上海楼市冰冻,你所在的城市也会如此么

2018-07-12 13:53 卢俊 阅读 1767

作者:卢俊

一些亲朋好友和我说相关文字在各种论坛贴吧里在传播,或许这样的人肉类文字能够更加让大家感同身受。

大家在感受上海二手楼市速冻的同时,不少人也在后台询问,自己所在的城市,会不会也即将经历上海这样的楼市寒冬。

今天就回答这个问题,希望能够解决大家的困惑。image.png

第一个问题,上海这个城市,房价比较有风险的地方在哪里。

首先需要强调的是,这个风险并不是指房价会掉还是怎么样,毕竟长线来看,对于这个城市能级来说房价还是比较稳健的,我们只说相对的,可能需要盘整的。

上海的格局,整体比较健康的是外环内区域以及环沪区域,外环内因为供应量稀缺,所以整体供求结构还是比较稳定的,环沪区域因为价格低洼,所以风险也不大。

风险比较集中的地方在于郊环附近的一手房或者次新房,原因有几个:

第一个,过去两年的土地成交重点都集中在这些区域。价格对预期的透支比较厉害,而且目前处于配套以及各种规划艰难变现的阶段,所以后面3年的价格攀升会有一定程度的受阻。

另外,远郊区域的人口导入没想象中那么踊跃。目前整个上海都在控制人口,真正有购买力的人口又集中在市中心,远郊位置的需求度,或者中心挤压出来的需求都没那么多。

最后一点,环沪市场又分流了最后一波客户。城市群发展本质上就是让跨城生活变成可能,不论是地铁还是高铁或者开车,这种情况都已经变成了现实,再加上价格和限购的姿态。

所以这一块的风险在后面2年的郊环区域是我相对比较不看好的地方,如果你是我朋友,我都不太推荐的地方。image.png

那对于其他城市来说呢?

如果你所在的城市,符合下面我所说的,那么我们对楼市预期,或许需要更多的审慎空间。

1、 当下的楼市火热,是不是从土地市场开始带动的。

土地价格预期过高是最容易透支价格的一种方式,上海在2015年的楼市高潮正是从土地市场开始,直接使得后面两年透支了未来五年的房价预期,从而直接导致了今年价格的回调。

所以如果你在的城市楼市的火热是从土地市场开始,那么很有可能后面的冷,就会从二手房开始。

2、 市场的底层接盘是否匮乏。

我们关注楼市,本质上顶层的需求永远是不缺的,任何市场里最有钱的人永远在买房,能够干扰金字塔结构的往往来自于中断和底部,而我们需要关注的是,底层买最刚需的那一群人,在如今的市场里是否变得稀缺了。

核心我们需要关注第一,这个城市是不是限制外来人口导入了,第二这个城市对于土著的首套房持什么样的态度,如果这两个都很严格,那么就要小心了。

3、 市场主力需求是否来自置换。

上海如今遇到最大的问题不是因为客户没有购买力,而是客户的购买力都是需要卖掉房子之后才能买房,而在顶层政策没有利好的时候,这样的置换周期就会被人为的拉的很长,过长的置换周期也直接把楼市陷入冰冻。

4、 一手房是否进入摇号限价的新型模式。

这一点也是很关键的,各位不要觉得摇号限价这样一手房更加难买了,这个其实只是热点楼盘的个别现象,但凡有一些一手房销售情况并不好,那么他对周边的二手房直接进行干预,如果恰巧几个一手房连城一个片区,那么辐射的范围也就更广了。

你所在的城市会不会经历,你大概看这四点就可以了,如果这四点你在的城市全部具备了,那未来楼市不好或许就是大概率,但是如果只有一两个,哪怕有一条不符合,那我们对楼市或许就不需要那么悲观。

上海不凑巧的是,这些不好的全部经历过了。