润率高，旗下K11 品牌物业投资布局进入收成阶段，债务结构进一步优化，未来利润空间有保障，现金流稳定，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　销售强劲保障回款能力，土储优质蕴含稳固回报公司在内地自2019 财年以来销售额均超150 亿元，2023 年下半年在内地合同销售额75.5 亿元，完成销售目标50%；公司2024 财年及以后来自大湾区和长三角的可售资源约570 亿元，主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市；截至2023年末，公司已在广州和深圳投资8 个城市更新项目，可售面积达200 万方，可售资源总额约800-1000 亿元。公司在中国香港新界持有1634.2 万平方呎待更改用途的农地储备，其中约90%位于北部都会区范围，已引入华润置地、招商蛇口等优质央国企进行合作，有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值。
　　投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏+”公司投资物业有望叠加两地市场复苏展现出超预期收益，2024 上半财年公司物业投资在内地和中国香港收入同比分别增长3.6%和17.0%。投资物业板块中，公司预计在2024 财年及以后，将于北京、深圳、杭州等地开业38 个K11 项目，共计约297 万方，深圳太子湾K11 ECOAST 旗舰项目预计将于2024 年底开业。
　　负债结构持续优化，人民币贷款比重增加
　　2024 年1 月至6 月24 日，公司已完成合计约350 亿港元的贷款安排及债务偿还，同时提高人民币贷款所占比重，坚持其资金管理策略以降低融资利率、延长债务期限，并规避汇率及利率波动相关风险，财务管理能力稳健。
　　风险提示：消费复苏不及预期、农地转换进度不及预期、融资环境变动风险。

新世界发展(00017.HK)：深资历港商沉潜蓄势 双市场布局厚积薄发

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